“新一轮房改”：中式的“新加坡模式”？

2023年10月27日，根据经济观察报的报道：国家已经通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，中国将推动“新一轮房改”。

尤其是根据报道，新一轮“房改”的核心主要是两点：一个是加大保障金住房的建设和供应。

另外一个就是让商品住房回归商品属性。

那么，如何理解这一次的“新房改政策”？

未来中国的房价会如何变？

我个人认为首先要理解究竟什么是“商品住房回归商品属性”。

很多人认为所谓的“回归商品属性”就是去掉“金融属性”，回归“居住属性”，这种理解当然是“错误的”。

其实所谓的“商品属性”，反面是“保障属性”。

让商品住房回归“商品属性”的真正含义是“彻底放开政府干预”意思。

简单来说，就是让商品住房全面“放开限购”，“全面开放限价”，“全面放开限贷”，以后商品房市场要逐渐摆脱所有的政府行政干预。

该跌的时候，就要让它跌；该涨的时候，就要让它涨。

商品属性的本质，就是回归市场经济，减少政府干预。

中国这么多年以来，商品住房一直都同时拥有“保障属性”和“商品属性”，导致政府不得不多次对房地产进行“宏观调控”。

甚至可以这么说，中国商品房市场是政府干预最多的领域。

原因就是商品住房，在中国同时拥有两大属性：商品属性和保障属性，导致政府在这个领域不得多次干预。同时也导致房地产市场“大起大落”。

现在好了，“新一轮房改”可以说是“一锤定音”：商品住房正式回归商品属性，逐渐剥离保障属性，全部放开政府限制。

这样一来，可能会导致买不起房的人，更加买不起房了。

怎么办？

因此“新一轮房改”的第二招就是：加大保障房的建设力度和供应。

商品住房在正式回归“商品属性”以后，买不起房的人，就不要再去惦记商品住房了，以后去购买“政府保障房”。

这就是典型的“新加坡模式”：让上帝的归上帝，让凯撒的归凯撒。

那么这样一来，会不会让大量的刚需买房人去买“政府保障房”，而让整个房价出现“暴跌”？

这个关键就要看，“政府保障房”究竟值不值得买了。

如何“政府保障房”非常值得买，那一定会引发大量刚需买房人分流，从而带来“刚需盘”的房价暴跌。

那么，这个“政府保障房”究竟是什么房？

根据经济观察网获悉，本轮“政府保障房”主要有几个特点：

第一，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。

简单来说，“政府保障房”需要有“收入门槛”，不是谁都可以买。

第二，保障对象只能购买一套保障房，且将来如何购买商品房，需要退出保障房，有点“共有产权房”的意思。

如果是已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障房，需按规定腾退原政策性住房。

简单来说，保障房家庭名下只能有“这套保障房”，不能再购买“其他住房”，如果需要换房，必须“退出保障房”。

第三，保障房必须实施严格的封闭管理，不得变更为商品房流入市场。

工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。

简单的说，保障房不具有“任何升值潜力”。甚至可以说，“保障房”可能不具有继承作用，不得变更业主名字，除非下一代子女满足“保障房条件”。

其实这种政府保障房，本质就是“北京的共有产权房”。

说到这里，我想问一下大家，这样的“政府保障房”，你还想买吗？

这样的保障房，能不能对整个商品住房市场造成影响，我个人认为难度有点偏大。

因为这种保障房，只能住，不能卖，卖的话只能让政府回购，显然是越来越“贬值”的。

那么，接下来我们说说，这种保障房的建设资金来自哪里？

根据经济观察报的报道：

第一，保障房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。

第二，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房。

第三，并提出有条件支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款。

第四，文件要求与城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作结合，稳妥推进。

看到这里，我们基本比较清晰了：

新一轮保障房的建设，原来是要和本轮城中村改造结合起来的。

可能的模式是：城中村拆迁后，给钱给拆迁居民去买新房，然后把土地清空，用来建设政府保障房。

这样就会带来两个结果：

第一，拆迁居民去买新房商品房，可以降低新房库存量。

第二，城中村改造清理出来的土地，可以用来增加政府保障房。

一边是“拆迁去商品住房的库存”，一边是“增加保障房”。

如果再加上“商品住房归回商品属性”，逐渐全面放开限购、限价，那么未来的房价会如何变，应该比较明了了。

简单的说，将来谁也不要埋怨房价太贵，因为政府保障房在哪里，你为什么不买？

如果你想买具有升值潜力，具有金融属性的商品住房，对不起，你就多掏钱吧。

简单来说，房子和房子是不一样的。如果你认为房子只是居住，只是钢筋水泥，你就大胆的买“便宜的政府保障房”，绝对可以满足你的需求。

而如果你认为房子是货币蓄水池，是金融产品，是背后的城市公共服务集合，那你就大胆买“商品住房”。

以后大家各取所需：只想住的，就去买政府保障房；只想升值的，就去买商品住房。