【朱凌波】接下来是张总。张总是老商业人士，现在做大成广场。
大成国际现场邀请看盘
【张鹤鸣】首先感谢搜房网还有步行街委员会能给我一个机会，今天到这个会上跟各位、学者见面，听大家介绍国外的一些管理的经验和看到了一些先进方方面面的经验，跟我们一起分享。因为从我来讲，我今天是没有发言权的，我今天主要是来学习。我还把企划部经理叫来。因为我们今天的事多，好几次搜房网给我打电话都希望我参加。我还跟秘书长说过，我说以后活动都叫着我，我都要来参加，学东西。是具体商业操作的东西，不像在座各位有出国考察的机会。我们只是在日本人手下工作过几年，另外公司组织我们经理级到外面利用旅游的机会看一看，学习国外的东西。但是完全自己考察团去考察，有专题，有目的去还从来没有过。所以我也希望有这样机会的时候把大家一些好的，是商业地产方面好的经验，能够跟我们分享一下。
【张鹤鸣】目前我们是最难的时候，大成国际项目在好的地理位置，方方面面来说都不错，房子销售的也理想。我刚才听了冯总说到我心里去了，真是我现在真是深有感触。我原来没有做过这个，我都是做赛特这些，另外我在台湾工作几年，独立做几个项目。经我手开的商场有十几个。各地我做了很多项目。现在这个才是真正的商业地产项目，是我同来没有接触过的。我现在自己都觉得不会干了。
【张鹤鸣】今后请各位老总到我们项目区来参观，因为我们集团已经搬过来了，现在我们环境好，我们18楼是我们的集团整个都在那。都不用租地了，我们自己的地全都解决了。我希望把会场搬到我们那去。我们也希望能够请这么多的商业来给我们项目号一下脉，给我们支支招。因为这个主题也跟我比较接近，刚好跟我们比较。再一方面我也希望听到各位老师给我们有一些帮助，我也希望到时候把这个会场搬到我们大成国际。以前我们项目简陋。上次在售楼处，地小，这次都宽敞了，都装修完了，漂亮极了。陈总也到我们公司看了一下，地段挺好的，硬件设施也漂亮。我们也有不足的地方，楼卖的好，全都卖出去了，现在我们怎么把事做成。现在基本上的人自己不在这经营，都是委托我们经营。
中国商业地产中开发商都象“强奸犯”
【冯新】几年一直做商业地产招商。商业地产招商和商业地产对接。商业地产行业有多少扭曲的事都堆在这。说句不好听的话，中国商业地产里面开发商都跟“强奸犯”一样。招商我们站在商家的角度来讲，核心的问题就三个，这地段合适不合适，第二要不要进这，第二物业满足不满足我们的技术要求。第三交易条件，你的租金、付款方式，停车等等这些交易条件是否能够让我进来之后获得盈利。基本上就三个大的问题，三个问题满足就可以做。
【冯新】比如我做招商也是一样的，开发商过来了什么什么项目，都约了一个时间，我看定位和地段之间是不是匹配。这个地段做这个定位没有问题，我再看建筑。建筑是不是有一些硬伤，没硬伤看要求，你的租金，期望值要求是什么。比如招商推广投钱吗，不投钱怎么做有很多问题。但是我们现在期望值顶到天花板上去三个月招齐了，我说行，三天招齐都可以，看你什么条件，如果地段不合适不接。
第二建筑阶段有硬伤也接不了。天津有一个项目周边那么大的体量周边没有停车场。我说给你出一个招，你肯定不接受，建筑物三分之一拆掉，重新改装，停车场弄出来，他说不行，肯定不干。他不愿意牺牲这个利益，盖的时候根本不考虑，把每一块土地都要挖出金子来，最后会太想贪，太想得，最后什么东西都得不到。必须得舍，日本做的六本木，很多都是公益设施，不赚钱的，不赚钱才能的带来其它。他们做的很多东西都是没有盈利的，都是公益的。就是为了提供服务，吸引人到这消费。利益通过商业价值体现。现在我们很多时候真是每一块地方都要挖出金子出来，其它的东西只要跟眼前利益没关的都不做。
【冯新】现在讲流动性过剩，把商业地产项目做成品往外卖，包括SOHO尚都都很好。但是销售的神话后面运营的难题一定在后面。比如刚才董秘书长说开发商和客前期让利，能让吗？把钱捞回去了。当时写商户批人死了。从招商的角度来讲，像那种商铺都是前期养伤期套归去的，不死怎么办。他没定位，没主力店的项目。那些技术细节都放里面，这个做法来讲的方式操作都是无为而治操作成功了。
现在商业物业还用无为而治的商业方法做，进到每一层有什么设计吗？什么都有，就是没有管理。这个要命，将来这个卖场谁来推广？没人管。7月份闹完事，业主还不着急。因为拿了钱还没到期。三个月过去之后，我当时写了一篇文章，我讲如果潘石屹不把商业管理对项目运作的重要性意识到，当时是用600万做一些市场推广，靠这种花拳绣腿的手段解决不了SOHO尚都的问题。三周以前SOHO尚都业主找到我，说现在收不到租。这些业务拿不到租的人开始急了。
【梁丞】其实我感觉我前两天看董利参加的给商业地产中国行。这个活动给中国商业地产把脉，诊断。现在确确实实需要到了该拯救那些长期空置商业地产的时候了。为什么要拯救？再不拯救就是沈阳万达广场那样。这样的话对社会财富巨大的浪费，空置本身对社会财富是巨大的浪费。再炸掉了，虽然是不是税收的钱，毕竟也是钱，那是社会财富。
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