[摘要] 从房价收入比、租金收益率，以及租金收益率与长期国债收益率之间的差值等房地产市场风险衡量指标看，中国房地产市场也已积聚了巨大的调整风险，要想避免陷入调整的难度很大。
刚性需求很可能趋势性减弱
从中国的实际情况看，“结婚购房”是所谓刚性需求的典型代表，也是楼市买盘的主要推动力之一。因此，我们可以通过估算适婚女性数量的变动趋势来预测未来刚性需求对楼市买盘推动力的强弱。
根据笔者的测算结果，2011～2012年就是中国适婚女性(20～30岁)数量由上升周期转入下降周期的拐点。2012年中国适婚女性数量将比2011年减少16万人至1.1964亿人，而在随后的5年中，此人群数量减少的趋势将有所扩大，2013年将减少116.7万人，2017年减少数量则将扩大为300万人，适婚女性总人数将降低至1.107亿人。在下一个10年，即2012～2022年，20～30岁女性人数将每年平均减少118万人，年均递减幅度将达到2.85%。这意味着未来刚性需求对楼市买盘的推动力将会出现一个趋势性减弱的过程。
除刚性需求外，中国住宅市场性需求和改善型需求实际上也都已经释放得比较充分。值得一提的是，自2010年上半年各地陆续铺开的房地产“限购政策”表面上压制了住宅需求，但“限购”政策预期实际上对民众住宅购置行为提供了极大的刺激。从某种程度上讲，这是继2009年政府对楼市进行超强力度刺激后，房地产市场所受到的第二轮刺激。具体而言，在“限购”政策出台前，人们对该政策都有明确的预期，这种预期促使人们在政策出台前“抓紧”完成购房行为。当“限购”政策真正出台后，有效购买力基本上已经释放完毕。从这个角度看，“限购”预期对民众有购买力的住宅需求可能产生了接近于“一网打尽”的效应。
巨大库存压力需漫长消化
出清周期指标，通过衡量住宅可售面积与成交面积相对比值的大小，来反映房地产市场的库存消化压力。从不少国家的历史经验来看，房地产市场所能承受出清周期存在极限数值。如果出清周期严重偏大，房地产市场通常会受到长期压制。
以美国房地产市场来看，2006年其住宅出清周期升至12个月时就深陷调整，目前大致为六七个月，但其房地产市场依旧回升乏力。
中国的房地产市场存在数量庞大的“囤积房”，这意味着由各地房产交易公布的待售面积的数值实际上远远小于真实的可售面积。因此，我们需要从“窄口径”和“宽口径”两个角度观察楼市库存压力。
即使不考虑“囤积房”，中国很多城市的“窄口径”出清周期也已经很长。根据相关统计数据，目前中国一线城市住宅可售面积超过了3000万平方米，继2008年年中后再次回到历史高位。北京、上海、南京、深圳、厦门等13个城市的平均可售商品住宅需要将近20个月的时间来消化，同样处于历史性高位。
如果考虑到“囤积房”，“宽口径”出清周期则会更长。据相关报告，国家电网公司在660个城市的调查显示，这些城市有高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零，按每套房住3人计算，可供近2亿人居住。
由于中国当前的住宅在建面积极其庞大，动态而言，中国住宅出清周期仍有进一步上升压力。截至2011年底，中国未完工的住宅面积达到48亿平方米，是2011年商品住宅销售面积的4.95倍，若2012年下半年住宅销售面积与上半年持平，则该指标今年将达到6.8倍。此外，如果保障房建设按计划有效推进，则将来保障性住房的大规模建成还将进一步推升住宅供给。2011年保障房新开工面积为1000万套，2012年为700万套，从保障房建设的实际进度来看，2012年在建面积将会比较庞大。
更多分享：顺义核心CBD鲁能景观洋房花庭洋房28万/套起 牵手叠墅80万/套
社区网分享：买房五大法则5环现房13000元/平抄底挑选精装房四大绝招
相关新闻：
北京多数新盘每平上涨千元 房价或报复性反弹
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
