[摘要] 做这个的初衷是想从中国20多年的市场发展中摸索出一些规律，并且用模型对它进行规率性的探索，或是进行一些预测。在建这个模型的时候，综合了国外的房地产模型和中国国民经济的动态模型，并成立了课题研究组。
2010年3月26日，“2010中国房地产百强企业研究成果发布会暨第七届中国房地产百强企业家峰会”在北京钓鱼台国宾馆召开，现场发布了2010中国房地产百强企业研究成果，并与参会企业家一起探讨了资金解决之道以及如何把握新的市场发展机会等话题，“理性成长”“持有物业”成为本次大会的热词。
以下是中指研究院常务副院长黄瑜女士在此次峰会上发表的精彩演讲：
中指研究院常务副院长黄瑜
黄瑜:高兴又有机会跟大家分享一下市场研究的成果。
做这个的初衷是想从中国20多年的市场发展中摸索出一些规律，并且用模型对它进行规率性的探索，或是进行一些预测。在建这个模型的时候，综合了国外的房地产模型和中国国民经济的动态模型，并成立了课题研究组。当初做这个事情的时候也想对过去“十一五”的整个发展、中国房地产市场发展做个总结，本着这样的一个目的建立专门的研究组建模，对中国房地产市场进行一个总结，从中探索一些规律供大家分享。
根据这个模型，我们认为影响中国房地产发展的因素主要有房地产市场内部因素。通过对09年销售的超常现象进行了检验和分析，发现整个09年超常的增长与信贷的投放是紧密相关的。
2009年，商品房销售面积达9.37亿平方米，同比大幅增长42.1%，模型显示，正常增长率约为11.5%，另有18%的增长率来自08年抑制需求的释放，而各类政策的影响分别为：信贷超额投放对增长率的贡献为6%，降息为4%，减税为2%，分别使得销售面积“超常”增长约0.4、0.24、0.16亿平方米。
此外，信贷超额投放对房价“贡献”也较为显著，据测算，2009年的商品房销售均价上涨23%，其中约10%来自于超额信贷投放。
基于这个模型我们也对2010年进行了一个相关的预测，这个也可以供大家对2010年在看市场的时候做一个分析，商品房销售面积下降约4.4%—6.5%。相对于过去一年市场超常的数字来看2010年商品房的面积相对下降，从数上来看预计2010年商品房销售面积为8.76 亿平方米至8.95亿平方米。
从变化情况上来看，2010年整个增长率来看，由于09年年初的时候，商品房有一个释放，所以2010年销售面积增长率将呈“前高后低”之势。
从城市的分布上来看，我们认为2010年销售面积应该是一线城市可能会下降，二线城市可能会保持平稳增长。
从施工面积上来看，我们认为施工面积在2010年增长会在15.7%到20%。主要是由于09年下半年的施工面积和新开工面积超过了上半年。
从房价的情况来看，我们认为整体的均价会上涨3.3%到6%。从城市来看，由于09年一线城市上涨较快，可能一线城市的房价会在2010年四季度出现一些调整；而二线城市可能会保持平稳增长，增长率在5%到10%左右。
模型同时表明，房价与GDP、人均可支配收入等宏观经济指标关系显著，长期来看，房价涨幅应与宏观经济指标的涨幅趋同，否则将面临较大的调整风险：2009年，住宅销售均价达4474元/平方米，同比上涨25.1%，是1995年来的涨幅，比2007年高出近9个百分点。而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入等增速均低于10%，但居民储蓄存款同比增长21.5%，达到26万亿的历史高位。
同时我们在做这个模型的时候，对过去一些主要城市的住宅均价，以及跟我们房价关联的宏观经济指标也进行了系统的分析。
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