[摘要] 5月31日,北京昌平区一块商业金融项目用地经过88轮竞价,由北京润丰以4482元/平方米的楼面价竞得。即便在楼市火热的2007年,这一单价也能在北京的四环边拿地。此前,位于顺义后沙峪一块多功能项目用地在241轮竞价后,以152%的溢价率成交。
5月31日,北京昌平区一块商业金融项目用地经过88轮竞价,由北京润丰以4482元/平方米的楼面价竞得。即便在楼市火热的2007年,这一单价也能在北京的四环边拿地。此前,位于顺义后沙峪一块多功能项目用地在241轮竞价后,以152%的溢价率成交。
继楼市销售回暖后,主要城市的土地市场率先开始升温。业内指出,一线开发商“去库存”进展顺利,资金回笼显著;加之信贷放松和证券市场融资开闸,开发商资金状况已有较大改善,为后续发展储备项目资源已成为扩张型开发商的主要取向。另外,随着经济刺激计划逐步奏效,宏观经济“触底回升”的概率在增大,而通胀预期也在加强;因此,现金充裕的开发商此时拿地,一定程度上也出于抵御通胀的考虑。
但有提醒,目前楼市回暖与低利率环境密切相关,但过低的利率不可能持久,如果土地等资产价格上涨过快,今后一旦利率上调,这些资产将面临更大的下行风险。
拿地信心复苏
5月份,北京土地成交出现了久违的“井喷”现象,实际成交量超过了前4月的总和。据北京市土地整理储备的数据统计,5月份京城共成交土地28宗,成交土地面积167.9万平方米,规划建筑面积260.6万平米。其中住宅及含住宅项目用地为10宗,成交面积为101.3万平方米,建筑面积为127.8万平方米。环比4月份,成交面积增加了91%,建筑面积增加了84%。其中,住宅及含住宅项目用地成交面积增加了402%,建筑面积环比增加了258%。
在土地尤其是住宅及含住宅项目用地成交大幅上涨的同时,住宅及含住宅项目用地的楼面价环比也出现了明显的上涨。统计显示,5月成交的10宗住宅类用地楼面均价为3823元/平方米,环比4月份上涨了6%,比3月份上涨34%。
多数地块溢价率走高。统计显示,5月份北京成交的住宅及商业用地整体溢价率(成交价高于底价的比例)达59.76%。其中,14块土地成交价高于底价。地块的成交价格普遍高出底价100%以上。
21世纪不动产分析师孟奇指出,开发商对城区内住宅及商业用地的角逐十分激烈,主要是由于城区土地日益稀缺,;同时,在经济复苏尚不确定的情况下,城区土地的风险相对较小。
5月份,北京广渠门外10号居住用地、顺义后沙峪多功能项目用地、昌平东小口镇商业金融项目用地等的溢价率超过100%。通州区通胡大街70号的居住商业用地以楼面价4569元/平米的高价被买走,该宗地块的溢价率也高达64%。
抵御通胀压力
5月21日下午,位于东二环的广渠门外10号居住用地经过开发商数十轮的角逐,被富力地产以10.2亿元收入囊中,土地溢价达到了242%,创造了新的。
北京市土地整理储备资料显示,该地块将建设7.25万平方米的住宅,同时将配建5000平方米的廉租房。如果扣除开发商代建的廉租房,这块地的楼面地价达15140.74元/平方米。万科在2007年最的时候拿下的西大望路27号地,楼面地价也仅为11379元/平方米。
亚豪机构副总经理王英男分析认为,主要是由于三月以来北京楼市成交量不断放大,尤其是4月份,成交量更是创三年之最,成交量回升,使开发商回笼了大量的资金,有力地缓解了开发商资金状况,使得他们有实力进行新的购地扩张。另外,在今年政府宽松的货币政策环境下,在国家积极的信贷支持下,房地产行业的融资环境逐步好转。
