未来10年，大城市的"两波拆迁潮"！

在过去20年，中国的房价上涨主要是两大红利来支撑：一个是人口红利，一个是城镇化红利。

中国出生人口最多的是“60后，70后和80后”，这三十年中国出生人口达到了7亿，占到了总人口的50％。

这些人口在过去20年，掀起了巨大的“城镇化浪潮”，对中国城市的房价上涨起到了关键性的支撑作用。

但是自从2019年以后，中国的人口出生率开始迅速下降，城镇化率也已经突破60％。

至此，中国城市房价的人口红利和城镇化红利走到尽头。

但是自从2022年开始，中国开始酝酿新的一轮“拆迁潮”，城中村改造开始成为中国房地产最火的话题之一。

中国城市的上一轮“拆迁潮”发生在2015-2018年的棚改去库存。

那一段时间的拆迁主要是“货币化安置”为主，其目的就是让这些拿着大量拆迁款的居民进入商品房市场，从而促进楼市库存快速去化。

但是随着楼市库存量低于供需平衡线，国开行在2018年6月收回了棚改审批权限，转而以安置房安置为主，拆迁收紧。

2019年7月住建部官宣“在未来的改造中，将告别大拆大建”。

至此，上一轮的“拆迁潮”也就结束了。

虽然目前还有零星的拆迁公告出来，但大面积拆迁确实已经终止。

这也是这两年楼市中“老城区老破小”房价跌幅最深的重要原因之一，居住不舒适，拆又不给拆，没有盼头了。

但是随着2022年下半年以后，中国楼市再次陷入“低迷”，大规模的“拆迁”已经有了重启的信号。

2023年7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

2023年12月央行再次启动PSL，直接投放了3500亿，由国开行等3家政策性银行操作。

尤其是央行这一次的PSL资金，主要用来支持2024年即将开启的“城中村改造”，意味着新一轮“拆迁潮”或很快就将开启。

我们预测，2024年央妈在PSL规模上可能在5000到15000亿之间，这力度显然不比上一轮小了。

既然重启“拆迁”的政策大方向已经确定，地方很快就动起来了。

2023年11月广州首先启动，出台了《城中村改造条例》征求意见稿，其中明确提到：只要2／3以上村民同意就可以启动城中村拆迁。

随后深圳也开始发力，出台了稳步推进城中村改造的实施意见稿。

深圳的“城中村改造”明确列出了四种优先拆迁的情况：

第一类是配合城市经济社会规划调整需要拆迁的；

第二类是重大民生项目、基础设施等需要拆迁的；

第三类是城市的产业园区、重大产业需要拆迁的。

第四类是有安全隐患的房屋。

而北京早在2022年5月就印发《北京市城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》。

在这个规划中，明确提到：

到2025年，本市将完成核心区平房（院落）10000户申请式退租和6000户修缮任务。

实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造。

基本完成134个正在推进的城镇棚户区改造项目。

由此可见，北京对于“老城区”确实已经不再“大拆大建”了。

但是北京也同样有“城中村改造”工作，也在启动“拆迁”。

根据北京市城市规划设计研究院的最新研究显示：

北京目前拥有城中村501个，北京城中村主要分布在北京五环和六环之间。很明显，北京“二绿地区”就是北京城中村的集中地。

北京在“二绿地区规划”中，也列出了可能涉及到“城中村改造”的具体片区：四大城区＋副中心＋五大近郊新城。

毫无疑问，以上“二绿地区”将会进行“城中村改造”。

但是需要注意的是，北京的“城中村改造”和其他城市略有不同：

北京的城中村改造主要采取的“集中安置”的方式，将会对村民进行集中安置房的安置。

而其他城市多数采取的是“货币化安置或房票安置”。

其实我们认为，中国的大城市未来还会有至少“两波拆迁潮”，背后的原因非常简单：

简单来说，中国大城市大概有30％以上的“二手房”，其实年限已经超过30年了，这些房子再过不了几年，居住寿命的上限就会到来。

这种房子其实仅仅是通过“改造”也已经难以安全居住。

最后的结局也只能“拆”。

所以中国的大城市，在未来10年，至少还会有“两波拆迁红利”：

第一波是2024-2028年，重点针对城中村进行拆迁改造，因为城中村的房子实在是太破了。

通过拆迁城中村，居住在里面的农民全部市民化，从而创造至少5000万平米的居住新需求。

第二波是2029-2035年，重点针对老破小进行拆迁改造，因为到那个时候，很多老破小的安全性已经非常低了。

大量的老破小将会在此期间被拆迁。