[摘要] 高调买地、提价卖房，大型房地产企业正通过集中囤地方式垄断未来楼市资源，再以不断的房价上涨消化土地成本，最终导致房地产资源越来越多地向大型企业集中。从市场表现上来看，大型房企的房价涨幅和土地储备增长速度均快于市场平均水平。
开发商拿地积极
与银行看好土地一样，开发商也对拿地热情高涨。就在几天前，在万科、龙湖和保利三巨头共同围抢之下，面积约895亩的鸿恩寺地块，最终拍出38.1亿元的价格，重庆本年度就此诞生，保利一举夺魁。 【延伸阅读：北京市注销193家房企资质】
万科在鸿恩寺失利后，在重庆也掀起拿地狂潮。在市土地交易嘉华拍卖会上，万科（重庆）房地产公司力压重庆华宇物业集团以11.12亿元，拍得渝中区158.2亩河运校地块。据悉，万科将以此打造高档商业。就在上周四和上周五，万科先后斥资以2.92亿元、6.6亿元拿下北部新区高新园两地块，加上刚刚取得的河运校地块，万科五天内共耗资20.64亿元，在重庆拿下三地。
在楼市开始复苏的大背景下，土地市场升温，已经成为不争的事实。除此之外，开发商资金面好转，也使得其拿地的欲望和实力都有所提高。当然，政策利好更是不可忽略的因素。
风险控制
尽管各方看好土地，但在银行方面看来,开发贷款的风险点在于随后的个人按揭能否跟上,而越高档的楼盘,实力越强的客户购买欲望更强,这也逆向指导开发贷款发放的方向。这时,土地市场价值可作为银行风险评估的参考,房地产交易只受理以转让价格作为土地使用权或在建工程抵押登记。土地的市场价值要待项目建设完工取得产权证后才能体现。另外,放贷前,信贷员会调查开发商是否达到固定资产的资本金比例要求。
最近,国务院公布固定资产项目资本金比例的调整结果,保障性住房和普通商品住房项目的自有资金比例从35%调低至20%。“自有资金比例的下调并不意味着开发贷的门槛降低了。”上述银行高管表示,“相反,银行的态度更为审慎。”
虽然从工商银行、交通银行的年报可以看出,2008年,此两家银行房地产业贷款继续保持不良“双降”。但业内人士表示,房地产市场的波动,仍让银行对开发贷审核慎之又慎。工商银行表示,在加强房地产行业风险管理方面,该行的主要措施包括适当提高贷款准入标准,实施行业限额管理;继续实行房地产客户名单制管理,优化贷款投向;加强封闭管理,严格按照项目销售比例收回贷款;严格实施房地产开发贷款项目监控和定期报告制度,进一步加强风险监控。
而交通银行方面,其在2009年信贷策略上,将继续对房地产贷款实行比例控制,即对分行进行总量和占比控制。严格房地产开发贷款、土地储备贷款和经营性物业抵押贷款的信贷准入,房地产开发贷款原则上应落实本项目抵押。交通银行表示,要优选客户和项目。原则上不向“小、拼、差”房地产开发项目发放贷款。所谓“小”即开发商资质低、实力弱,开发规模小、总额小的项目;“拼”即在他行已获大额项目融资,在本行贷款只是以填平补齐或拾遗补缺等“吃拼盘”方式融资;“差”即市场前景不佳,评估经济效益差,且不能给本行带来个人按揭等综合效益的项目。
在风险控制方面,一些银行将全面调查房地产开发企业的经营财务状况,防范业务中的假权证、假报表、假按揭和假注资等“四假风险”。而在优选项目方面,一些银行还表示,将选择地理位置优越、销售前景良好的房地产项目,优先支持以抵押方式的开发贷款项目,切实提高房地产抵押贷款的占比。“除开发商的信用记录外,银行更多的是考虑开发成本,土地成本一般占开发总成本的40%以上,较低的土地成本可以更好地抵御房价下降的风险。”上述银行高管表示。
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