SOHO中国董事长潘石屹指出,土地成交大幅增长与开发商信心及开发策略有关,他认为,目前是开发商扩张项目和土地储备的好时机。
不过,中金公司首席经济学家哈继铭认为,由于通胀预期的存在,开发商近期的拿地行为还不能说明房地产和开发信心已经完全复苏。一些开发商拿地可能为了抵御通胀。
一位近期参与土地竞拍的开发商告诉中国证券报记者,总体而言,北京等一线城市的土地具有抗跌性,一旦市场真的回暖,在这些城市拿地将相当困难。而且,公司目前有几十亿的现金,因此对通胀的担忧更大。
一份券商研究报告指出,2009年一季度末,36家地产行业重点公司中,预收账款高于2008年年底的有28家,短期现金压力小于去年底的有21家。整体预收款已占去年营收的56%。
政府加速推地
在保增长的压力下,地方政府推地的节奏也在加快。业内认为,政府供地提速,也将为开发的回升注入了动力。
4月以来,北京土地放量速度就已明显加快,进入5月份更为明显。北京土地整理储备副主任叶向忠曾公开表示,之前根据市场反应,采取了从紧的供地策略,而现在加速推地是为了保证完成今年北京的供地计划。
中原证券房地产分析师魏博认为,为促进土地市场回暖,北京土地整理储备近段时间还推出了几项举措,不仅正式启用土地预出让制,还适当延长了部分地块企业缴纳土地出让金的期限,由原来的两个月延长至半年。
此外,北京土地整理储备还已申请开设外币保证金账户,使外资能够使用外汇缴纳土地交易保证金,进而直接参与土地竞买,解决外商时碰到的保证金问题。直接目的是为了促进土地市场的回暖。
根据北京市国土资源局公布的第二季度供地计划,到6月底,将有110宗共818.64公顷土地进入土地市场,其中41宗(包括8宗限价房土地和2宗经济适用房土地)共399.81公顷用于建住宅。住宅总规划建筑面积达625.59万平方米,其中政策性住房面积达177.82万平方米。二季度土地供应计划表显示,朝阳区和大兴区的住宅土地均为8宗,在各区县中,总供应面积都在84万公顷以上。
上海土地市场出现暖意
开发商拿地仍谨慎
上海房市的回暖和售房款的充裕,带动了房地产企业的拿地热情和政府部门的推地节奏,让去年末以来一度冰冷的上海土地市场也进入了回暖阶段。
5月以来上海新供应土地陆续推出,即使在五一期间,上海市政府依旧推出了5块住宅用地。根据同策咨询提供的数据,仅今年一季度,上海市规划和国土资源局出让110幅地块,共计515公顷。而金地集团溢价8成拿下并非位于地位的青浦地块,以及绿地集团近10亿元追捧松江地块的举动,也让业界感到大有“回归”的暖意。
不过,中国证券报记者调查发现,大多数开发商“拥金过冬”的保守谨慎策略依然没有变。在昨日上海召开的“全球不动产资本俱乐部”中国年会上,主要来自上海和长三角地区的多家大中型房产企业负责人表示,“降低新开工面积,增加竣工面积,控制拿地速度和拿地成本”依然是上海乃至长三角地区的开发商的主要策略。
土地市场出现回暖
目前,上海的土地市场的确暖意融融。除政府推地节奏有所加快外,成交价格也出现好转。2008年,由于开发商资金链紧张和楼市低迷,上海土地市场频频出现流标,流标住宅用地比例达38%。而今年一季度上海流标情况基本绝迹。同策咨询表示,与上海的南京、苏州等地的土地市场也出现新迹象。在南京,苏宁一季度一举拿下三幅地块,总建筑面积超过76万平方米。
中信证券分析师陈聪表示,目前不同储备的企业存在不同的拿地压力,有的来自项目断档压力,有的需要适度补充土地资源,有的存在毛利率下降压力。其中,尤其以项目少、土地储备不足的中小房地产企业的拿地压力大,在上海一季度房产企业购买土地的明细表中,虽然绿地集团、金地集团分别以9.57亿元和5.6亿元占了高价土地头两名,但更多的拿地企业则是湖山、天威等中小房企。
