[摘要] 被称为“最严厉”的北京房产新政策“京十二条”自4月30日发布执行以来,北京市“五一”小长假期间二手房成交量大幅下跌,新开盘一手房甚至出现“零成交”的现象,而且价格均有不同程度的松动。
“新政策”影响市场信号,执行难度大
对于北京房地产市场在“五一”小长假期间陷入冰点,业内人士认为,“京十二条”可谓初见成效,给近乎的房地产市场降了温。
“短期内对市场有种‘信号’影响。”从事房地产研究的管理科学与工程学院院长李文斌表示,“京十二条”虽在新“国十条”框架内,但措辞更为严厉,措施更为细化,这都会改变人们对房地产市场的预期。
他说,房地产市场也是一个资产市场,“买涨不买跌”的规律肯定会对楼市带来短期影响,在未来几个月内,“”者不会去买房,市场主要由刚性需求支撑。
我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖认为,政策将会清除市场上的客,以后的购房人群将以自住型、政策规定的“本地人”为主,对自住型住房影响不大。
中国房地产经纪人联盟秘书长陈云峰也表示,此番调控政策的实施将会消除50%的购房人群,从而使房价回落到一个相对合理的价位。
但对严厉的北京房产新政策能否把过热的楼市引向正常轨道,也有不同意见。中国社科院城市发展与环境研究主任牛凤瑞认为,“京十二条”政策体现了政府的导向,房价将进入新一轮的观望期和调整期。但由于牵涉部门过多,执行成本太高,落实起来存在很大困难,因此不能对政策的实质性影响抱有太大期望。
业内人士普遍认为,政策的影响力与各部门的执行力度有很大关系,涉及公安、民政、银行、社保等多个单位。
北京房地产业协会副秘书长陈志日前表示,部门间的协调工作正在逐步进行,房管部门将提供房屋权属记录,政府与银行等部门之间将建立对接平台。
建议加大有效供给,平衡供需关系
中国社科院城市发展与环境研究主任牛凤瑞认为,房地产市场主要矛盾是社会需求量大与存量不足的矛盾,人均住房少,打压需求并不是理智之选,而应该通过价格来调整,这就需要增加房屋的有效供给。
他指出,政府已经注意了政策房的供给,但是房地产市场应该满足不同的市场需求,不能仅仅关注中低层人群。
李文斌也表示,政府在土地供应上,不能仅仅是调结构,还应增加总量,是普通商品住房的土地供应。因为政策性住房毕竟不是商品房,也不是市场价格。
在土地供应上,牛凤瑞测算,到2020年,城市房屋面积还会翻一番,因此,每年应增加14亿至15亿平方米的土地供应。二三十年之后,中国城市房屋的供求将达到平衡。
李文斌则指出,政府在土地供应制度上应有所创新。比如,在城市扩张中,将农民的宅基地再还为耕地;当前工业用地实际存在着产能过剩的问题,而过低的工业用地价格也导致了当前土地配置不合理,一方面工业产能过剩,一方面住房价格却居高不下。
牛凤瑞担心,一味打压房价会使需求不断积累,市场的力量会令需求出现“自然爆发”。他认为,从长期看,政府应建立科学的土地供给结构,建立房地产市场稳定发展的长效机制。
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