解铃？系铃？
1
广州限价松动的消息很重要。
决策层对此举的反应如何更重要。
因为广州是一线城市，虽然是最弱的一个。
因为一线城市是房价的地区，自然也就是调控的重点地区，时间最长、措施最严，如有松动，也应该是最后的一批。
但广州却率先出现破冰之举，这吸引了包括姐妹城市、资本市场、房企、买房人和卖房人，当然还有媒体在内各方的高度关注。
两年来，一线与热点二线城市的房价，在限价、限购、限售、限贷等一系列调控举措下，终于止住了快速上涨的势头。广州突然放松限价，是否意味着这种小心翼翼的平衡即将被打破？
开发商有点小激动：这是钟摆的回归吗？是冬去春来的信号吗？投资客们心里贪婪和恐惧的两个砝码亦在重回均势。
没有人敢深问、敢说破，但千言万语汇成潜流奔涌的一句话：这是全面放松调控的前奏吗？
2
其实，广州这次动作并不大，且有一定的隐蔽性。
1?此次松动的是广州外围郊区，如增城区、南沙区、花都区；
2?对此举的定位定义，广州市住建委在连夜回应中，没有使用“取消限价”的字眼，而是“要对新建商品住房预售和网签价格指导机制做优化，严禁开发企业拆分价格报备”；
3?对此举的目的，官方的说法是“会继续严格对新建商品住房开展价格指导，保持调控连续性和稳定性”。
尽管用的是“优化”，而非“取消”的字眼，但它仍然迅速被解读为限价松动、乃至楼市调控松动的信号。
但目前来看，这种解读有乐观的成分。
因为广州的“小动作”，是一次不得不做的“拆雷”行动。是形势倒逼出来的“两害相较取其轻”的做法。
首先，这是一次调控背景下的央地博弈。
广州首先“起意”松动，是因为在四个一线城市中，广州的财政压力。
据《财经》报道，北上广深中，只有广州既需要向省级政府缴税，也需要向中央政府缴税。两边缴税，财力被转移出去更多，广州就像是一线阵营里的“二线城市”，它的城市建设水平和力度也明显弱于其他三兄弟。
此种局面下，广州对土地财政的依赖程度超过其他三城，当地政府更需要通过卖地去充实地方财政。当市场冷却，调控严厉之际，开发商在广州的拿地热情也会受影响，这导致广州对放松楼市调控的诉求相对更大。
其次，广州郊区市场进锐退速，相对脆弱。为保市场，遂行走灰色区域。
相比北京，广州不大。增城、南沙、从化等原本并不是广州的直属地区，其房价和中心城区的落差一直很大。2015年以前亦非房市发展热点，土地供应量也有限。
2015年，房市热潮来临，广州市区库存迅速去化，市区征地的难度越来越大，大力发展周边郊区成为题中应有之义。
2017年3月后，调控来临。广州当然跟进，但其特色体现为循序渐进，开始阶段并未实行全市限购、限价。
所以，彼时不限购的增城、从化、南沙等成为调控安全带，迅速吸引了投资客，炒房热度大涨，房企也纷纷进入拿地，楼板价屡创新高，带动广州郊区房价明显上涨，也拉高了广州的整体商品房均价。
于是广州不得不对外围地区下手，实施限价限购，免调控红利一朝消失。此政策延续至今。
对骤然加诸的限购限贷，开发商不甘束手无策的被动。于是，祭出名声显赫行之有效的“双合同”手段。
“双合同”指：将实际成交房价分拆成两个部分。一是购房合同上的备案价，二是含有剩余房款的装修合同等。这样，名义房价落在限价区间，但业主付出的还是原来的房价。
此时，“双合同”符合各方利益：开发商规避了限价令，业主亦能正常买到房，政府可能（只是“可能”）也乐得驼鸟政策，假装看不见。因为这样，既不违背调控大计，又不真正压制房企的经营活动，还不影响政府卖地。
3
市场牛熊转换，出现持续显性下跌，原“灰色区域”布满“地雷”，不除不足以根治“房闹”。
双合同之策成功的要点，在于市场属“牛”，市场持续景气，房价预期上涨。