值得关注的是,上海一些开发企业还转换了拿地策略,从其他房地产企业手中直接拿地或者拿项目,如今年一季度,上海新黄埔置业从上海鸿泰房产手中以2.44亿元购得虹口区滩81街坊地块55%股权,上海浦程房地产发展公司从一家公司手中以4.39亿元购得张家浜楔形绿地地块。
资金宽裕形成支撑
开发商在拿地策略上的变化来自住宅“去库存化”的迅速缓解和随之而来的资金链放松。摩根大通首席中国经济师龚方雄昨天在会议上表示,今年以来消费者购房踊跃,这让房屋住宅需要消化的量,就范围内,从原本的两年缩减到了7个月,很多城市的房产将从“供给过剩”转向短期“供给不足”。他还认为,由于消费者将流动性注入了市场,各地开发商又在积极购买土地,并助推整个房地产市场向好发展。二季度将成为私人资本进入房地产业的时机。
土地价格的回落让来自上海以外的开发商正在择机进入或扩大上海市场。西安润基公司财务总监滕忠表示,润基在西安的住宅和商业地产已经小有成就,目前希望借助行业调整的契机进入上海市场。而江苏新城地产总裁吕小平则对记者表示,新城目前正在寻求和基金合作来扩大商业地产市场,公司在上海的拿地策略是有自己的节奏,不会随着市场的冷热而轻易变化。
除了销售收入和定金的支撑外,房产分析师薛建雄表示,信贷资金面的充裕也是开发商底气加强的原因。他表示,以温州为例,去年资金最为紧张时地下钱庄的月利率达到7%,在如今银根大幅放松的情况下,月率不到0.7%的中小额贷款都已容易贷到,使得大量的温州资金无处可去。
地产商依旧警惕
不过大型房地产企业没有被当前的楼市冲昏头脑,对去年差点压垮企业的“土地存货”依然心有余悸。昨日,一名不愿透露姓名的国内大型房地产企业的总裁对中国证券报记者表示,集团目前决不会轻易出手拿地,公司高层甚至对未来楼市的发展“十分困惑”,“主要是无法对后市的确定性做出判断,现在这么热的一段涨幅过后,下一步会怎么走”。他认为,这种心态是目前业内大多数企业家的共同困惑。
该总裁表示,据他了解,目前有规模的房地产企业手中的土地存货依然可以支撑两到三年,不会轻易出现断档,而新购土地一般进入销售市场至少需要三年的开发,因此在当前不确定下的企业还是不会轻易拿地。他表示,虽然今年春天一波销售狂潮就帮企业消化了60%以上的库存,但整个市场的库存压力仍然很大。2007年的拿地潮下产生的新项目在2008年难以释放,大量项目在2009年扎堆上市,因此今年是开发商实现“去库存化”的关键一年,市场预售量将会持续上升。持有现金和快速的资金周转是不稳定经济环境下减少风险的重要方法,只有继续走“高性价比”的路线,才能进一步释放需求。
绿地集团总裁张玉良表示,虽然土地市场备受大家关注,但比较理性的企业还是会理性参与,不会盲目无限制拿地,不会出现2007年的。上海一季度非工业用地成交金额15.1亿元,总建筑面积49万平方米,虽然其中不乏如徐汇区斜土路街道地块这样的土地储备,但取得土地的基本都是上海当地房地产企业,且单块土地的平均面积都很小。
目前上海的土地推出速度与成交价格,依然与膨胀时期的2007年相差甚远,同策咨询人士表示,一季度上海推出地块所在区域仍然以郊县为主,其中嘉定、奉贤、闵行居多;从新增地块性质看,工业用地仍然占据主力,占全市供应量的6成以上。
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