[摘要] 虽然有“五一”假日楼市的支撑，但“红五月”的开头并不完美。今年“五一”期间，全市新建商品住宅累计成交417套，较去年“五一”期间回落三成。中介门店的上门客也较稀少，预计5、6月期间二手房成交难有突破。卖方对“红五月”仍不应抱有太高预期，而盲目乐观更有可能招来“倒春寒”的尴尬。
“以价换量”不彻底
分析人士指出，今年4月商品住宅的成交量是有数据统计的8年来的同期。“去年4月，楼市调控政策再度升级，而目前的成交量比当时还要低。”金丰易居&佑威联合研究联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，4月未能继3月成交量放量后继续上攻，反而掉头向下，这种情况有点反常。这或许表明开发商盲目乐观的情绪有所抬头，以价换量策略执行得不彻底，从而导致市场观望情绪再度的加重。
二三月小阳春期间累积刚需阶段性释放完毕后，目前买家入市节奏放缓、态度也趋于谨慎；从今年一季度的消费者信心指数观察，买房时机评价指数为29.6，较上季减少5.1，或预示二季度期间买家购房意愿降低，故如何持续调动需求释放，将是开发商面临的主要问题。
与成交量形成正比的是，4月楼市新增供应量也出现小幅萎缩。不过，从新盘开盘预售许可证多集中于4月下旬取得这一情况看，开发商似乎正蠢蠢欲动，以做好迎接“红五月”到来的准备。虽然成交量显现冲高回落态势，但与年前的月成交水平相比，市场仍然显现一定起色，这主要有赖于开发商更愿意“以价换量”促成成交。
议价空间缩水
经历过高潮迭起的3月份之后，4月份的二手房市场运行情况可谓波澜不惊。据汉宇地产市场研究部对各分行的成交统计情况看，4月全市各类二手成交套数约在1.3万－1.5万套之间，成交的套数环比3月大致有10%左右的下滑。
记者从多家房屋中介门店了解到，4月份成交步入小幅下滑调整的首要因素在于有效供应的减少。房源条件、议价空间较大的“笋盘”新增挂牌的房源少，存量房源则难入客户的“法眼”。在闵行都市板块，以板块内几个高人气的小区为例，柏林春天、华丽家园和春申四季苑4月份的新增挂牌房源均只有2－3套，房源的稀缺性在价格上有所体现。他表示，本月分行成交了一套柏林春天125平方米的三房两厅，总价达到257万元、均价环比2、3月份已经有5%左右的上涨。目前，板块内改善型的刚需购房的需求仍较旺盛，不过在缺少可议价的房源支持下，成交的前景不容乐观。
在3月底和4月中上旬期间，有关中介在调研时发现不少改善型的需求纷纷入市，令总价在200万－300万元之间的房源成交比重明显上浮，其中不少就是通过前期出售旧房源后再购新房的“连环案”。不过，价格因素在制约一部分购房者入市的同时，也一样阻碍了置换改善型购房者出手。采访中记者了解到，客户目前购房置换的迫切程度普遍不高，大多表示可以等房东放低身段，对挂牌的价格重新松口。
汉宇地产市场研究部指出，楼市调控对刚需族的大力扶持短期内仍无迹可寻，政策面依旧偏紧，如果房东对价格持续抱有盲目的乐观预期，那么二手房市场再度陷入僵局的可能性并不小，部分在前期错过购房好时机的需求仍可静候谋求议价的空间。
刚需买房关注两类打折盘
目前上海新盘的供应7成以上都集中在外环以外，嘉定、宝山、松江、青浦是最活跃的区域。由于目前楼市购买需求的主力支撑是刚需，因此上述区域出现热销的可能性，不少单价1万至2万元/平方米的刚需盘可以趁势跑量。但是由于客户量有限，不是楼盘都能热销。楼盘能否走红将取决于打折力度。目前来看，热销的刚需盘打折力度集中在8折左右。
细分一下不难发现，打折主要由两类楼盘领衔。一类是大型的房企楼盘，比如万科、绿地、保利、金地等；另一类是首次入市的新盘，多数采取低价入市。购房者不妨多关注这两类楼盘。
由于政策继续打压需求，并且对于改善型需求入市依然不利，因此城区的楼盘多数仍将受到冷落，这将促使在继续蔓延。从今年3月份开始，也有多个高档楼盘不惜自降身价促销，也取得了一定的销售业绩。比如，中环名品公馆、尚海湾豪庭、绿地海珀旭辉、世茂滨江花园等等，甚至是天价豪宅滨江凯旋门，也有低调打折。但是这样的打折是很难复制的，所以开发商往往也是推少量特价房而已。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
