[摘要] 2月16日，北京严厉的楼市调控政策“京十五条”迎来周岁生日。过去一年，在严格的限购政策影响下，北京市整体房地产市场继续走低，且成交量价屡创新低。而在政策叠加下，大量投机需求挤出了北京市场，一定程度上保障了普通购房者的刚性需求，楼市在量价齐跌中重拾理性发展轨迹。
2月16日，北京严厉的楼市调控政策“京十五条”迎来周岁生日。过去一年，在严格的限购政策影响下，北京市整体房地产市场继续走低，且成交量价屡创新低。而在政策叠加下，大量投机需求挤出了北京市场，一定程度上保障了普通购房者的刚性需求，楼市在量价齐跌中重拾理性发展轨迹。
【调控改变了什么】
成交量：下降四成
郊区项目占比明显上涨
北京中原市场研究部统计数据显示，截至目前，最近限购一年来，从2011年2月16日至今，北京新建住宅成交量为83541套，同比限购之前一年成交的106999套下调幅度达到了21.9%。而二手房住宅成交量则仅为96996套，同比限购之前一年的207376套下调幅度达到了53.2%。市场住宅总成交量为180537套，同比之前一年的成交量314375套，下调幅度达到了42.6%。
在过去一年，北京楼市成交量出现结构性变化，郊区项目占比明显上涨。北京中原市场研究部统计数据显示：最近一年中，北京城6区，住宅成交量占据全市的比例为39%，而在限购之前一年这一比例为43.5%。是房山区，在限购前一年成交量仅占全市的9.6%，而最近一年占比达到了12.2%。密云的成交量比例也达到了5.4%，而在限购之前一年占比为4%。
北京中原市场研究部统计数据显示，限购一年后，北京新建住宅成交金额前100项目中，总成交额为974亿，同比之前一年的1376亿，下调幅度达到了402亿，下调幅度达到了41.3%。与此同时，北京楼市库存急剧上升，相比限购前的9.29万套，而日前住宅库存为11.97万套，住宅库存量增加了2.7万套左右。
伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，由于2011年2月之后“限购”、“限贷”等政策严重限制各类购房需求释放，即便是企业具备推盘动力，新增供应量明显上涨，但最终成交量依然出现明显下降；另外，随着“供过于求”市场的逐步积累，新建商品住宅存量已达历史高点，市场逐步呈现“买房市场”特征，成交价格也在年底出现下调。
价格：商品住宅均价降2万以下
与以往调控不同，“京十五条”调控政策要求更加严格，加之累积的信贷政策的影响，政府的整体调控决心，促使消费者对于房价下降信心浓厚。2011年2月份调控政策严格，整体业主心态在逐渐走低的市场环境下逐渐回落，价格开始缓慢下降，至2011年10月份价格降幅加快。
根据北京中原地产的数据，从2011年2月16日“京十五条”开始执行至今，北京新建住宅均价为19955元/平米，同比下降3.4%；新建住宅成交量为83541套，同比下降21.9%；二手房住宅成交量仅96996套，同比下降53.2%；住宅总成交量为180537套，同比下降42.6%。
据链家地产市场研究部统计，2011年北京实施楼市调控政策后，房价过快上涨的势头得到抑制。目前北京二手房成交均价大约在21000元/平米左右，与2010年4月水平基本相当。
“链家地产”市场研究部冯联联认为，从当前的价格水平来看，价格基本上回到了调控前水平。调控期间，价格下降幅度达到了15%以上，甚至超过了2008年价格降幅，可见当前的价格调控效果明显。
人群结构：中年人成购房主力
在过山车般的行情变化中，购房群体也回归自住需求，及投机购房基本绝迹。引人注目的是，一年来，本市非京籍购房者比重下降了25%。
据“链家地产”市场研究部统计，受限购政策影响，当前购房结构发生变化，首先表现在两个方面：一是贷款购房人群减少明显，当前市场中主要购房群体为融资能力相对较高的刚需或者改善人群。另外，当前外地人购房人群减少明显。
据伟业我爱我家市场研究院统计，自限购政策实施起至今，京籍个人购房者占比为87.2%，相比新政实施前的一年(2010年2月17日至2011年2月16日)上涨25.1%，非京籍购房个人比重下降25.1个百分点，其中外地个人购房者所占比重仅为11.2%，减少25.7个百分点；另外，企业购房比重上涨0.5个百分点，达到1.2%。
从购房年龄来看，从次调控后，消费者的购房年龄呈现上涨的趋势。“京十五条”调控一年，消费者的购房年龄为36岁，与次调控后相比略有上涨，与2009年相比，大约增加了5岁左右。
“链家地产”市场研究部冯联联认为，受限购政策的影响，外地人购房需要提供5年以上的纳税证明，无形中拉高了外地人购房年龄。加之，信贷紧缩、购房能力相对较弱的年轻消费者占比减少，促使购房平均年龄走高。购房人群的中年化趋势明朗。
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