[摘要] 高调买地、提价卖房，大型房地产企业正通过集中囤地方式垄断未来楼市资源，再以不断的房价上涨消化土地成本，最终导致房地产资源越来越多地向大型企业集中。从市场表现上来看，大型房企的房价涨幅和土地储备增长速度均快于市场平均水平。
高调买地、提价卖房，大型房地产企业正通过集中囤地方式垄断未来楼市资源，再以不断的房价上涨消化土地成本，最终导致房地产资源越来越多地向大型企业集中。从市场表现上来看，大型房企的房价涨幅和土地储备增长速度均快于市场平均水平。【延伸阅读：重启赴港IPO 内地房企仍面临定价“铁律”】
“目前，万科等企业仍属于理性拿地，多选择地价相对不高的二线甚至三线城市。另外一些在北京、上海等地以高溢价拿地的开发商，其后市开发的压力可能增加。但尽管如此，受销售回款增加、融资成本降低等因素的带动，大型房企集中拿地的战略将持续到下半年。”一位房地产资深人士称。
商品房成交方面，尽管8个主要城市（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州）在6月的一手房成交量环比已经出现7％的跌幅，但十大房企销售量却环比增长了2％，达到336万平方米。成交量上升又直接推动了房价上涨。据统计，十大房企房价环比上涨6％，达到10622元/平方米。其中保利、富力的单月房价涨幅更高达23％和19％。远超过各城市商品房价价格平均上涨速度。
“目前，的主要都是大房企和热销大盘。而一些中小房企的资金链还没有完全解套，因此这部分商品房还不敢贸然。一旦这些中小企业也解决了资金问题，市场可能面临全面的局面。”龙湖地产上海某高层预测。
上半年快速成交的局面令房企的库存压力大大减轻，也为未来供给带来隐忧。上半年，万科累计销售面积348.8万平方米，同比增长了31.2％。保利地产上半年签约销售面积252.43万平方米，同比增长164.41%。另据了解，从今年2月至6月，上述十大房企的月均消化库存为200万平方米。库存的快速去化，加上新增供应有所放缓，业内人士预测，7月大型房企的成交量将有所回落。【延伸阅读：国资房企财大气粗高价抢 房产泡沫隐现】
“谁的土地储备强大,且获取价格低廉,谁就能在银行的开发贷上获得地位。而同样可以作为抵押物的地上物业,就没土地那么具有吸引力了。”【延伸阅读：房企毛利率将走出低谷 下半年楼市供应继续偏紧】
“伴随着全球宽松的货币政策,通胀已不可避免,而人民币的还将持续。在这种情况下,土地被银行视为最能够抵御通胀、享受的资产。”某银行北京分行高管向本报记者透露。
银行青睐土地抵押
据上述银行高管透露,近期土地市场交易的活跃,引起了该银行的密切关注,“我们会结合土地市场的状况,对我们的开发贷款管理指引进行讨论或调整。”
事实上,开发贷已经出现小幅井喷迹象。央行公布的货币政策执行报告(2009年季度)显示,截至2009年3月末,房地产开发贷款余额为2.17万亿元,同比增长16.3%。季度房地产开发贷款新增2218亿元,同比多增1257亿元。一位银行的资深信贷员告诉本报记者,银行更青睐用已在建的土地作为抵押,“因为可以根据销售周期进行回款估算,以确保还本付息”。
此信贷员透露了以在建土地作为抵押的放贷细节:在给开发商放贷前会计算贷款缺口。首先会考察被抵押的地块是否五证齐全,算项目建设周期是多少,一般房地产项目开发都有中常期性质,信贷员要看获得贷款到销售的周期是多少,然后计算贷款期限。
上述银行高管认为,开发商未来的竞争将是土地储备的竞争。他的理由是:“谁的土地储备强大,且价格低廉,谁就能在银行的开发贷上获得地位。而同样可以作为抵押物的地上物业,就没土地那么具有吸引力了。”
