[摘要] 由于目前我国乃至全经济回升态势尚不明朗,商业地产在今年下半年还将经历下滑,有望在明年止跌回稳,住宅和商业地产走势背离的格局在短时间内很难改变。
住宅市场的火热正凸显商办和工业地产的冷清,这在今年以来的土地以及出售、租赁市场行情中表现无遗。业内人士指出,本轮住宅市场强势回暖很大程度上是信贷宽松、流动性推动的结果,而商业地产则与宏观经济形势关联紧密,由于目前我国乃至全经济回升态势尚不明朗,商业地产在今年下半年还将经历下滑,有望在明年止跌回稳,住宅和商业地产走势背离的格局在短时间内很难改变。
土地市场表现背离
从土地市场来看,与频频涌现相伴,住宅用地的招拍挂价格正在稳步增长。与此同时,商办和工业用地似乎仍未从去年的衰弱格局中走出来,土地价格节节下滑,前7个月流拍宗数甚至超过2008年。而在成交的商办和工业用地中,底价成交的比重高达81.61%。
中原地产统计数据显示,2008年北京居住用地楼面地价为3798元/平方米,2009年上半年则升至3981元/平方米。在检测的12个城市中,除成都和南京住宅用地价有所下降外,上海、深圳等地均呈现上扬。
而在商办和工业用地方面,上半年12个城市中有7个城市的商办、工业用地楼面地价低于去年水平。一线城市中,北京、上海下滑明显。北京商办楼面地价从去年的每平方米3571元降至2376元,工业用地更是从每平方米964元降至550元。
部分城市流拍宗数也同比大幅增加。2008年北京、天津商办工业用地分别流拍10宗和33宗,而今年前7个月已经分别流拍22宗和32宗。
可喜的是,对外经济依赖程度较高的珠三角地区流拍宗数与去年相比明显减少,广州地区今年以来尚无商办工业土地流拍,深圳也只有7宗。而去年广州流拍量达到75宗,深圳也流拍了26宗。
在成交的商办及工业用地中,以底价成交的部分占据了绝大多数。根据中国证券报记者的统计,2009年北京商办及工业用地共成交87块,其中以底价成交的比重占到81.61%;而同期住宅类土地共成交53块,底价成交仅占比30.19%。
中原地产研究研究经理宋莉认为,出现分化主要源于市场表现。住宅用地与房地产市场息息相关,今年年初开始住宅市场迅速回暖,带动土地市场回升。但商业地产表现一直不如住宅市场,虽然7月份情况有所好转,但仍呈现弱势回暖态势。工业用地价格大幅下滑则与今年5月份的政策有关,当时国土资源部下发《关于调整工业用地出让标准实施政策的通知》,决定对《工业用地出让标准》实施政策进行适当调整,即变相下调工业用地出让标准。
北京某国有房地产开发企业的一位负责人表示,由于国家政策严控,工业用地很难通过更改土地用途等方式完成转让,从而抑制了部分需求。而工业用地底价成交率较高的主要原因是实行了所谓“勾地”制度,区县政府通过招商引资锁定买家,已经提前商定好土地价格,而终的招拍挂只是一种形式,这已成为业内的“潜规则”。
商业地产仍处低谷
不仅仅土地市场背道而驰,从价格来看,商业地产也仍未走出衰弱趋势。今年以来不少城市住宅市场价格屡屡创出新高,但商业地产租金却在节节败退。
戴德梁行的统计显示,受全球经济增长停滞的影响,北京各主要区域的物业需求都呈现不同程度的下降。尤其是在市场供应相对饱和的区域,新入市项目的租金折扣力度表现得更为明显。
二季度,北京CBD、东二环、建、金融街、燕莎和中关村六大商圈月平均租金为139.19元/平方米,环比下降5.77%。除东二环租金环比微涨0.68%外,其余五大商圈租金环比均出现不同程度的下降,其中CBD地区由于新增供应125745平方米,导致租金环比下降9.83%。
与此同时,六大商圈的平均空置率达到20.87%,其中,东二环和北京CBD地区的空置率分别为34.20%和27.34%,而中关村地区由于自2007年以来没有新增供应,空置率仅为4.20%。
太平戴维斯助理董事琼表示,商业地产与实体经济的关联更加紧密。商业地产中的写字楼主要面向各大公司,商场则面向广大商户,这些需求群体受实体经济景气度影响较大。而住宅主要面向个人的住房需求以及需求,购房者更多考虑的是市场、价格、住宅的位置品质等,与宏观经济联系较少。同时,受国家信贷政策的推动和通胀预期的影响,住宅已经逐渐演变成为了保值的工具,从而带动了本轮需求。
高力国际华北区部董事黄卓伟认为,出现这种分化源于商业地产与经济周期联系的紧密性,“比如购物,与零售额息息相关”。在经济刚刚触底回升的阶段,商业地产仍需一段时间才能回暖。此外,目前的局面与商业地产的供应有极大的关系。由于市场存量较大,2009年又有前期修建的大规模商场投入市场,给商业地产带来更大的下行压力。“预计今年商业地产还会下跌。明年上半年有希望止跌”。
或与经济同步复苏
商业地产的需求主体大部分为金融、IT、服务业和制造业企业,受宏观经济影响较深。业内人士表示,目前商业地产持续低迷,租金不断下降,空置率上升,导致行业利润率下降。同时部分需求主体行业尚未完全复苏,使得开发商拿地扩张的意愿降低。
根据北京市土地储备的数据统计,2009年推出的工业土地主要集中在北京经济技术开发区等高科技产业基地,需求的主体集中在IT等高科技产业。而北京市统计局的数据显示,上半年全市通信设备、计算机及其他电子设备制造业实现增加值122.4亿元,比去年同期下降21.6%。
琼认为,相对于国内企业来说,金融危机对跨国公司的影响更大。上半年北京写字楼大面积成交多由国内企业取得。随着全球经济趋于稳定,跨国公司对写字楼的需求有一定复苏。金融、能源、运输、媒体、信息技术等行业的内外资企业在租赁市场中较为活跃,而制药公司作为传统行业,受金融危机影响较小,需求保持稳定。
戴德梁行的研究显示,考虑到目前市场的大量供应,以及萧条的市场环境,预计2009年下半年的写字楼市场依旧不容乐观。明年市场能否全面复苏,主要取决于市场对全球经济的发展以及国内经济的展望。(记者 蔡宗琦 于萍)
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