【张曙光】：我们不说这个事情的侵权，就说所谓什么是政策性，居然荒唐到这个地方。深圳敢这样，哪个城市敢这样？而且深圳房价上涨也与此有关。所以我觉得要解决这个问题，政府该怎么做？首先条，你拿钱解决住房保障问题。第二条，不能像现在既控制投机，又控制房价，根本不需要这样，你就把贷款管起来就可以了。比如说规定开发商有多少自有资金才可以贷款，达到规模才贷款，达不到规模不贷款，你管住行长就可以了，你管开发商干什么？我觉得这个问题要这样解决。
【张曙光】：现在我们的关键问题就是政府、开发商、银行三家都有利，所以大家结合起来把房价弄成现在的样子。而且你可以看，为什么政府控制“地”。现在我们的土地是由政府控制的，政府可以说是一级市场的垄断者。我最近正好做了一个关于土地问题的报告，大概有四万多字，对中国的土地问题我总算是弄清楚了。其实我们土地最根本的问题是什么呢？是两种公有制土地，尽管都是公有，但是同地不同权，同地不同价。政府在这里，通过土地的专有来吃利。上海提供的资料，土地在农民，我们现在征地补偿的标准是一公顷45万左右，即一亩地3万元。到政府一征用，一级五倍上去了，二三级市场又上去了。政府控制人家，农民的地不能建设用，要建设用，就要由政府征用，由集体土地变成国有土地，有一个变性的过程，变完之后才可以用。变完之后，一方面让农民承担了所谓基础设施的成本，另一方面把农民排除在土地之外，政府从中获利。一是土地可以计价补偿（音），第二有的土地还可以发展工业，有很大一块的土地出让金，甚至在很多地方的财政预算中占到了60%以外。这是什么概念呢？就是财政内和财政外预算相当。而且有了土地之后，可以发展房地产、发展建筑业，这些产业的流转税收占到了很多地方发达县预算收入的40%。这还不要说土地一头连着财政，一头连着银行。
【张曙光】：为什么是一头连着银行呢？现在地方基础设施的，大城市几千亿，中等城市几百亿，小城市几个亿，钱哪里来？据说财政拿了10%，另外30%是土地出让金，还有60%是土地的抵押贷款。大家想想，房地产、股市中国还有一个长期的上升发展过程。这是肯定的，因为房地产我们才几年。这个过程因为是一个中长期的问题。但是这个问题弄不好，一旦大涨大落对谁都没有好处。现在可以说土地贷款是好事情，但是一旦这个价格涨起来再落下来，就成为了呆坏账。所以要看中国到那个时候是什么样子，如果这么平稳走下去，还有一个长久的发展过程。但是我实在担心会出问题，一旦出比较大的问题，打断这个过程对中国是不利的。中国陷入这么一个困难里面。
【主持人】：谢谢张所长，张所长主要是谈房地产的。下面我们请程老师给我们讲讲，宏观经济说了很多的数据，这些数据有连续性、还有一定的准确性，实际上这对我们下一步的发展，包括房地产市场的发展都是有影响的。所以我们想请您就宏观经济下一步走势的情况，谈谈您的观点。谢谢！
 国务院发展研究局长、著名经济学家 程秀生 |
【程秀生】：今天主要谈谈房地产市场价格的走势问题。大体上如果说得开阔一点，中国的经济走势现在总体上处在一个低收入正在向中等发达的转变过程中。我国前一段有一个消息反映了我们经济的特征。中国GDP去年是21万亿人民币，今年可能增长10%，这样就可能超过俄罗斯，变成总量第三。这个总量第三从经济特点来看，它意味着中国的经济由原来不发达的发展中国家的微量经济，到现在基本上从总量上已经成为了上大国经济的规模。所谓大国经济和小国经济，小国经济不影响全球，大国经济你动一动就会影响全球。你要是想像国际市场卖东西，你多卖一点马上国际市场价格降下来，少卖一点价格升上去；你要买点东西，你买点什么什么涨，你不买什么什么降。你要说我们继续走发达国家的老路，污染排放，先污染后治理，现在他们就给你进行限制。所以走这样一个大国经济我们就面临了一个基本特点，就是我们越来越感觉到地球是一个地球村，整个发展受地球总体的制约。