物业抵押物“失色”的原因是银行不良资产逐渐增多。来自东方资产管理公司的数据显示,截至2008年底,建设银行可疑类资产已处置652.8亿元,处置进度率50.6%,扣除业务费用后累计净收入304.46亿元,净回收率46.6%;工商银行可疑类资产已处置456亿元,处置进度率37.6%,扣除业务费用后累计净收入174.51亿元,净回收率38.3%。“银行对不良资产不可能全部核销,因为核销需要用利润来冲抵,对银行来说成本很高。”东方资产管理公司总裁梅兴保在接受媒体采访时表示。“如果地价低于贷款额度,可以使用别的地块作为抵押,任何地块都可以作为抵押物。”上述信贷员透露。【延伸阅读：内地在港上市房企狂赶销售目标】
开发商拿地积极
与银行看好土地一样，开发商也对拿地热情高涨。就在几天前，在万科、龙湖和保利三巨头共同围抢之下，面积约895亩的鸿恩寺地块，最终拍出38.1亿元的价格，重庆本年度就此诞生，保利一举夺魁。 【延伸阅读：北京市注销193家房企资质】
万科在鸿恩寺失利后，在重庆也掀起拿地狂潮。在市土地交易嘉华拍卖会上，万科（重庆）房地产公司力压重庆华宇物业集团以11.12亿元，拍得渝中区158.2亩河运校地块。据悉，万科将以此打造高档商业。就在上周四和上周五，万科先后斥资以2.92亿元、6.6亿元拿下北部新区高新园两地块，加上刚刚取得的河运校地块，万科五天内共耗资20.64亿元，在重庆拿下三地。
在楼市开始复苏的大背景下，土地市场升温，已经成为不争的事实。除此之外，开发商资金面好转，也使得其拿地的欲望和实力都有所提高。当然，政策利好更是不可忽略的因素。
风险控制
尽管各方看好土地，但在银行方面看来,开发贷款的风险点在于随后的个人按揭能否跟上,而越高档的楼盘,实力越强的客户购买欲望更强,这也逆向指导开发贷款发放的方向。这时,土地市场价值可作为银行风险评估的参考,房地产交易只受理以转让价格作为土地使用权或在建工程抵押登记。土地的市场价值要待项目建设完工取得产权证后才能体现。另外,放贷前,信贷员会调查开发商是否达到固定资产的资本金比例要求。
最近,国务院公布固定资产项目资本金比例的调整结果,保障性住房和普通商品住房项目的自有资金比例从35%调低至20%。“自有资金比例的下调并不意味着开发贷的门槛降低了。”上述银行高管表示,“相反,银行的态度更为审慎。”
虽然从工商银行、交通银行的年报可以看出,2008年,此两家银行房地产业贷款继续保持不良“双降”。但业内人士表示,房地产市场的波动,仍让银行对开发贷审核慎之又慎。工商银行表示,在加强房地产行业风险管理方面,该行的主要措施包括适当提高贷款准入标准,实施行业限额管理;继续实行房地产客户名单制管理,优化贷款投向;加强封闭管理,严格按照项目销售比例收回贷款;严格实施房地产开发贷款项目监控和定期报告制度,进一步加强风险监控。
而交通银行方面,其在2009年信贷策略上,将继续对房地产贷款实行比例控制,即对分行进行总量和占比控制。严格房地产开发贷款、土地储备贷款和经营性物业抵押贷款的信贷准入,房地产开发贷款原则上应落实本项目抵押。交通银行表示,要优选客户和项目。原则上不向“小、拼、差”房地产开发项目发放贷款。所谓“小”即开发商资质低、实力弱,开发规模小、总额小的项目;“拼”即在他行已获大额项目融资,在本行贷款只是以填平补齐或拾遗补缺等“吃拼盘”方式融资;“差”即市场前景不佳,评估经济效益差,且不能给本行带来个人按揭等综合效益的项目。
在风险控制方面,一些银行将全面调查房地产开发企业的经营财务状况,防范业务中的假权证、假报表、假按揭和假注资等“四假风险”。而在优选项目方面,一些银行还表示,将选择地理位置优越、销售前景良好的房地产项目,优先支持以抵押方式的开发贷款项目,切实提高房地产抵押贷款的占比。“除开发商的信用记录外,银行更多的是考虑开发成本,土地成本一般占开发总成本的40%以上,较低的土地成本可以更好地抵御房价下降的风险。”上述银行高管表示。
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