[摘要] 随着昨日保利香槟国际半小时速售50%，金地自在城二期最后182套复式房源半天认购96%，南京楼市“银十”以火热销售收官，而9月29日国家“二轮调控”的楼市政策至此也已满月。这一个月的楼市宛如电影大片一般波澜起伏，经历了“二轮调控”的南京楼市却似乎早早走出了观望。
房价新盘降低预期
“二轮调控”让市场一波三折，而南京房价走势同样颇不平坦，有的，有不降的，还有想提价的。
开售项目栽在房价上
新政后的天，9月30日江宁一家楼盘率先开盘，不过由于价格上的变动，引发了一场小小骚乱，甚至引来了110警察。原来开发商原本宣传的均价9800元，到了开盘当天变成了10500元，买房人对突然的行为实在无法接受，有人将现场的销控表都撕了下来，开盘变成了砸场子。
值得一提的是，这是新政亮相的楼盘，也被视作是楼市的“风向标”，开发商由此对定价更加谨慎，买房人对于也有了更多期待。
有新盘降低预期
在新房市场，一些前期已有房源在售的楼盘变化不大，不过开发商表示价格可以细谈，但是不能公开，不然对前期业主无法交代，而一些新盘则无所顾忌，开盘价都不高，新政后也再次出现了“日光盘”。
10月24日，央行加息后的周末，城南的凤凰和美推出了693套新房源，均价被定在每平方米14700元，比周边楼盘了2000元左右，结果一上午就认购了550多套，认购率近八成。
同样是在这一天，江北纯新盘江佑铂庭共有200组意向客户参与摇号选房，此次江佑铂庭推出108套房源，房价在7500-8100元/平方米之间。截至当晚，这家楼盘推的108套房源已认购105套，几近“日光”。
在价格比较敏感的二手房市场，也出现了的趋势，一些坐不住的客首先大幅压价，有的江宁房源一口气降了20万。
有楼盘仍在“死扛”
与此同时，一些坚持“扛价”的楼盘举步维艰，仙学城板块的一家楼盘推出近百套住宅房源，虽然现场也给出“按揭贷款每平方米减700元，一次性付款每平方米减800元”的优惠，不过买房人却告诉记者，之前的房源售价大概在1.5万元左右，现在提高报价再给优惠，实际没降多少，结果只认购了不到三成。江北另一家大盘由于价格没有做出让步，日销量也只有两成左右。
还有楼盘酝酿提价
随着江北的“诞生”，一些楼盘又开始酝酿提价。上周末，江北一家楼盘推出80套房源，价格从之前的每平方米7800元涨到了8100元，涨幅达300元；城中的中海凤凰熙岸上周六新推300多套房源，由于位置较一期房源优越，房价从之前的每平方米2.3万元涨到了2.4万至2.7万元；江宁的万裕龙庭水岸在国庆期间的均价8600元左右基础上也涨了七八百元。开发商的这一轮或多或少都是受到了土地市场的影响，对楼市后市依然看好。
分析
开发商若，可能催生“限购令细则”
“四月新政”的调控可谓立竿见影，5、6、7三个月南京商品住宅的成交量分别只有1828、1885和1512套，比四月的近6000套少了七成左右，而被认为更加严厉的“二轮调控”却未能显现出抑制需求的明显效果，市场成交不仅不见急剧萎缩，甚至还创下了新高。购房人的心态也发生了变化，从上轮调控的“等等看”变成了本轮调控的“等不起”。“二轮调控”是不是成了“空调”，市场又将如何发展？
调控是否失效？
有一定效果，遏制房价上涨势头
“如果没有这一轮调控，房价可能不是现在这个水平，从这个意义上来说，新政是有效果的，”南京大学经济学院高波教授指出。他表示，八九月份楼市出现了政策周期与房地产周期叠加形成的销售回升，一方面，“四月新政”的调控观望期基本结束，冰冻的需求逐步释放；另一方面，“金九银十”的市场周期也已到来。“市场的复苏，销售量的回升就可能引发价格的上涨趋势，9月中下旬就有一些开发商跃跃欲试想。在这样的背景下，国家出台新一轮的调控政策，还是起到了遏制房价的作用的。表现在市场上，一些新楼盘的售价比预期低了一两千元，一些老的楼盘本来可能要的，但新政一来就不涨了或者涨的少了。”
也有认为，本轮新政之所以抑制销售的效果不明显，也是由于取消契税优惠等政策给了一个“缓冲期”，使得买房人赶紧鉴证合同办理交税手续。而被称为最严的南京“限购令”虽已公布，但还没真正实施，仍未公布执行时间，这也加速了一些三套房购买者抢在进一步政策出台前购房。几种刺激购房的因素导致10月份的交易量猛增，其中“虚胖”的成分居多。如果限购令真正落地，将会对需求起到较强的抑制作用。是大户型、别墅等高档房，将陷入销售僵局。
房价为什么没大跌
“土地财政”等“根子”未解决
南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华博士认为，不管什么调控，楼市的基本问题并没得到解决。比如土地财政问题，民间渠道单一等问题，虽然现有的调控政策不断采取抑制投机、的手段，但老百姓对房价长期上升的预期没得到改变，所以销售基本态势不变，房价也就难以大降。他认为，现在的政策更多的是“治标”而不是“治本”，真正需要解决的保障房、资本利得税、土地财政等问题还没解决，“要想打一针解决楼市问题是不可能的，调控还是要想想病因是什么。”世联地产华东区副总经理袁鸿昌上周末在出席本报举办的长三角地产研究院地产EMBA班时表示，政府永远不会把房价打压下去，目前的文件都是抑制投机，防止房价过快上涨。而至于房价未来走势，基本上这个问题是无解的，因为中国的情况太复杂，各个区域的情况也不一样。
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