[摘要] 一直占據中國銀行業個人貸款業務主流的房貸業務在銀行利潤構成中的角色正在弱化。一些銀行已經不再把這個業務當成爭奪的重點。民生銀行泉州石獅支行10多億的貸款余額中甚至已經沒有純粹的個人住房按揭貸款。
主動還是被動？
但是房地產行業的人士似乎對房貸并不是這樣悲觀，高策地產顧問董事長李國平則認為，這只是暫時的現象，是限購限貸政策以及房地產市場的低迷造成的。未來，等房地產市場再度上揚，銀行還會做出新的選擇。
陽光100置業集團常務副總裁范小沖是這一觀點的支持者。“房地產政策出臺后，成交量萎縮和限貸政策導致了銀行房貸數據的變化。當然，還受到資金面寬松程度的影響。在資金面向寬松的方向發展后，我相信個人按揭貸款這塊業務銀行不會放棄，買方人群都是相對優質的客戶，而且它穩定又安全。”
范小沖還說：“原則上并不存在剛性買房辦不下按揭，現在可能是某一家或者幾家銀行辦不下按揭，再多問幾家，利率承受力再高一點，我相信辦下按揭沒有問題。”
而對于剛剛進入中國市場幾年的花旗、匯豐、渣打等外資銀行，為了和大的地產商建立戰略伙伴關系，也為了獲得優質的個人客戶群體，它們卻愿意用比中資銀行更有競爭力的利率來做按揭貸款。
對于這個問題，處于業務一線的中信銀行蘇州分行的一位負責人有自己的觀察角度。他說，其實對于出現不良房貸，銀行處理起來并不容易，往往很難立案和拍賣。同時他也承認，“幾乎的銀行也都認識到了個人經營性貸款的需求，因為它利、、對銀行貢獻大。”他所在的中信銀行房貸占其個貸的比例為61.62%，較年初下降了5.08%，整個個人的貸款率為6.31%。
事實上，截至2012年的上半年，上市銀行個人貸款房貸比例都出現了一定下降。工行、農行、中行、建行、交行個貸中房貸比例都較年初出現了下降。而以民生、招行、興業、平安、光大為代表的股份制銀行下降得更厲害。
目前在個貸業務中房貸占比的浦發銀行(7.45,0.04,0.54%)，還在84.95%的高位。根據各大上市銀行的半年報顯示，房貸占比偏高的銀行，其個人貸款率普遍偏低。例如占比高達72.66%的中行其個人貸款率僅為5.89%，而民生銀行個人貸款率則達7.75%。
中行江西分行的一位負責人表示：“從我們分行的角度來看，我們也愿意漸漸轉型。貸存比考慮資金很緊張，規模很緊張，到有效率的產品上。效益占絕對的因素。但房貸客戶群我們是不會放棄的，因為他們是基礎客戶群。”
前民生銀行零售業務部總經理、現任平安銀行小微事業部總監郭世邦對本報記者表示：“民生就是明確做小微貸款，房貸基本停了，其他股份制銀行不至于這么極端，各行觀念不同，但總體上說我們中小銀行對的要求更高，對風險的偏好更大。”
未來有分化
一般的情況下，開發貸和一手房按揭貸款會是同一家銀行，但民生銀行已經出現了只愿做開發貸不愿意做同一項目的按揭貸款的情況。民生銀行相關的業務部門人士對本報記者則表示：“銀行做開發貸，利率可以上浮較多，也可以幫助地產商進行融資安排，比如發債，發信托，甚至股權投資，這樣有比較多的財務顧問費的收入，按揭沒有這些收入。”“2008年房地產最困難的時候，銀行開發貸利率8%，財務顧問費16%，貸款的綜合達到24%。現在沒有那么高了，但是上浮和收費都還有，如果不良能夠控制，還是不錯的，關鍵是風險能否控制。”上述民生銀行人士并不掩飾其對開發貸的重視。
招行和民生銀行“退房貸進小微”的戰略相似，但招行依然認為房貸會是其不可或缺的一部分業務。招行副行長丁偉接受本報記者采訪時表示：“招行個貸現在的結構是房貸的占大頭，個貸中有3500億左右是房貸，是股份制銀行中規模的，未來我希望把房貸壓縮到個貸的40%左右，另外60%的個貸主要是個人經營性貸款和消費信貸。”
丁偉也表示招行還是愿意做房貸業務，因為它比較穩定安全，后續的管理和催收幾乎沒有成本，占用風險資本也很低。他認為未來會出現不做房貸業務的銀行，但招行還是會有，因為這是一個很好的獲客業務，利率市場化之后獲客變得更加重要。“我們也是愿意更多做小微貸款，但是房貸我們也不會放棄。按揭是不停在還款，說明投放大于還款量。蘇州地區商業銀行按揭的余額的絕對量還是上升的。房貸占用風險資本僅50%，比小微占風險資本為75%的要更加節約風險占用資本。”上述中信銀行蘇州分行負責人稱正在調整考核指標讓客戶經理對個人經營性貸款更為積極。
長城證券銀行業研究員黃飚表示，“房貸占比進一步降低，或者甚至沒有，對中小銀行是有效的，大型銀行個貸的主力應該還是做按揭。中小銀行會尋求差異化。”
本報從工農中建交各地分支機構獲得的消息，五大行首套房利率已經悄然抬到了九折、甚至基準利率。招行、中信、民生、興業和廣大等股份制銀行甚至在基準利率邊緣蠢蠢欲動地要上浮，他們用價格之腳對房貸投了“壓縮”票。
工行認為房貸在個貸中合理的比例是50%。工行個人金融部總經理李衛平表示，工行也會穩步推進住房按揭貸款業務：“基于住房的貸款，客戶所擁有的住房資產應該是最有效的資產，房貸業務還是大銀行所看重的，因為風險低、成本低、可以批量處理。工行前兩年也已經大力發展了非房貸的貸款，也就是經營性貸款。這兩部分一半對一半差不多。”但李衛平也認為未來銀行業經營專業化、差異化之后，可能也會出現房貸一點都沒有的銀行。
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