[摘要] 做这个的初衷是想从中国20多年的市场发展中摸索出一些规律，并且用模型对它进行规率性的探索，或是进行一些预测。在建这个模型的时候，综合了国外的房地产模型和中国国民经济的动态模型，并成立了课题研究组。
我们发现从98年取消福利分房到09年的11年期间，主要的经济指标都有一系列的变化。
从这个数字可以看到我们房价的增长远远没有赶上GDP的增长，人均可支配收入的增长，是在98年到04年间,全年住宅均价上涨只有37%。04到09年间房价涨了一部分，但的总体水平在过去的五年当中，涨幅与同期GDP、人均可支配收入，以及我们的居民储蓄存款基本持平。
(注：1998年-2009年，住宅均价累计上涨141%，而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均超过2倍，居民储蓄存款更是增长近4倍。
1998-2004年，住宅均价累计上涨37%，低于同期GDP等指标涨幅，而2004-2009年，房价增速加快，住宅均价累计上涨76%，与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。)
从不同城市上来看，我们也进行了分析，除上海之外，其他的城市房价增长都小于GDP增长。上海住宅均价增长3.09倍，高于了GDP、人均可支配收入（2.2倍），没有超过居民储蓄存款的增长；天津、武汉住宅均价的增长都低于GDP增长，高于了人均可支配收入，低于了居民储蓄存款的增长；但北京、深圳高于人均可支配收入的增长。
对近五年的情况也进行了一个分析，北、上、广、深四个大城市住宅都高于人均GDP，以及居民储蓄存款的增长。可见在过去五年当中，比较经济指标来看的话，出现了一个过快增长的情况。
在整个研究过程当中，发现中国房地产和宏观经济更紧密相关，且相互促进。有些经济学家说中国并没有把房地产作为国民经济的自主产业，（是不是自主产业不用说），但房地产对宏观经济的贡献是不言而喻的，而且在09年保增长的过程中，房地产也做出了突出贡献。
在探讨房价高不高的时候，我们也做了相关的研究。发现影响中国的房地产市场，其中最主要的原因就是政策，而当中货币政策关键，下面我再讲一下货币政策对市场有什么样的影响？
经过研究，如果货币政策一旦发生变化的话，首先是交易量发生变化，滞后最短是三个月，长则半年。在交易量变化之后，房价会有一些变化。
还有一点，土地政策和保障性住房建设需重点关注，土地对我们房地产的影响是大的，这个从统计效果上已经体现了这一点。但在研究政策要素的时候，在过去看对需求的影响不显著，
尽管过去看保障性住房政策对需求的影响不显著，但由于2009年起各地纷纷加大保障性住房建设，部分城市甚至占到住房建设总量的50%以上。
我们原来对主要城市，一般的城市在10%左右，高一点的也不过20%。在未来的市场当中我们认为对我们的市场真的是按国土资源部以及政策相关的出台政策，是有影响的。
2010年各城市公布的保障性住房建设计划，在整个的商品房建设计划中所占比例，北京占50%左右，上海60%，天津40%，深圳40%，重庆30%，可能对我们的市场有一定的冲击。据公开数据显示，2009年北上广深等重点城市基本或超额完成当年保障性住房建设计划。
国资委新政“78家非地产主业央企退出房地产市场”影响较小，16家重点央企的实力将进一步增强。78家主业非地产央企，2009年收入仅占整个央企15%，利润仅占6%，对房地产市场影响较小。而16家央企中，中海、保利、华润、华侨城、招商等企业综合实力突出，中海、保利更是连续多年位居百强企业综合实力10，央企房地产资产整合将进一步增强此类企业的实力。
从各个城市的情况来看，2010年一、二月份的商品住宅成交面积相对于09年四季度都有下降，同比去年，有一半的城市在增长，一半的城市在下降。同时2010年北京天津两个城市的量，呈现的是量增价平的状况。长沙武汉来看是量稳价增。
对中长期中国房地产市场来说，我们仍然认为房地产还有的十年！
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