[摘要] 房地产企业首先是企业，不是政府，不是福利机构，不是政治组织。和任何市场经济下的企业相同，房地产企业涉及的利益群体首先是消费者，是产品的供给对象。
中国住房：作为中国的房地产企业，其在经营过程中所涉及的相关利益群体有哪些？相对于其他行业，房地产行业的属性有何不同？
陈淮：回答这个问题恐怕得讲点经济学的基本道理。
在企业的利益结构中，首位利益是出资人的利益。企业是为出资人牟利而办的。但企业利益结构中并非只有出资人利益，还包括就业所代表的职工利益、税收所代表的政府利益、债权所代表的银行利益以及上下游分工链条上的合作者利益。此外，企业利益结构还包括大小股东之间的利益关系，出资人与经营层之间的委托代理关系，与竞争者之间的利益关系等。这叫做现代企业制度。离开现代企业制度去谈“社会责任”，企业根本就没有履行社会责任的能力。
房地产企业的特殊性在于，它的产品设计、生产、销售、使用以及土地、资金等各种要素的获取，与社会长远利益和眼前利益之间、私人利益和公共利益之间、政府利益和市场利益之间、穷人和富人之间、城和乡之间、实业领域和金融领域之间、产业发展和国民经济稳定运行之间、人类社会和自然环境之间等诸多方面关系的矛盾与协调。房地产企业的运行必须兼顾这些利益关系。
你的问题所说的“属性”我不是很理解指什么。企业的属性就是社会经济运行的微观细胞。如果一定要说“属性”，那企业的属性就是马克思主义经济学所说的，生产使用价值以获取价值的属性。舍此无他。这个问题好像被一些时评家、官员弄复杂了，泛政治化、道德化了。
中国住房：中国房地产业市场化十余年来，房地产企业为国民经济增长、城市面貌改善、居民生活水平提高发挥了重大作用，但是一直公众形象不佳，其原因何在？如何评价房地产企业在过去十余年间的功与过？
陈淮：我们首先说，在中国城镇化与老百姓住房改善的过程中，房地产业的贡献是巨大的。1990年中国的城镇实有住房总面积仅为20亿平方米，2000年为44亿平方米，2010估算为138亿平方米。所谓“公众形象不佳”，恐怕有三个主要原因。
一是政府职能不到位。人们希望房地产企业承担起城乡协调发展、社会公平分配、资源节约、救助穷人和社会保障甚至反贪官反腐败的职能。这不是一个企业和产业所能承担的任务。这个职能是政府的。政府没做到、做得不好，甚至并未积极去做，老百姓在现实的舆论环境中又不能骂政府，只好去骂房地产企业。企业替政府背了很大的黑锅。如果一个的学生都“形象不佳”，那首先是管的校长老师们的错，不是学生的错。
二是企业缺乏市场机制的强力约束。在很长一段时期内，房地产企业获利靠什么？不是靠更大程度地满足消费者、满足市场，而是靠“摆平”政府部门及其官员，“摆平”银行行长。谁也甭否认，开发商都算上。土地、资金、招投标、税收、、中介以至物业管理，到处都是权力、垄断部门的影子。的风险、代价都转嫁到消费者头上。到现在为止，中国有哪一个房地产企业是因为消费者“用脚投票”而倒的吗？这样的企业群体怎么能有好的社会形象？
政府、垄断部门既然能够群起瓜分房地产的利益，投机者以及假按揭、骗贷、欺诈、卷款潜逃、强拆等行为频出也就不奇怪了。哪个地方治安混乱，别告诉我说是那个地方的老百姓中“刁民”多，那一定是当地治安部门已经成为了这个“乱”的食物链中的一环。
三是企业自我约束能力差。由于该管的没人管，正常的外部约束机制基本失效，企业自然就成了不择手段的利益追逐者。
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