DSshuofang" data-signature="读懂城市,大山老师教你如何选房! 大山老师,超20年地产从业经验,数万名俱乐部会员! 欢迎关注并加入大山老师粉丝团!" data-from="0" data-is_biz_ban="0">最近随着各大城市2023年统计公报的亮相,中国人口流向再次成为大家关注的重点问题。
中国的人口负增长态势已经不可逆转。
根据教育部的数据显示,由于人口的负增长,2022年-2023年中国已经有2万家幼儿园由于招不到孩子而关闭。
人口的负增长更加加剧了大家对未来房地产前景的担忧。
但是由于中国城市发展高度不均衡,虽然总人口在减少,但是城市之间却存在巨大差异。
简单来说,就是有些城市人口是负增长的,但是有些城市人口却在快速流入,尤其是这几年随着落户限制的放宽和高铁时代的到来。
交通的高度便捷和户口的逐渐取消,让中国的人口流动更加自由,也更加频繁。
因此,中国房地产的分化时代正式到来。
这是所有要买房或手里有房的人,必须要深刻理解的一个重大变化。
普涨时代真的已经不复存在了,分化时代已经踏浪而来。
未来中国房价的分化,首先在于城市的分化:分化的意思就是有些城市房价不会再涨,而有些城市房价会持续上涨。
未来的买房人必须意识到,城市和城市之间是不同的。
那么,决定一个城市房价未来的关键因素是什么?
那就是人口!
因为人口代表了住房需求,也代表了财富。
当人口从一个城市流向另外一个城市,不仅带走了一个城市的住房需求,同时也带走了财富。
在未来的5-10年,各大城市之间的“抢人大战”会更加白热化。
但是在总人口明显负增长的未来,抢人是相当不容易的。
自从2020年开始,中国的一线城市就开始出现了“人口净流出”,北上广深同时“抢人无力”。
为什么人口不再流向中国的“一线城市”?
这背后的原因主要是三点:
首先是新一线城市的崛起速度太快了,抢走了一线城市的人口红利。
中国的新一线城市目前一共有15个,绝大多数是省会城市,新一线城市的崛起本质上是利用全省的资源来和一线城市抢人。
在10年之前,中国还没有新一线城市的概念。
但是在过去10年,随着强省会战略的推广,各大省会城市迅速集中全省的资源,完成了从“普通城市”向“新一线城市”的华丽转身。
这让一线城市倍感压力。
第二点就是高房价的拖累。
一线城市由于发展早,早期人口迅速集中,因此房价上涨的速度也非常快。
目前一线城市的工资水平是新一线的2倍,但是房价水平已经达到新一线城市的3-4倍。
这对于当代的“躺平”年轻人来说,简直是“不堪重负”,自然也会减少流入一线城市。
第三点就是户口管控过于严格。
尤其是北京和上海,落户对于普通的年轻人来说,依然难度非常大。
户口是一个人能够在城市里长期生活的关键因素。
户口不仅关系到下一代的教育问题,同时也关系到将来的养老和退休金等重大问题。
北京2020年还有北漂族840万人,到了2023年只有820万人了,3年时间减少了20万人左右。
平均每年大概离开6-7万人,这里面多数都是因为“拿不到北京户口”。
对于下一代的年轻人来说,如果不能拿到户口,几乎不会考虑在一个城市长期生活。
所以未来一线城市的人口还会重现辉煌吗?
这种可能性几乎不存在。
中国的一线城市已经不需要“人口”了,他们需要的是“资本”,是“有钱的人口”,是“可以带来大量金钱的人口”。
所以一线城市不再需要人口的“量的增长”,而是需要“高质量发展”。
正是基于以上种种原因,未来中国的人口不再流入一线城市,而是会大规模的流入中国的新一线城市。
2021年的人口数据显示:常住人口增量最多的城市分别是武汉120万、成都24.5万和杭州23.9万。
这三个核心新一线城市正好也是湖北、四川和浙江的省会城市。
2022年的人口增量最多的城市依然是新一线城市。
湖南长沙排在第一位18万人,杭州排在第二位17万人,合肥排在第三位16万人。
武汉排在第七位9万人,成都排在第十一位7万人。
而到了2023年,由于是疫情放开的第一年,是最能够反应人口正常流向的关键一年。
而根据最新的官方数据整理,武汉、合肥、杭州和成都再次成为中国人口的最大赢家。
其中武汉的常住人口增加十分惊人:2023年武汉常住人口净流入超过了78万人,这几乎可以说是2023年人口增长的第一名城市。
自从2020年以来,武汉的人口增速就在不断增加。
2020年新增人口120万,2021年再次新增120万,2022年是9万,2023年再次达到了78万人。
四年时间,武汉的人口净流入已经超过300万人,目前武汉的常住人口已经超过1450万人,排在全国第七位。
为什么武汉的人口增长如此快速?
我们认为主要是三个方面的原因:
第一,疫情结束后的人口回流。
2020年武汉的人口普查数据显示:武汉常住人口规模在1232万人。
但是武汉2020年疫情爆发后,有大量人口离开了武汉,按照当时的估计,应该有500多万人离开了武汉。
所以我们的判断是:2019年的时候,武汉的实际常住人口应该已经在1800-1900万人。
如果没有疫情的爆发,2020年武汉人口普查的实际常住人口应该在1900万人。
所以这几年武汉常住人口的高增长,很大原因是人口的回流。
我们预计未来几年,武汉常住人口还会进一步增加,最终会在2027年左右的时间,武汉正式进入2000万人的一线城市水准。
武汉和成都的“2000万人口大战”才刚刚开始。
第二个方面的原因是武汉的落户已经彻底裸奔了。
除了专科45岁几乎零门槛落户之外,武汉还推行“买房送户口”政策,只要买房就可以落户。
武汉毕竟是中国教育、医疗最好的城市之一,武汉户口还是有一定的优势的。
第三个方面的原因就是武汉的发展速度确实太快了。
2007年武汉的GDP还排在全国17位,现在已经排在全国第8位,未来随着长江经济带战略的实施,中部崛起迎来3.0版本。
武汉的崛起几乎不可避免。
杭州、武汉、成都将会成为中国新一线城市中,人口规模最大的三大城市,也是最有希望实现一线城市病的超级城市。
2000万人口的武汉,指日可待。
【预告直播:3月27日】
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