房地产调控：从量变到质变

金融时报  2011-10-09 07:05

[摘要] 近段时间，房地产业界各种负面消息层出不穷，一派“山雨欲来风满楼”的势头。虽然自去年3~4月房产调控以来，有关房地产商资金链脆弱甚至断裂的消息时有传出，但大多停留在中小房企层面，罕有涉及一线开发商。

近段时间，房地产业界各种的负面消息层出不穷，一派“山雨欲来风满楼”的势头。虽然自去年3~4月房产调控以来，有关房地产商资金链脆弱甚至断裂的消息时有传出，但大多停留在中小房企层面，罕有涉及一线开发商。而自9月21日晚间银监会责令信托公司调查的消息传出以来(事后被各方证伪)，地产大佬绿城集团因其163%的净资产负债率及过百亿元的房地产信托成为舆论关注的焦点，A股和H股市场上的内地房地产股股价大跌，绿城中国累计跌幅达27.61%。对此，绿城董事长宋卫平更表示，假如真的无路可走，那就直接把价格降到底，的房子都卖完，以后就不再做房地产。

业内人士认为，这番玩笑式的表态虽不一定是绿城的真实想法，但不难看出，房产调控的持续已令部分一线开发商命悬一线，调控从量变到质变的转折可能很快到来。

绿城的境况只是目前房地产市场的一个缩影。事实上，出问题的不止绿城，标普9月27日公布的一份针对中国房地产开发商的压力测试显示，除绿城中国外，包括合生创展在内的6家企业的流动性压力较大，而在评级更高的开发商中，华润置地、恒大地产等对销售额的下降也敏感，后者更陷入认购门中；同时，数据显示，十大龙头房企包括万科在内有6家在7月的销售金额出现环比下跌，中报显示，招、保、万、金四大巨头存货同比大幅增长均超过30%；更有信托业内人士透露，近期京沪两个郊区房地产信托项目，分别出现了还本付息垫资的情况。在房产调控的大棒下，股债两市再融资大门关闭，银行提高房地产信贷门槛，层叫停银信合作并将其纳入表内，成交量稀少导致销售回款周期拉长，房地产信托又因风控的约束而显得杯水车薪，可能成为压垮地产商的最后一根稻草——资金链“绞索”逼得房企不得不另觅蹊径，民间拆借、房地产信托及基金、境外发债融资……房企为求生存拼命四处融资，现在似乎已快到崩断的边缘。

而在坚持了这么久之后，开发商们曾经冀以厚望的传统的销售旺季“金九银十”似乎也成了一个不可能实现的“遥远的梦想”，给了坚挺的房价重重一击。以北京市场为例，今年9月，北京楼市呈现量价齐跌的态势，“金九”落空已成定局。北京中原地产预计9月新房和二手房的总成交量同比将下降超过50%，郊区风潮有望蔓延至市区。而对于已经到来的10月，业内人士同样不敢看好。

不过，对于推动房地产调控的决策层来说，若真希望达到降房价的初始目的，房地产业的大洗牌实属必然。安邦咨询表示，自中国的房地产市场化以来，在暴利的驱使下，房地产业爆炸式的发展占用了过多的资源，聚集了过量的资金，兼之与银行业的关系过于紧密，二者捆绑在一起，成为中国宏观经济中“大而不能倒”的利益实体。根据央行公布的数据，房地产贷款余额同比增速在2010年4月达到值46.4%，此后持续回落。截至2011年6月末，主要金融机构(含外资)房地产贷款余额10.26万亿元，同比增长16.9%，占同期人民币贷款余额约20%，2011年上半年，人民币贷款余额为51.40万亿元。除了直接的银行信贷，房地产业还牵涉到相当多的关联产业，综合来看，广义的房地产业占用的金融资源数量更为巨大。“如果继续实行房地产调控以推动行业在一定程度上洗牌，应当是决策层所期望乐见的结果。只有这样，才能挤出房地产行业过多占用的资金，使之从暴利行业回归正常。”

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