而不断加码的调控已然两年，时至今日，广州房价“假摔”变成了“真跌”，下滑曲线“优美”而现。
这使得，一方面，限价令就失去了原来的意义，形同虚设。另一方面，“双合同”失去了默认基础，掉转成为激化矛盾的源头，广州“房闹”此起彼伏。
广州“双合同”模式存在的土壤正在逐步流失。也正是这个新变量，导致严密的楼市调控在广州漏出一道缝隙。
“双合同”本身就不合规，房价出现“真跌”之后，业主们便以“精装修”货不对板、不值那么多钱为借口，要求退房（当然，如有万科那样的补偿亦可）。
对业主而言，“精装修”货不对板可能是借口，但在房价下跌的情况下，因双合同引发的借贷成本增加却是真的“肉疼”。
一套100平米的房子，假设总价300万，在三成首付、七成贷款的条件下，可以贷出210万。但因为签了“双合同”，假设网签单价1.5万，总价变成150万，七成贷款只能贷105万，还有105万的贷款没有出处。
事实上，有的买房人选择了小额贷款，或者消费贷，但一方面，借贷成本明显变高。另一方面，监管层打击金融泡沫，这些资金渠道被切断，延续“双合同”会让潜在购房者无力买房。
此时，开发商的回款也越来越难，为了活下去，就不得不降价促销，玩真降价。这又损害了先期购房者的利益，出现“房闹”。
房闹一多，投资环境越差，广州卖地也就更难。
至此，支撑“双合同”的基础已经动摇。
从这个意义上来说，广州对限价规则进行所谓“优化”，是冲着“双合同”拆分价格来的——“要对新建商品住房预售和网签价格指导机制做优化，严禁开发企业拆分价格报备。”直接目的是防止出现新的“双合同”，以免爆发新的纠纷。
4
不能说此次广州调整限价政策，只是一个单纯的市场应对，而是多多少少有着试探中央反应的意思，看看中央能否给出一点松动空间。
因为中国的各级城市，能够喊出不靠土地财政者，寥若晨星，即使是经济大省强省。
《中国2017年度财政预算执行报告》显示，对土地财政依赖度高的前五大省份分别为浙江、重庆、江苏、山东、江西，其中浙江达到了113.5％。
这种压力，加上这种压力之下越来越多的土地流拍，使得各地方政府不乏取消限价的动力。所以，当下都对广州此举的结果拭目以待。
一旦广州破局成功，中央给了调控空间，那么珠三角、其他一二线城市都有可能跟进尝试放开限价，甚至放开限购。
不仅是地方政府对于限购，银行也在试探限贷底线。据《财经》报道，近期杭州多家银行下调了房贷利率。9月份，首套房贷款平均利率为5.7%，创年内新高，但增幅连续4个月下降。而放款速度也在加快，多家银行表示只要手续齐备，一周内即可放款。
对于以广州代表的地方试探，中央是是怼回、默许，还是公开支持？
央地关于楼市调控的博弈又一次进入了关键阶段。
惮于每次政策钟摆之后的房价报复性上涨，中央的态度殊难揣测。
就在两个月前，厦门房价出现大幅波动后，厦门政府本已酝酿在下半年放松限购等调控政策，但7月31日中央政治局重申“坚决遏制房价上涨”的表态后，厦门调整无疾而终。
不管是广州的限价“优化”，还是杭州的限贷“微松”，在现时的“一城一策”的调控语境下，其影响可大可小，时间可长可短，甚至朝令夕改。
而决策层的取态，在内外环境难以预料的情况下，亦只能进行短期化的弹性应对和灵活调整，“众害相较取其轻”，以避免进退失据。
所以，广州尝试既可能成为更大范围放松的先导，亦可能成为单独施策的孤例，甚至瞬时一现的昙花。
（本文内容多处参考公号《财经十一人》的相关文章，特此声明及感谢）
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