[摘要] 房地产企业首先是企业，不是政府，不是福利机构，不是政治组织。和任何市场经济下的企业相同，房地产企业涉及的利益群体首先是消费者，是产品的供给对象。
中国住房：作为中国的房地产企业，其在经营过程中所涉及的相关利益群体有哪些？相对于其他行业，房地产行业的属性有何不同？
陈淮：回答这个问题恐怕得讲点经济学的基本道理。
在企业的利益结构中，首位利益是出资人的利益。企业是为出资人牟利而办的。但企业利益结构中并非只有出资人利益，还包括就业所代表的职工利益、税收所代表的政府利益、债权所代表的银行利益以及上下游分工链条上的合作者利益。此外，企业利益结构还包括大小股东之间的利益关系，出资人与经营层之间的委托代理关系，与竞争者之间的利益关系等。这叫做现代企业制度。离开现代企业制度去谈“社会责任”，企业根本就没有履行社会责任的能力。
房地产企业的特殊性在于，它的产品设计、生产、销售、使用以及土地、资金等各种要素的获取，与社会长远利益和眼前利益之间、私人利益和公共利益之间、政府利益和市场利益之间、穷人和富人之间、城和乡之间、实业领域和金融领域之间、产业发展和国民经济稳定运行之间、人类社会和自然环境之间等诸多方面关系的矛盾与协调。房地产企业的运行必须兼顾这些利益关系。
你的问题所说的“属性”我不是很理解指什么。企业的属性就是社会经济运行的微观细胞。如果一定要说“属性”，那企业的属性就是马克思主义经济学所说的，生产使用价值以获取价值的属性。舍此无他。这个问题好像被一些时评家、官员弄复杂了，泛政治化、道德化了。
中国住房：中国房地产业市场化十余年来，房地产企业为国民经济增长、城市面貌改善、居民生活水平提高发挥了重大作用，但是一直公众形象不佳，其原因何在？如何评价房地产企业在过去十余年间的功与过？
陈淮：我们首先说，在中国城镇化与老百姓住房改善的过程中，房地产业的贡献是巨大的。1990年中国的城镇实有住房总面积仅为20亿平方米，2000年为44亿平方米，2010估算为138亿平方米。所谓“公众形象不佳”，恐怕有三个主要原因。
一是政府职能不到位。人们希望房地产企业承担起城乡协调发展、社会公平分配、资源节约、救助穷人和社会保障甚至反贪官反腐败的职能。这不是一个企业和产业所能承担的任务。这个职能是政府的。政府没做到、做得不好，甚至并未积极去做，老百姓在现实的舆论环境中又不能骂政府，只好去骂房地产企业。企业替政府背了很大的黑锅。如果一个的学生都“形象不佳”，那首先是管的校长老师们的错，不是学生的错。
二是企业缺乏市场机制的强力约束。在很长一段时期内，房地产企业获利靠什么？不是靠更大程度地满足消费者、满足市场，而是靠“摆平”政府部门及其官员，“摆平”银行行长。谁也甭否认，开发商都算上。土地、资金、招投标、税收、、中介以至物业管理，到处都是权力、垄断部门的影子。的风险、代价都转嫁到消费者头上。到现在为止，中国有哪一个房地产企业是因为消费者“用脚投票”而倒的吗？这样的企业群体怎么能有好的社会形象？
政府、垄断部门既然能够群起瓜分房地产的利益，投机者以及假按揭、骗贷、欺诈、卷款潜逃、强拆等行为频出也就不奇怪了。哪个地方治安混乱，别告诉我说是那个地方的老百姓中“刁民”多，那一定是当地治安部门已经成为了这个“乱”的食物链中的一环。
三是企业自我约束能力差。由于该管的没人管，正常的外部约束机制基本失效，企业自然就成了不择手段的利益追逐者。
中国住房：如何树立一套成体系的房企社会责任观？这一套体系应该涵盖哪些方面的内容？在您看来，怎样的房地产企业，才是真正负责任的房地产企业？
陈淮：讨论社会责任，先得把这个责任的内涵弄清楚。别以为“多捐助、行善事”就是履行社会责任了。旧中国的帮会组织都曾是慈善机构的大捐助者。
我们中国的社会基础是数千年的农耕文明。“等贵贱、均贫富”的农民式社会主义思想，劫富济贫、替天行道的梁山好汉式帮会意识，旧体制下“一大二公”、平等共同占有生产资料的观念仍是相当普遍的社会存在。我们不要循着这些认识去讨论企业的社会责任。
市场经济下企业的社会责任，首先是创新。通过技术创新、制度创新，在不断提高效率的过程中让社会在同样投入下获得更多、更好的国民福利。强调说一句，企业是市场经济下最主要的创新力量。政府的任何政策，社会的任何要求，首先得是鼓励、支持、推动企业去创新，而不是约束、抑制以至去“消灭”企业或者迫使他们去“裸捐”。
其次，企业得遵守法律、道德等方面的社会共同约定。依法纳税、按时足额结算工程款、保障员工合法利益、对消费者诚实守信等都是社会责任的底线。
再次，企业得为社会共同利益、公共利益负责。保护环境、推动资源节约、注重社会长远发展、提高城市和区域的竞争力、维护国民经济整体的稳定运行等都是这个范畴。
最后，企业得在社会资源配置中尽到推动文明进步的义务。救灾、慈善、自觉保护消费者利益、更多满足低端群体的需求、注重社会的和谐稳定、抵制贪污腐败的违法行为等都是企业的公众形象中不可或缺的组成部分。
中国住房：从宏观层面与当前市场环境来看，倡导一种负责任的地产发展观，能够起到怎样的作用与积极意义？
陈淮：纠正一点，“宏观层面”是指短期国民经济稳定运行、总供给和总需求相对平衡的层面，通胀、通缩以及利率、物价、过冷、过热等问题才是“宏观层面”。这个层面和社会责任基本无关。
倡导企业的社会责任是一个社会发展的系统工程。企业行为合理化，社会自然就趋向于发展，趋向于和谐。近年来，我国许多房地产企业已经在积极地响应社会的呼吁，开始注重社会责任，注重企业的公众形象，注重环境对企业的约束了。这是一个好趋势。相信中国的企业在不断国际化、市场化过程中一定能做得更好。
中国住房：从企业发展层面来看，履行社会责任会给房地产企业带来哪些好处与积极意义？有一种观点认为，企业本职就是利润化，社会责任是一种额外纳税，对此你怎么看？
陈淮：“有一种观点”的说法其实并不偶然。其中可以清楚地看到市场经济发展初期“无政府主义”思潮的影子。那时人们认为，有了市场这种资源优化配置机制，还要政府干什么？政府就是暴力、不平等、罪恶、贪婪和腐败的发源地。应当悉数打倒。这个“无政府主义”所要否定的并非仅仅是政府，其实还包括市场以外约束力量。实践发展早就证明，这种思潮是没有任何实践意义的。
把社会责任说成是“额外税”的说法未必错，但企业有义务缴纳这个“额外税”。说个经济学的基本道理，老百姓买赈灾、福利等彩票就是一种“自愿税”。但这种“自愿税”是社会文明的一种体现，也是社会发展不可或缺的一种救助和公平机制。文明的企业自然应当努力树立自己的文明形象，尽到文明义务。
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