[摘要] 旅游、文化、医药、食品、资源、交通、汽车、机电、农林、家电、建筑、环保、房地产、信息产业、冶金、财经、化工、轻工、纺织
一直以来，温州客作为房地产市场上的一个特殊群体，以其超前的眼光、独特的方式和令人咋舌的成果让整个行业为之惊叹，并在中国楼市被赋予了一定的风向标意义。
2011年8月中下旬，媒体传出温州楼市“崩盘说”让很多人震惊。最近传出温州楼市“崩盘”的消息，发现“崩盘说”夸大其词，温州楼市虽然低迷，但未现恐慌。温州人仍然在房地产领域寻找更多机会。温州楼市真的在大范围抛售吗？温州者是否已放弃了房地产这个传统的领域？这是否预示着楼市的拐点即将到来？后把证，温州客其实从未离开过楼市，在楼市调控和实体经济不景气的双重压力下，温州客在的物业类型、区域和方式上都做了调整。
为什么中国房地产“被崩盘”，为什么2012年不会崩盘？我认为，中国楼市是政府楼市，所谓的政策市，属于严格意义上的计划经济产物，而不是市场经济。房地产市场波动受政府政策干预，货币政策收紧和购买力萎缩及人民币继续升直不是楼市崩溃理由。只要政府控制土地和银行及资本金，房地产不可能崩盘。而美国楼市和日本楼市崩溃主要是房地产次贷危机爆发金融风暴和日元过快，购买力消失导致的。中国目前人民币不断，只是影响到国内外汇，进出口贸易，国外热钱流动性过实，物价上涨等不利因素，但不会对中国楼市产生重大负面影响力，反而有利于吸引资金中国楼市。
对房地产行业影响的关键因素其实就是银行信贷、土地和税费。虽三次加息六次提准，却依然是负利率，况且通胀预期存在，最主要是中国市场购买力旺盛。在人口继续增长的前提下，未来二十年，中国将有2.5-5亿人口进入各大区域和次城市，北京、上海、广州，以及二三线城市都是他们的目标。如此大的人口容量，必然支持房地产业的发展。显然，抛出2011年崩盘论者，并没有根本上研究不同国家的不同历史阶段，更没有考虑到上层建筑权贵与掌握城市核心土地资产资源阶层的利益一致性，其结论自然失去了有效性。
就此得出房价将大跌、楼市将崩盘的结论，是过于仓促和草率的。，中国房地产市场仍是以自住为主的市场，即使是在深圳、北京、上海、广州，目前的自住购房比例也远远超过性购房比例。第二，房贷新政，征收物业税，打击囤地，是为了挤压楼市投机行为，抑制性购房需求，从而预防和消减楼市泡沫，而绝不是为了消灭购房需求。第三，政策着眼点也不是让房价大跌，而是稳定房价，或至多使房价小幅下滑。第三，从较长时期看，以自住型购房需求为主、以有实力的性购房需求为辅，仍将是支撑房地产市场较快发展的重要基础。
一，从市场供求关系看。如果按照“城市化”角度的市场“供求关系”看，2010年中国城市化程度才47%，2011年才49%。在2050年之前，中国的城市化率必须从现在47％提高到70％以上，达到100%，至少需要23年-50年以上时间。这就意味着每年平均需增长1％左右的城市化率（即每年约1000至1500万人从农村转移到城市）。城市化是一项皆大欢喜的政策：农民工收入增加、建筑工地不愁用人以及地方政府GDP升高。
在中国城市化的推进中，每年约有1%的人口从农村迁移到城市。意味着每年进城人口有约1000万到1500万，其需求算一半的话，也需500万-750万套房，而又根据2009年全部住宅竣工量约为700万套，2010年约为710万套计，即使“限购”了，少了改善需求，没了投机需求，但总供应量依然存在巨大缺口，供不应求将导致房价继续上涨。根据国际上的一般看法，城市化的标准是城市人口占社会总人口的比重在50%以上。也就是说，一个国家或社会城市人口达到一半以上才算实现了限度的城市化。目前城市人口为6.66亿2010年人口普查，其所占比重已经接近总人口的一半，意味着中国城市吸纳的人口要远远超过城市化达70%、80%的西方发达国家的城市。此外，庞大的流动人口2.2亿和人口老龄化的提前到来。
社会各界普遍认定或引用的中国2010年的城市化率约为47%，中国的城市化率被低估了？由于部分人口的流动，乡村常住人口加城镇常住人口肯定少于总人口，统计中国城市人口数量的有效办法是调查农村常住人口。以此估算，中国当前的城市化率为50-55%，而非各界认定的约47%。导致中国城市化率偏低的原因，除了人口、户籍政策外，区域经济和城镇化政策也是其一。鼓励人口东移，不仅有助于提升城市化水平，也可以减少中西部的贫困。根据《中国统计年鉴2009》，2008年末中国城镇人口占总人口的比重为45.68%，这就是众人反复引用的城市化率，若按每年约上升1个百分点的历史速度，则2010年的城市化率应该略超47%。
城市化是指人口和产业活动在空间上集聚、乡村地区转变为城市地区的过程。城市化是社会生产力发展到一定阶段，农村人口转化为非农村人口，人口向城镇集聚，农村地区转化为城镇地区，城镇数量增加的过程。城市化三大标志：1、劳动力从产业向第二、三产业转移；2、城市人口在总人口中比重上升（最主要标志）；3、城市用地规模扩大。从18世纪中叶开始，到了20世纪中叶，在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”。也就是说，多数人口形成了聚集居住的格局。例如，20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72%，英国87%，联邦德国79%，荷兰86%，加拿大77%，澳大利亚83%。
按总量计算，我们到2030年需要生产超过1倍以上的住宅，在20年时间完成住宅总量，每年要超过10亿，现在有5亿多，加上非房地产开发的只有8亿多，要增加2亿。如果到后期的话，我们大概完成14亿到16亿，这样才能完成人均居住面积增长的需求。从固定资产来说，我们现在不到3万亿住宅，未来达到10亿才能满足城市化率的需求。在整个城市化发展过程中，城市化率大概占到我们需求总量41%，因为居住性需求改善占32%，折旧占24%，城市人口自然增长占3%。
如果按照国际经验来说，我们大概在2020年达到顶峰，达到400亿左右住宅总量，实际上我们不可能完成，因为我们年生产量不足。往年我们商品房只有560万套，今年提出非商品房不到300万套，今年提出保障性住房要建1000万套，生产能力没有那么多。我们按正常算大概2030年才有可能实现我们满足基本城市化率和国际轨迹的点。相比之下我们比国际发展水平的轨迹看至少晚10年，甚至更多时间。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