【程秀生】：在这个格局下，它必然引起整个经济结构性、层次性的变化。从产业结构的变化说起来就远了一点，产业结构变化是当前中国一个最重要的变化，是像住房、房地产高度增长，肯定是体现了产业结构变化的一个特征。无论你怎么评价这个特征，它肯定是一个特征。与经济总量变化以及结构变化相关的另外一个重大变化，就是整个社会价格正在出现实质性的变化。如果大家回想一下最近几年谈价格问题谈得很多，而且都是在不同层面。从前两年谈粮食价格上涨，大家在不知不觉中，珠宝的价格以多一元、两元的方式变化，因为这个和社会大众关系不大，所以没有引起大的关注，但是已经发生了大的变化。从社会公共产品和半公共产品来说，老百姓和医疗实际上是有很大的关系。和城市居民关系最密切的，是最近几个月可能是住房价格的变化。
【程秀生】：住房价格的变化是由我们原来计划经济时期，住房作为非商品、供给制的只有使用价值没有价值的东西，把它导入市场之后，到原来城市房改规定一个启始价，才有了这样的调整。这是问题的一个方面，从这个方面才有了一个时期涨、一个时期落，这以前都经历过，这种情况是正常的。另外一方面，最近以来，大城市是特大城市住房价格大幅度的上涨，以深圳房价快速上涨为代表，这是另外一种和房屋价格有关系的类型。当然这种价格的变化，也涉及到基本生活元素，食品、猪肉、服装包括家用电器。我想总得来看，它是由中国原来计划经济向市场经济转变，由原来不发达的经济，逐渐向一千美金、两千美金发展过程中，比价关系的调整变化。
【程秀生】：这里面确实有一个社会各方面如何承受、如何消化比价关系变化的问题。有些问题处理好一点可能会让各方面感觉到压力小一点，配套措施强一点，更容易为社会各方面接受一点。
【程秀生】：我们这个会谈的主题是城市住房的价格问题。我想城市住房的价格问题大家谈了很多，我想从一个角度来谈谈这个问题，城市住房价格说来说去是住房供给和住房需求量者之间的平衡点问题。在什么价位上，供给和需求大体平衡，如果这个平衡能够稳定下来，能够和它的成本价格基本稳定下来，这可能就是一个比较长时间的稳定。如果它平衡了，但是和成本价格之间有很大的差别，它必然会像蜘蛛网一样有很大关联。我们讲其他东西价格的上涨，包括医疗更多是讲支付不起的问题，看不起病、交不起学费更多是一个支付能力问题。但是住房不一样，住房除了价格高，还有买不到的问题。这是和其他方面都不一样的。
【程秀生】：为什么出现了买不到呢？我想这里面大概有住房购买力形成机制和其他商品购买力形成机制明显差别的问题。你要想买一个珠宝首饰大概没有人会给你贷款；如果你要是有病了，自己支付不起，社会可能给你一定的捐助，但是也没有一定的渠道会给你贷款；但是住房购买力的形成是包括两个方面，一个方面是个人直接支付能力，一个是银行按揭贷款。大体上是二比一，个人出一份，银行出两份，这样购买力的形成比其他领域中多了一块。这样购买力形成在某种程度上是活跃市场的一个因素。比如深圳的房子去年卖一万，今年卖两万，去年银行给贷7千，今年银行给贷1.4万，这大概是某种程度上价格承受能力强的一个因素。银行为什么贷款呢？除了一些制度安排之外，和银行本身有益相关。从这个角度来说，和宏观经济联系更多了。从这个方面解决这个问题，我想有一个需要考虑的，就是银行信贷安排怎么和住房供给相平衡的问题。说到这一点，可能是各个方面都不太同意，银行和房地产企业不同意，甚至是买房人也不同意。这个问题怎么解决？我觉得这是一个关键点。我提醒大家注意一点，昨天互联网上登了一个消息，说很多地方开始对银行按揭贷款收紧，这有可能是对房价走势、供求关系调整引起一些看得见的变化，这个变化怎么样？欢迎大家还是继续关注，它会引起变化是肯定的。
【主持人】：张老师和程老师用了一定时间说房地产。在赵老师发言前，是不是请马总来谈一下，因为刚才也提到了“买不着”这个现象，作为我们线的老总来看看这个方面，会不会有用？另外为什么老买不着？程老师说是因为银行帮忙付了60%的房款，您觉得是这个原因吗？
 金泰城项目的总经理 马强 |
【马强】：今天荣幸，能够和国内有名的经济学家一起来探讨。从宏观经济角度，我确实没有那么多的理论框架和扎实的功底，作为主办方我就简单讲一下和我们房地产业的联系。
