[摘要] 虽然有“五一”假日楼市的支撑，但“红五月”的开头并不完美。今年“五一”期间，全市新建商品住宅累计成交417套，较去年“五一”期间回落三成。中介门店的上门客也较稀少，预计5、6月期间二手房成交难有突破。卖方对“红五月”仍不应抱有太高预期，而盲目乐观更有可能招来“倒春寒”的尴尬。
虽然有“五一”假日楼市的支撑，但“红五月”的开头并不完美。今年“五一”期间，全市新建商品住宅累计成交417套，较去年“五一”期间回落三成。中介门店的上门客也较稀少，预计5、6月期间二手房成交难有突破。除非新盘能有进一步实质促销的举措、并带动置换型业主释放需求及房源，否则目前的交投僵局恐难被迅速的打破。业内人士认为，在目前楼市调控未出现实质性松动的情况下，卖方对“红五月”仍不应抱有太高预期，而盲目乐观更有可能招来“倒春寒”的尴尬。
新房库存不减反增
“虽然4月新房成交乏力，但61万平方米的成交面积仍高于2011年全年月均60.8万平米的成交面积水平。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，另外，当前开发商去库存、降负债目标尚未完成，至少未来几个月内楼市“以价换量”的大环境仍将保持。据网上房地产数据显示，截至5月2日，本市新建商品住宅可售的面积约为979万平方米，较2011年年末的976.8万平方米不减反增，可见部分开发商所面对的库存压力实际并未消退，且有进一步提升的趋势。
此外，随着春节后市场面的日趋稳定，前期楼市的整体交易氛围步入活跃，开发商的入市积极性正持续提升，致楼市近4月新房供应呈现出逐月增长之势。据统计，4月本市新建住宅新增供应面积共计88.1万平方米，环比提升30.6%，再创年内新高。其中4月末的最后一周（4.23－4.29）楼市单周新建住宅供应年内首破30万平方米。另以供销面积比来看，因4月份新建住宅供应量大增，再次出现供大于求的局面。不过需注意的是，同比2011年仍有23.7%的回落。
房屋类型方面，随着近期的之风袭向别墅市场，4月本市新建别墅成交均价约为2.48万元/平方米，环比下降15.4%。而在开发商以价换量的作用下，4月别墅成交455套、环比提升近3成。
二手房买家骤减
二手房市场“五一”小长假期间交投出现降温，入市买家呈现减少之势。
在普陀长寿、虹口四川北路、浦东金杨等板块，根据当地中介门店统计，“五一”期间日均买卖二手房带看量比二三月时周末水平有15%－30%的降低，比去年“五一”同期也有一半以上的减少。“五一”期间二手房买家入市的减少，除有小长假出游、天气阴霾等因素影响外，也与买家入市节奏放缓、与业主存在价差等因素有关。
据金杨路中介的门店经理介绍，在浦东金杨板块，二三月期间累积刚需集中释放后，入市买家虽仍以首次置业的刚需为主，但其入市迫切度并不高、心理价位也仍停留在3月时的水平；而板块内四五月以来新增的挂牌房源价格则比之前有5%－10%的提升，如较受婚房刚需青睐的40－65平方米的小户型，单价已由之前的2万元/平方米升至目前的2.1万－2.2万元/平方米。虽然目前的成交有所停滞，业主也意识到价差的存在，但很少有房东愿意接受还价，而且因此类房源易于出租、如卖不掉可转售为租，业主并不急于置换，也无动力。
不过买家结构仍维持稳定，在上述调查板块中，首次置业刚需都占据60%以上，且以婚房类型居多。这些买家多对小区环境、房源品质有较高要求，由于并不急于出手，故难对现阶段成交构成提振。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，二三月期间伴随普通住宅标准的调整刺激下的累积刚需集中释放后，4月二手房成交量估计将出现1－2成的回落；综合买卖双方心态、综合考虑价格等因素，预计五六月间二手房成交难有突破。除非新盘能有进一步实质促销举措、并带动置换型业主释放需求及房源，否则目前的交投僵局恐难迅速打破。
值得一提的是，受到板块成交价格上升的影响，“五一”期间不少客人跨区看房，希望觅得理想房源。静安新城中介表示，节假日期间，有不少来自黄浦、静安的购房者到闵行区的静安新城板块问询、看房，约比平时上升了2成。这些客人主要为“以小换大”的置换需求，趁节日期间出行淘房。不只是“五一”，自3月以来，板块内置换型客人一直呈上升趋势。在静安新城板块的购房群体中客源范围不断扩大，已从周边板块的购房者，辐射至城区希望改善居住条件的人群。
