真正的"救市大招"要来了！

中国楼市的新一轮“救市”是从2023年8月份开始。

从2023年的8月份开始，我们就陆续降低首付、降低房贷利率，甚至还降低了存量房贷利率，同时在全国范围内推行“认房不认贷”。

紧接着从2023年的10月份开始，全国陆续开始“放松限购”，甚至包括一线城市在内的部分城市也已经取消限购。

但是从“降低首付，降低房贷利率”的货币救市手段，再到“放松限购，甚至是取消限购”的行政救市手段。

整个救市的效果依然不太理想。

那么，接下来我们就只能祭出最后的“救市大招”，那就是财政救市的手段了。

所谓的财政救市手段，最直接的办法就是政府亲自下场买房了。

这里面主要包括两大手段：

第一个手段就是“以旧换新”：政府亲自下场来收购你的二手房，然后给你房票，让你去购买新房。

比如4月2日，江苏海安市商品房“以旧换新”房票集中发放仪式举行，首批15名置换业主签约后，当即领到现场制作的房票。

现场一位拿到房票的业主表示：自己用116㎡的老房，置换了一套236㎡的新房。

将老房评估的132万元房票做了首付，余下的131万元做了一个20年归还的公积金加商业贷款。

目前已经有30多个城市明确表态要做“以旧换新”试点。

以旧换新的本质，其实就是“变相腾退”和“变相拆迁”。

这里面涉及两个问题：

第一是居民的老房子如何评估政府收购价。

按照目前已经试点的城市结果看，就是根据市场情况来做市场评估价，简单来说，周边同等类型的房子卖多少钱，就给你评估多少钱。

这就是“随行就市”。

同时这种以旧换新不是强制的，你想改善就换，不想改善就别换。

第二是政府收购的二手房用来干什么？目前看主要是用来出租或变成租赁型保障房。

也就是说，以旧换新一旦大规模推开，将会增加整个市场的租房供应量，可能会对租金形成压力。

第二个财政救市手段就是“政府收购烂尾楼”。

目前根据财新的最新报道：高层在讨论化解房地产风险的方案时，考虑借鉴日本的经验，建立一个全国性的房地产平台公司。

这个房地产平台公司负责收购各地烂尾楼，然后把这些收购来的房源建设好，打造成保障性住房对外出售或出租。

这种做法可以达到“一箭四雕”的作用：

首先是可以帮助楼市去库存，居民保交楼。

把商品房变成保障房，本质就是减少了商品房的数量，而保障房是完全封闭管理的。

其次是可以帮助房企回笼资金，拿到钱来还债。

现在很多房企欠了一屁股债，政府下场收购烂尾楼，可以把钱给房企，让房企用来还债，化解债务危机。

第三就是可以刺激建筑业的回暖和就业，把烂尾楼建设完成，可以让建筑业得到更多的就业机会。

最后就是可以在短期内迅速增加保障房。