[摘要] 从去年的各地房价涨幅、一年来楼市调控累计的政策效应以及近期的市况看，只有将房价预期涨幅控制在5%以下（也差不多是CPI的涨幅），才能从根本上抑制性购房需求，平抑房价。有鉴于此，政府应对各地的房价控制目标提出具体指导性意见，并对其审核后才能发布。如果任由各地自行制定，房价问责制恐将形同虚设。
从去年的各地房价涨幅、一年来楼市调控累计的政策效应以及近期的市况看，只有将房价预期涨幅控制在5%以下（也差不多是CPI的涨幅），才能从根本上抑制性购房需求，平抑房价。有鉴于此，政府应对各地的房价控制目标提出具体指导性意见，并对其审核后才能发布。如果任由各地自行制定，房价问责制恐将形同虚设。
三个多月前，笔者曾撰文建议将控制房价涨幅纳入政府工作目标（见《把控制楼价涨幅纳入明年工作目标》，上海证券报2010年12月20日）。令人欣慰的是，今年国务院"新国八条"条首次提出：各地制定新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
时值3月下旬，已逼近了公布房价控制目标的最后期限，但各主要城市几乎都不愿"敢为人先"。而为数不多的已公布房价控制目标的二、三线城市，形势不容乐观：银川提出房价上涨幅度要控制在城镇居民人均可支配收入增幅以内，同比增幅要低于10%；昆明提出房价涨幅目标为低于ＧＤＰ和人均可支配收入增长水平；上周五，太原表示房价控制将不设具体量化指标，但涨幅不应超过年度地区生产总值和人均可支配收入涨幅；同一天，广东佛山明确新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度。
查各地政府工作报告，今年太原地区生产总值预计增长13%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入预期均分别增长10%以上；而佛山今年地区生产总值增长计划为12%。可见，各地已出台的房价控制目标几乎都是两位数。不能不说，如果各地房价涨幅目标保持在两位数，楼市调控前景将是令人忧虑的。
由此，笔者想对制定房价控制目标应当注意的一些问题谈点意见。
首先，楼市的性需求量跟房价的预期涨幅密切相关，如果房价预期涨幅远超资金获取成本或其他的机会率，就自然会引来逐利资金购房。
如果人们普遍预期楼市会下跌，不仅会消弭投机性购房需求，前几年购买的第二套乃至第N套住房都会急于出手，变成市场供给，由此带来楼市供求形势的逆转。因此，房价涨幅控制目标宜低不宜高，而如果政府制定的房价涨幅目标较高（比如10%），不仅无益，而且可能有害。
从理论上讲，性购房的=房价买卖差价+房租，目前购买二套房的长期贷款成本为年利率7.26%（5年以上贷款基准利率上浮10%），假设有人购买二套房后用于出租，租金年率为2.26%，则在不考虑其他次要费用的情况下，当预期房价涨幅超过5%（即7.26%-2.26%=5%）时，以贷款性购房就有利可图。
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