[摘要] 5月31日,北京昌平区一块商业金融项目用地经过88轮竞价,由北京润丰以4482元/平方米的楼面价竞得。即便在楼市火热的2007年,这一单价也能在北京的四环边拿地。此前,位于顺义后沙峪一块多功能项目用地在241轮竞价后,以152%的溢价率成交。
争夺加剧
珠三角地产商拿地热情不减
昨日,深圳土地房产交易再次上演争戏,捆绑出让的宝安区宝城26区三宗地,吸引三家开发商参与竞买,最终深圳中洲宝城置业有限公司以26.1亿元竞得,相对于起拍价18亿元,溢价达到45%,楼面地价高达6428元/平方米,而他的竞买对手正是近期在土地市场活跃的万科和佳兆业地产。
二季度以来掀起的拿地潮仍在延续,土地价格也持续上涨,珠三角大型开发商拿地热情仍未见消退。
大开发商四处出击
5月15日,无锡市国土局公布万科江苏苏南分公司以5.6亿元底价获得无锡新区叙丰里地块。无锡拿地仅几天之后,万科再次出现在佛山土地市场,以13.9亿元成功获得佛山2009年“最、底价”的商业用地,与9.36亿元的底价相比,溢价近50%,楼面地价2400元/平方米。
与此同时,保利地产3.85亿元拿下北京密云云水名苑居住项目用地,规划建筑面积315580.5平方米,楼面价为1219.97元/平方米,此地块被称为年内北京土地市场的住宅地块。保利北京营销总监陈艳萍还表示:“凡是符合上市公司项目决策条件、毛利率符合公司要求的土地都在关注范围内”。
5月21日,富力地产拍下备受关注的北京广渠门外10号地。五天后富力地产再次出手广州,以7.5亿元获得广州从化市温泉镇温泉村地块。北京富力地产总经理张辉透露,敢于在这个时机以如此代价出手拿地,底气来源于今年的销售业绩。
5月26日,广州拍出今年首幅住宅用地,位于海珠区江南大道中的广州益丰搪瓷厂地段地块,用地面积8579平方米,总建设面积53809平方米。经过31轮举牌由佳兆业地产以3.18亿元拍得,折合楼面地价5910元/平方米,而该地块起始价只有1.925亿元。
追逐融资谋扩张
土地市场迅速升温,中指研究院统计显示,住宅用地成交量首次超过去年同期水平。4月60个重点城市住宅用地成交183宗,环比增加89%,同比增加83%,成交土地面积1138万平方米,环比增加66%,同比增加29%。
住宅用地成交价格也稳中有升,4月60个重点城市住宅用地平均成交价格为1078元/平方米,环比上涨3%,重点地块出现多轮竞价的场面,约1/3的地块溢价成交。五月份中信证券也连发房地产行业分析报告,预言房地产市场将从“房屋销售嘉年华”续演到“土地盛宴”。
回建强表示,资金获回笼,房地产企业需要再生产过程,现在土地市场尚处于低位,正好抄底。21世纪不动产高级分析师孟奇认为,目前开发商的购地资金有所储备,由于2008年购地行为剧减,多数地产企业的收入仍大于支出,而今年一季度的小阳春,更是让大部分开发商资金紧张的情况全面缓解。其次是一年来没有拿地,也令部分开发商面临无米下锅的镜地,尤其是房地产上市公司。
为保证未来几年开发需要,抓住楼市回暖时机扩张,有条件的大型地产公司开始寻求多种方式融资。5月21日,保利地产(600048)公告称非公开发行获批,拟募资不超过80亿元,于有快速回报的开发项目,大股东保利集团承诺以不超过15亿元现金认购此次发行的股份。非公开增发完成后保利地产资产负债率将从72%下降至63%。
与此同时,泛海建设(000046)公告,发行不超过32亿元公司债券获得证监会批准。金地集团(600383)股东大会通过,拟非公开发行不超过4亿股A股,发行价格不低于9.22元/股,预计募集资金不超过41亿元,增发募集资金将全部投向主营业务。
热情之下仍有谨慎