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“以价换量”不彻底
分析人士指出，今年4月商品住宅的成交量是有数据统计的8年来的同期。“去年4月，楼市调控政策再度升级，而目前的成交量比当时还要低。”金丰易居&佑威联合研究联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，4月未能继3月成交量放量后继续上攻，反而掉头向下，这种情况有点反常。这或许表明开发商盲目乐观的情绪有所抬头，以价换量策略执行得不彻底，从而导致市场观望情绪再度的加重。
二三月小阳春期间累积刚需阶段性释放完毕后，目前买家入市节奏放缓、态度也趋于谨慎；从今年一季度的消费者信心指数观察，买房时机评价指数为29.6，较上季减少5.1，或预示二季度期间买家购房意愿降低，故如何持续调动需求释放，将是开发商面临的主要问题。
与成交量形成正比的是，4月楼市新增供应量也出现小幅萎缩。不过，从新盘开盘预售许可证多集中于4月下旬取得这一情况看，开发商似乎正蠢蠢欲动，以做好迎接“红五月”到来的准备。虽然成交量显现冲高回落态势，但与年前的月成交水平相比，市场仍然显现一定起色，这主要有赖于开发商更愿意“以价换量”促成成交。
议价空间缩水
经历过高潮迭起的3月份之后，4月份的二手房市场运行情况可谓波澜不惊。据汉宇地产市场研究部对各分行的成交统计情况看，4月全市各类二手成交套数约在1.3万－1.5万套之间，成交的套数环比3月大致有10%左右的下滑。
记者从多家房屋中介门店了解到，4月份成交步入小幅下滑调整的首要因素在于有效供应的减少。房源条件、议价空间较大的“笋盘”新增挂牌的房源少，存量房源则难入客户的“法眼”。在闵行都市板块，以板块内几个高人气的小区为例，柏林春天、华丽家园和春申四季苑4月份的新增挂牌房源均只有2－3套，房源的稀缺性在价格上有所体现。他表示，本月分行成交了一套柏林春天125平方米的三房两厅，总价达到257万元、均价环比2、3月份已经有5%左右的上涨。目前，板块内改善型的刚需购房的需求仍较旺盛，不过在缺少可议价的房源支持下，成交的前景不容乐观。
在3月底和4月中上旬期间，有关中介在调研时发现不少改善型的需求纷纷入市，令总价在200万－300万元之间的房源成交比重明显上浮，其中不少就是通过前期出售旧房源后再购新房的“连环案”。不过，价格因素在制约一部分购房者入市的同时，也一样阻碍了置换改善型购房者出手。采访中记者了解到，客户目前购房置换的迫切程度普遍不高，大多表示可以等房东放低身段，对挂牌的价格重新松口。
汉宇地产市场研究部指出，楼市调控对刚需族的大力扶持短期内仍无迹可寻，政策面依旧偏紧，如果房东对价格持续抱有盲目的乐观预期，那么二手房市场再度陷入僵局的可能性并不小，部分在前期错过购房好时机的需求仍可静候谋求议价的空间。
刚需买房关注两类打折盘
目前上海新盘的供应7成以上都集中在外环以外，嘉定、宝山、松江、青浦是最活跃的区域。由于目前楼市购买需求的主力支撑是刚需，因此上述区域出现热销的可能性，不少单价1万至2万元/平方米的刚需盘可以趁势跑量。但是由于客户量有限，不是楼盘都能热销。楼盘能否走红将取决于打折力度。目前来看，热销的刚需盘打折力度集中在8折左右。
细分一下不难发现，打折主要由两类楼盘领衔。一类是大型的房企楼盘，比如万科、绿地、保利、金地等；另一类是首次入市的新盘，多数采取低价入市。购房者不妨多关注这两类楼盘。
由于政策继续打压需求，并且对于改善型需求入市依然不利，因此城区的楼盘多数仍将受到冷落，这将促使在继续蔓延。从今年3月份开始，也有多个高档楼盘不惜自降身价促销，也取得了一定的销售业绩。比如，中环名品公馆、尚海湾豪庭、绿地海珀旭辉、世茂滨江花园等等，甚至是天价豪宅滨江凯旋门，也有低调打折。但是这样的打折是很难复制的，所以开发商往往也是推少量特价房而已。
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