[摘要] 随着昨日保利香槟国际半小时速售50%，金地自在城二期最后182套复式房源半天认购96%，南京楼市“银十”以火热销售收官，而9月29日国家“二轮调控”的楼市政策至此也已满月。这一个月的楼市宛如电影大片一般波澜起伏，经历了“二轮调控”的南京楼市却似乎早早走出了观望。
随着昨日保利香槟国际半速售50%，金地自在城二期最后182套复式房源半天认购96%，南京楼市“银十”以火热销售收官，而9月29日国家“二轮调控”的楼市政策至此也已满月。这一个月的楼市宛如电影大片一般波澜起伏，经历了“二轮调控”的南京楼市却似乎早早走出了观望。来自南京房管部门的数据也再次引发了调控是否显效的疑问，在国家叫停三套房贷款、加息、契税优惠取消、南京家庭限购第三套房等重重调控新政的打压之下，10月份南京商品住房交易量竟出人意料地创下今年的记录，达到6673套。
市场
一月内出现三波购房潮
与“四月新政”后楼市一片萧条景象截然不同，9月29日国家“二轮调控”的楼市新政，给南京房地产市场带来的不仅仅是调控举措的“高压”，更多的则是开发商与买房人的“脚步”被打乱。有人依然抢购，有楼盘依然，甚至10月末，还出现了350轮抢拍“江北”的反常情景。而统计数据也同样让人看不懂。截止到昨晚，南京10月份共成交商品住宅6673套，比9月份的6093套略有增加，创下今年的“高点”。新政一月内，因抢搭优惠末班车等因素，楼市依然出现了三波抢购风潮。
新政之初有人抢买
9月29日晚国家新一轮调控颁布后，南京楼市的销量一反常态出现了井喷行情。9月30日南京网上房地产的数据显示，当天商品住宅认购量为366套，成交515套，均创下一周以来的新高。卖得的楼盘是江宁的东方龙湖湾，认购加成交总数达119套，其次是中电颐和家园，销售67套，还有卖掉60套的万达广场以及卖出52套的江北天润城等，从数据上看，完全看不出受到新政的影响。业内分析说，9·29新政的看点是停贷三套房，不排除30日当天部分买房人为了赶银行优惠的末班车而签约。
在9月30日抢买房之后，国庆周的楼市便因新政而迅速降温，开盘销售的项目不多，南京商品住宅整体销售业绩也一般。开发商和消费者都陷入一个短暂的观望期。就在各方纷纷猜测南京究竟何时出台地方版的楼市细则之时，江宁区在10月8日首先“痛下杀手”，将购房契税抬高到按总房款的4%预征。然而就在第二天，江宁区的契税标准又从4%降为3%，据说这将是江苏省执行的最终版本，而事实证明也果然如此。契税标准的一变再变，引起不少买房人的恐慌，不仅在江宁，主城区三个房产办证点也同样人满为患，收件数量从平常一天200多件猛增至1000多件，买房人的目的就是为了赶搭优惠末班车，少交契税。
10月12日，在省细则出台后的第二天，南京新政细则横空出世，对于第三套房的买家实行“限购令”，一律不得购买，这一被认为是“最严”的政策让市场出现了降温。但由于细则没有公布限购的实施时间，市场并没有立竿见影地跌入冰点。楼市就在不温不火的销售中向前推进，不过，平静的市场却在10月29日被“江北”打破，开发商借此炒作“楼市升温说”，导致随后的双休日市场销售火爆，全市开盘销售的住宅项目均业绩不俗，其中中海凤凰熙岸300多套房源半天卖掉六成多。
买房心态
迟迟等不来跌，我们观望不起
二次调控，市场反呈火热之势，消费者为何早早放弃观望，出手买房？
“我的改善居住计划在4月份新政出台后就搁置了，当时我感觉房价能降下来。”张小姐告诉记者，等了许久之后，却发现楼盘只是一种故作姿态。“我看中的几个河西的楼盘，好像都没怎么降啊。”
9月底楼市出现回升的苗头，本来想出手的张小姐，又对新出台的二轮调控寄予了期望。但二轮新政刚刚一个月，昨日张小姐却出手买了一套河西保利香槟国际加推的大户型。“二轮调控好像没有更明显的作用，前两天听说浦口的地还拍出了天价，我可不敢再等下去了。没等来房价大跌，却等来了利率的提高、加息等各种增加贷款成本的措施，想住得好一点，就不在乎不疼不痒的了。”
改善型需求重新试探着回到市场，刚性需求也等不下去了。小孙和小杨是一对研究生刚毕业不久的情侣，在听到二轮调控又赶上加息时，期待房价能够下跌。但发现二手房降的多的还是江北等边远地带，城中房虽然有的，但幅度也不大，而且二手房主好像越来越不怕调控。他们想来想去，还是对不抱太大希望，“刚需等不起啊！”
更重要的是，刚需型购房也感觉到了调控的压力。9·29新政中，将首套房首付比例统一到了三成，以往购买90平方米以下户型的两成首付不复存在。而从11月1日起，商业性个人住房贷款利率的下限由现行贷款基准利率0.7倍上调为0.85倍，首套房贷款利率七折优惠也成了过去时。
今年南京商品房成交一览
1月4051套
2月 1899套
3月 4010套
4月 5991套
5月 1828套
6月 1885套
7月 1512套
8月 3665套
9月 6096套
10月 6673套
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