[摘要] 內地房地產市場消化新國八條三個月後，各地樓市開始抑制不住回暖勢頭。北京、上海、杭州三地尤為乍眼。最新的監測資料顯示，量價齊升的城市達到17個，其中杭州、北京分別以91%和57%的環比漲幅領漲10大重點城市成交量，其中上海更是在城郊漲幅超過30%的同時，創下了周均價每平方米3萬元以上的歷史新高。
焦點二：剛性需求確實存在？
袁鋼明：剛性需求被迫上鉤 “回暖”之說是蠱惑
我不認為是這樣的。因為在買不起房子的時候也可以採用租房的辦法，而且在當前房價漲得太離譜的時候，他可以再等一等。因為現在國家調控政策一波比一波緊，而且最近限購政策已經看到效果了。在這個時候，剛性需求更加關注價格的走勢，在這個時候如果價格下落的話，他會更加的等一等；而如果價格上升的資訊出來，他就慌了，他就頂不住了，這就是剛性需求可怕的心理。這個時候出現各種各樣的資訊，剛性需求都會產生一種恐慌心理，所以我懷疑現在有些報導或資訊是在兩軍對峙的時候傳來的。
它已經產生了誘導大家去買房這種效果，比如好幾次都是剛出現調控的時候量降價格也降，這時大家更加不買了，但是過了一段時間價格突然上漲了，這是房地產商的陰謀詭計或者所謂的銷售策略。他們一看觀望，就更加讓房價上漲，反其道行之，用房價上漲來引你上鉤，所以現在又到了這個關頭了，調控措施限購措施過了一段時間，如果沒有效果反而房價上漲得更高，這時候剛性需求就被誘迫上鉤了。
而且這個新聞的標題也有問題，怎麼能說房價暴漲是“回暖”呢？回暖是一個稱讚性的語言，這種泡沫的瘋漲完全是惡浪回潮，怎麼能說這是回暖呢？把它稱讚為市場回升，當做正氣的回升，這顯然是蠱惑，一種錯誤的引導。
劉曉武：非限購城市成交量放大很厲害
袁教授這個觀察角度特別有意思。一般來說，房地產市場的成交量和價格是有一個比例關係的，一般是量在價先，有什麼樣的成交量就有什麼樣的價格。比方說成交量繼續萎縮或者停頓的話，價格會收縮。在一定的時期內，如果調控政策繼續，價格就會鬆動。
實際上袁教授提出這麼一個觀察角度，是不是成交量被有關的一方刻意放大了，導致現在房地產市場重新回到以前的軌道，我覺得這是一個很有意思的觀察角度。另外我想補充的是，成交量確確實實在前四個月穩步回升，這還是有一定的合理性、基本面的支撐的，這是一個。另一個，我們可以分析目前成交量放大主要是非限購城市放大得特別厲害，特別是三線、四線城市，縣級市、地級市一般定價不是很高的樓盤基本上日光碟，我們在下面調查確確實實就是這樣的。
但是從我掌握的資料來看，實際上在前三個月成交量上漲的結構中，三、四線非限購城市銷售的旺盛是全國成交量仍然正增長的主要原因。非限購城市的成交量上漲是旺盛的，還是有需求的，重要的原因一是現在居民的收入在增長，可以撐起非限購城市需求的增長。二是跟目前調控政策推進得不是很嚴格、執行得不是很嚴格有關係——很多底下的城市一些信貸措施、限購措施，特別是保障證明還有納稅證明，還是有操作空間。給一個多少錢，就可以取得相關的證明，只要你有資本金，只要你有相關的首付，他還是可以給你運作的。在這個環節中出一些紕漏，有一部分投機性的需求還是存在的。
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