[摘要] “七月流火”,国内楼市持续半年“量价齐升”的态势开始面临转折。北京、上海、深圳、广州等主要城市新建商品房的成交量均不同程度地从高位“跌落”,其中,广深环比降幅明显,北京跌幅也近一成。与此同时,在房价泡沫愈吹愈大的情况下,房地产调控政策由“刺激”趋向“中性”的信号逐渐释放……
“七月流火”,国内楼市持续半年“量价齐升”的态势开始面临转折。北京、上海、深圳、广州等主要城市新建商品房的成交量均不同程度地从高位“跌落”,其中,广深环比降幅明显,北京跌幅也近一成。与此同时,在房价泡沫愈吹愈大的情况下,房地产调控政策由“刺激”趋向“中性”的信号逐渐释放,商业银行从严执行二套房贷或将成为下半年“常规”。
目前,主要城市“去库存化”基本接近尾声,而新开工面积尚未跟上前期的销售进度,下半年,楼市整体供应将持续偏紧;另一方面,房价快速上涨将导致双重后果,一是遏制刚性需求释放,二是诱发政策调整。不过,业内预计,在经济增长和资产泡沫的权衡中,管理层近期将更倾向于前者;下半年政策调整将限于局部领域,全面收紧的可能性很小;楼市销量将高位震荡,房价也将温和上升;地产牛市目前处于“中场”而非“终场”。【延伸阅读：楼市成交现拐点 境外资金兴第三波潮？ 】
新增供给吃紧
在北京CBD工作的李女士从4月份开始,便一直关注位于东三环边的一处大型楼盘。但原定于5月初开盘的该项目二期部分楼座,直到目前仍尚未公开发售。而中国证券报记者发现,这些楼座已接近封顶。
与该楼盘一样,6月以后,北京多数热销楼盘开始出现“”现象。“出地面”即可销售的项目不断推迟申领项目预售许可证的时间。而开发商进行销控的背后,则是后续供应趋紧及由此带来的预期。【延伸阅读：北京一天成交四块地】
“7月份,主要城市商品房销售下滑,有需求萎缩的因素,但更主要是受库存减少和增量供应不足的影响。”一位房地产资深人士指出。
戴德梁行最近一份分析报告指出,去年11月以来,楼市成交量持续恢复带动前期库存积压的快速消化。如果按2009年上半年的月均成交测算,预计未来3个月内,主要城市现有库存将有可能消化出清。截至今年6月底,主要城市库存消化量已超过原有库存的46%。
拥有价格话语权的开发商普遍认为,前期新开工面积大幅下滑,导致今年下半年楼市增量供应明显减少,而与宽松的流动性相比,房地产市场将呈现供不应求。
万科(000002)首席研究员谭华杰在平安证券7月底的调研纪要中坦言,“从开工到销售,极限情况是四到六个月,大部分要六个月以上。目前开发商在卖的房子是去年四季度开工的,今年上半年市场去存货过程完成了,但新增量没上来。大部分开发商从今年四五月份开始增加新开工,但这些供应最快到十月下旬开盘,因此供应量在十月前都是吃紧的。”
统计数据显示,2005年以来,整体竣工面积一直小于销售面积,而开发商土地购置面积为销售面积的60%,四大一线城市则在30%左右。克而瑞(中国)研究数据显示,今年二季度,31个典型城市成交量达到7479.2万平方米,同比、环比涨幅分别为110.6%和70.6%。同期商品住宅供应总量仅为4724.8万平方米,同比下降21.4%。
延伸阅读：
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