【马强】：现在房地产业炙手可热，房地产业是中国经济的晴雨表，它反映了中国宏观经济的一些变化。刚才老师讲的问题，很多观点我同意。刚才从主持人的提问说为什么买不到房？我想说得稍微远点。
【马强】：为什么买不到房，首先有一个预设的条件，在北京买不到。这很简单，从2005-2007年，北京市连续三年没有供地。动用比较复杂的经济学框架来说明，供给和需求本身存在了严重的矛盾。稍微延展一点我想讲，实际上从我们做实务的角度能够看到一些社会行为。，我们操作的项目外地人购房占到了将近一半，为什么大家都想在北京买房？因为这里各方面设施、医疗设施比较好，所以大家愿意到大中城市生活。如果我们的二、三线城市的资源、医疗资源能像北京一样发达，我想这种城市间迁移的成本每个人都会优先考虑。
【马强】：第二，在我们操作的一些项目中我们也做过一些统计，凡是中项目也向一些行业倾斜。我们看到一些行业之间的收入差距，这种不平衡现象是存在的。这都是宏观经济的一种反映。政府看到的现象是房价在上涨，买不到房，政府也出了很多强有力的措施，在我们操作过程中，房地产业应该是在宏观经济层面上出台政策，也是事与愿违的这么一个领域。每有大的政策出台，应该说都比较大的“促进”了房价的上涨。应该说，现有的宏观经济调控办法在房地产中起码是失去了效率。所以我们是多么希望政府能够出台非，用市场的手段拿出好的政策措施，支持房地产业能够持续的发展。
【马强】：现在我们欣喜看到，在北京操作项目的，北京市政府的措施逐渐归位。07年我们能够明显感觉到北京市在加大供给方面有所侧重，我们也参与了投标，下一步有70个地块要放。第二，在加大供给中，提到了要对低收入人群的倾斜。政府在做它应该做的事情，商品房要由市场去调节，供需矛盾、价格要交给市场调节，政府要保证中低收入人群，廉租房、经济适用房应该由政府去做。我们下一步有信心，政府会出台更多更好的措施来支持这个行业持续、健康、快速发展，而且政策的出台要兼顾社会方方面面。
【主持人】：前不久我们在采访时，我们采访了一位著名的开发商。我们最后问他一个问题，“你说房价涨，抛除其他的因素，政策性的因素我们不管，什么情况能导致房价逆转”？最后他说了一句“那就是中国的整体宏观环境出问题了”。我们根据这个开发商的回答自然关心中国宏观经济的问题，那么我们欢迎赵老师给我们讲讲，未来几年，中国经济到底会怎样？
 教授、国资委战略部前部长 赵晓 |
【赵晓】：首先回答一下主持人的问题，中国 会通缩还是通胀？目前通缩的可能性是零。但是也有一种可能性，就是政府犯错误，假如政府犯错误，就会通缩。如果政府不犯错误，通缩的可能性是零。
【赵晓】：通胀的可能性有两种，一种是4-5%以内的温和性的通胀，这种可能性应该占到了60-70%。更温和的通胀，4%以内的还会占到30%。我们可以讲几个理由，我们当前的物价上升，现在很多人都在担心，所以很担心我们的物价。但是我们看今年上半年的物价上升，我们会发现去年占了1.7个百分比，今年新的只有1.5个百分点，所以我们今年并没有看到太强的物价上升的力量。
【赵晓】：第二，我们可以看到粮食所带来的食品价格对整个物价影响贡献率达到了78%。换句话说，如果我们按照美国人计算核心物价指数，把粮价抛出在外，我们当前物价只有00年的水平，这是很低的水平。
【赵晓】：粮价的上升是由传导过来的，全的粮食价格都在上升。其实我们国家上升是比较低的，而且它的这种上升是一致性的、外部性的、短期性的。所以从这样一个走势来看，我们预计三季度物价还会继续上升，因为这样一个惯性还没有到头。另外去年三季度的基数也比较低，所以我们看到物价是会继续上升。但是它不会老这么涨上去，因为这个因素主要是粮价的影响所带来的。所以我们说这是一个方面。
