[摘要] 楼市新政对客的挤压作用显而易见,种种迹象表明,大量从楼市流出的热钱正伺机而动,动向何方则引起了各方的猜测。
日前,国务院“房贷新政”的发布在市场上造成不小的震动。在国务院发布“房贷新政”之前,北京房产市场已现大手笔出货迹象。据媒体报道,北京北三环一项目出现了大单抛售,一浙江客一次性抛出20多套房源,总价近1.3亿元,均价近4万元/平方米。而在调控政策出台的当天,北京就出现了单个项目一次性抛售30套住房的案例。据了解,从市场供需关系来看,新政出台后房源量增加约20%。
楼市新政对客的挤压作用显而易见,种种迹象表明,大量从楼市流出的热钱正伺机而动,动向何方则引起了各方的猜测。
出逃资金知多少
在新的房贷政策执行之后,二季度新增房贷将出现较大幅度的回落已无疑问,人们关心的是,这是否将导致沉浸在地产行业的逐利资金出逃?又有多少资金将流出楼市?不过,目前对此仍没有比较明确的数据。
业内人士分析,具体进入房地产的投机资金无法准确调查或者测算,仅能从机构或者部门发布的统计数据进行估计。
根据中国人民银行公布的统计报告,去年新增个人消费性住房贷款1.4万亿元,个人消费性住房贷款去年底的余额比上年同期增长47.9%,增速同比升37.4%。今年一季度,新增个人购房贷款5227亿元,季末余额同比增长53.4%,比上年末上升10.3个百分点。以首付比例平均30%~40%计算,2009年至2010年一季度,估算贷款买房的个人自有资金大概为7200亿~9600亿元。据相关人士分析,北京和上海等一线城市的实际性购房比例不会低于30%。这样看来,非自住性资金平均应该为2800亿元。
上述估计并未包括非按揭贷款买房的情况。对此,一位券商分析师的估算更为大胆。他认为,目前商品房销售额中至少有1/3为客所贡献,自住性和改善性需求各占1/3。2009年,商品房销售额4.4万亿元,今年一季度商品房销售额为7977亿元,依此标准,房产的资金应在1.73万亿元,去掉其中的银行信贷资金,非自住性资金大概为4800亿元。
而在房价较高的北京,根据央行营业管理部公布的2010年季度对北京市城镇居民购房状况进行的调查,性购房居民占比达到23.1%。另有数据显示,一季度北京期房网上签约达31445套(其中住宅签约23193套),二手房成交量达50342套(其中住宅达47017套),如果按23.1%的比例粗略推测,那么,今年一季度北京大约有18811套房屋(其中住宅16148套)为性购房。假设上述住房全部抛出,按160万元/套的均价测算,大约会有300亿元的热钱规模。
事实上,业内人士普遍认为,性购房占比远高于央行统计。有房产中介测算,今年一季度北京房地产交易规模约2000亿元,如果按性占比四成来看,涉及资金约800亿元。从范围来看,受到调控政策影响,选择从楼市退出的热钱可能在千亿元以上。
不过,也有相关人士认为楼市调控“挤”出来的资金量不会很大,因为大部分买房行为属于长期,资金沉淀了下来。短期也就是资金有一部分,估计不到千亿元。
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