对于土地市场上活跃的身影,一位地产界人士称,目前积极拿地的开发商主要有两类:一类是性布局的大鳄,比如万科、金地、保利和富力等;一类是实力雄厚、资金充沛的区域龙头,比如绿地。不少开发商因为库存压力,仍对拿地存有顾虑。
某券商研究员还表示,即便以保利为例,2008年新增土地储备基本均以底价获得,平均楼面地价降至1036.42元/平方米,比2007年下降61.04%。今年的土地成交虽然多次出现高溢价成交,但大部分土地价格还是低于前两年。
即便是高价拿下北京广渠门,北京富力地产总经理张辉也表示拿下该地块有特殊因素,同时呼吁同行在竞争时“多一点儿理性”,避免付出过高代价,以减少土地在住宅成本中的比例。
而近期不少以底价成交的土地也显示,现阶段开发商拿地仍较为谨慎,这与2007年拿地时代并不相同。深圳某大型地产公司负责人表示,公司内部对于是否拿地尚存在较大分歧,对土地市场走势尚难研判。
金地集团相关高层人士告诉中国证券报记者,经过2008年的调整,一些调整幅度较大的一二线城市土地市场已经显现价值。但是不同区域不同城市调整的程度不同,很难一概而论是否是拿地的好时机,应因地制宜,具体问题具体分析。
该高层人士认为,拿地时机固然重要,但是如果仅仅是看好未来市场发展而忽略了风险控制,甚至盲目拿地,这不是大开发商应该有的。金地集团在项目上强调研究先行和因地制宜,将聚焦于现已进入的城市寻找机会,根据不同市场所处的不同调整阶段,因地制宜地采取相应的策略。对市场已经相对调整到位的区域,将考虑加大力度。
基金经理:
理性看待土地市场回暖
针对土地市场趋热,部分基金经理认为需理性看待。在中国经济复苏尚存变数的情况下,房地产业周期性调整难言结束,真实需求的释放仍有待居民收入水平的全面提升。
富力地产10.22亿元拿下北京广渠门外10号地这一带有标志性意义的举动被诸多市场人士认定为土地市场转暖的注脚。但北京一位基金经理表示应理性看待富力高价拿地,“10号地还有富力城,因此对于很多公司来说过高的地价,对富力来说并不离谱,因为富力城的地相对而言很,两者一平均就不高了,而富力可以借此形成规模效应。”
这位基金经理认为,随着今年以来需求的超预期增长,近期土地市场的确呈现触底反弹的迹象,但不能就此得出房地产业已走出调整周期的结论;“对于房地产企业,尤其是上市地产公司而言,2008年拿的地很少,现在重新开始土地储备是正常的发展需要,否则长期增长难以保证。换句话说,即使楼市没有转暖,开发商现在也有拿地的需要。”
中国证券报记者采访中发现,绝大多数基金经理都看好2009年地产股的走势。多位基金经理表示,在与房地产公司高管接触中都感觉到开发商的乐观。“一两个月前他们还比较悲观,但现在都很乐观了,觉得今年、甚至明年的业绩都没有问题。”上海的一位基金经理表示。
在土地市场重现高价拿地的情况下,那些拥有较多土地储备,尤其是在2007年以前获得土地的房地产企业相对而言成为受益者。“这是很正常的逻辑,因为对地产股的估值很大程度上要看土地储备的价值。”
在基金经理看多地产股的原因中,需求旺盛和通胀预期是主要原因。中信证券6月1日的研究报告指出,深圳从2月到4月成交户均面积逐月上升,显示针对改善和需求的大户型更加热销。上海商品房的户均成交面积则从年初的96平米逐月上升到目前的103平米,也显示了大户型更加热销。中信证券认为,各城市大中户型的热销显示了改善和性需求的回暖,2009年下半年和改善需求将继续释放。
但北京的这位基金经理表示,房地产行业保证长期增长最终还是要靠自住需求。“这一轮的转暖除了去年累计下来的需求释放,很大程度上还是靠流动性的刺激,而不是居民支付能力的提升。而随着楼市的转暖,今年下半年开发商肯定抑制不住提价的冲动,从而对自住需求造成冲击。”
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