【赵晓】：第二个方面，我们也会看到宏观经济的其他一些影响物价的因素。比如说目前的产能。为什么从2003年我们国家的物价开始蒸蒸日上呢？因为当年的煤电供应都很紧张，跟不上，但是经过了这三年，我们现在产能有大幅度的增长。比如说电力的供应，过去三年电力装机容量增长了一倍以上；煤炭供应目前也很稳定，石油、库存也稳定，交通运输今年上半年增长了12%。所以我们看到煤电油运的供应能力有改善，很多的产能都有改善。如果你需求上升了，供应也上升了，你的供需可以在高位达到一种平衡，不会引起大幅度的上升。所以这是物价不可能出现大的恶性通货膨胀的保障。
【赵晓】：再从上半年开始看，我们增长比较快有一个比较大的反弹。它又和信贷的扩张联系在一起。上半年信贷规模已经用完了全年的80%以上，所以它下半年会自动的收缩，再加上新开工项目一系列的影响，即使你不出台任何宏观政策，经济自身也有一个收缩效应，所以也不会出现一个大的物价上升。这是我们做出的个判断。就是说通货紧缩是零的，是不可能的，恶性的通货膨胀可能性也小，是20-30%，温和的通货膨胀是60%以上。
【赵晓】：当前物价上升中有一个因素值得考虑，就是工资问题。当粮食价格、猪肉价格上升之后，全社会对于工资上涨的诉求会很高，压力会很大。如果接下来出现工资的上升，那么就会带来这种价格的联动上升效应。因为工资上升之后，等于是产品成上升了。所以产品成本把价格加上去，又要上升。另外工资涨了以后，消费也会涨。农村人可能吃猪肉吃得少了，现在会多吃一点；以前只吃猪肉不吃海鲜的，现在可能会去吃海鲜，可能也会拉动物价的上升。他们拉动了食品类和一些消费品类的物价上升后，他们又进一步的要求涨工资，这样形成一种互动反映，这个信号比较值得重视。尤其是考虑到中国人口红利在逐渐消失，所以工资上升的周期是值得关注的。
【赵晓】：前面我们是对整体物价做了一个判断。再讲一点，目前的物价实际上上升还是比较缓和的，但是不同收入的人群对物价上升的敏感性是不一样的。对于很有钱的人说，比如说我们的马总，他对猪肉的价格是不敏感的，因为他从来不买猪肉，家里都是保姆买的，这些人怎么都不会关注猪肉的价格。但是对普通的老百姓来说，一个月只有5千元，猪肉价格涨到15元会的敏感。我们国家已经很明显的出现了两极分化，很多人很穷，所以他们对这种上升幅度不是很高的物价，也会表现出很高的敏感。
【赵晓】：我前天刚在我腾讯博客上贴了一篇文章，“分析中国经济是否过热”，其中只有段分析了物价。但是这篇文章到今天上午为止点击率达到了80万，有400多条的回帖。这些回帖的人都谈的是物价，从这中间可以看出，中国的老百姓对物价的敏感，为什么敏感呢？因为他们的收入很低。这是我们要说的第二个问题，我们不要以为物价上升不太严重，从整体国家经济来说不太严重，但是目前中国已经出现了收入两极分化的格局，所以中国的低收入阶层对物价上升的敏感。
【赵晓】：第三点，我们当前的物价上升不仅在消费物价方面。更重要是在市场价格方面，比如说房价上升，也包括股票市场的上升。这是不言而喻了，大家现在都在关注这个。但是我要指出，关于资产价格的上升有一个大的背景，有一个背景是国际资本在全球价格重估有关系。比如我们说北京的房价合理不合理，我们可能以北京房价收入比做判断，比如说北京的房价超出了北京人收入的多少多少倍，这是不合理的。但是这个判断过于静态，因为北京越来越成为国际化的大都市、越来越成为全球性的金融，有很多的外来人。比如我刚刚到汉城的时候，我发现首尔房价是北京房价的三倍。我们想想中国正在完成大国崛起，明年又要办奥运会，难道说北京在全的价值竟然比不上韩国吗？北京城市地位和城市的价值肯定要比首尔高，但是北京目前的房价只有首尔三分之一，所以韩国人觉得北京的房价简直太了。到望京去全是韩国人买房，到上海去，我的朋友请我吃饭，他指了一个地方说那是著名的汤臣一品，中国的天价楼，每平方米11万的，地段就在黄浦江边，而且是绝佳、绝世的地段，以后再也没有了。这样的地段我们觉得每平方米11万太高了，但是如果是日本人来看，这个价格太了。因为等到中国起来，上海的国际地位绝不会比东京更差。所以一个日本人到黄浦江边看到这些楼，他们会觉得的。房价波动的背后，伴随了全城市价格的重估。
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