满满的秘笈
1
将帅起于卒伍。
王石出于柳州铁路世家，倒卖过电器和饲料，曾在火车站和员工一起搬货物；杨国强做过农民和泥瓦匠，他亲手砌成的房子至今在碧桂园纪念馆中保留原貌；许家印虽号称教授，亦曾大炼钢铁于南阳，当过车间主任，与一线工人打成一片。
万科、碧桂园和恒大的三个创始人，性格、风格迥异，能成行业巨人。共性何也？
首先，理想高远，有鸿鹄（慎读此字！）之志，所谓不想当元帅的士兵成不了好开发商，到了5000亿台阶，又想再上一层楼；其次，奋发如弦箭，琢磨如针杵，执行力超强，注重细节，并善于发现产业链中的价值点变化，以改进流程，加分增效。
房地产有三大特点。一是异质化，每块地、每个项目都不一样；二是链条长，从拿地、开发到运营，从材料学到心理学，跨界之大，超出想像；三、类金融业，对周期和周转的把握，兹事体大，时间就是金钱。
所以，杨国强爱看图纸，许家印爱看报表，王石后来爱看……高山和大海，但人家王石放权，把确定的事和细节都让给郁亮管了！
钻石和石墨的组成元素一样，都是碳，为什么价值天差地别？因为排列的顺序和结构不同。巨型企业的长成，外部是马太效应，内部靠什么？流程和细节的精益打磨。
2
在房地产3中，当下碧桂园居首，我们就来看看它如何运用细节以及细节的集成，来完成那些可能的任务，比如高周转，以及似乎“不可能的任务“，比如高周转之下做出“好房子”。
以碧桂园为例的另一个原因，是它最近被频频误解。且举两例。
一则传闻是说碧桂园30天左右，就能把一片平地变出一栋栋房子，所以质量堪忧。而且还像卖面膜的美容网站一样，贴出了30天前后旧貌换新颜的对比照片。
真实的情况是：这只是一个项目开盘前做的售楼示范区，是展示区。你没看到层数那么低吗？这种临建品，一是设计比较简单，二是施工前已经做足精心策划，人力物力准备充足;三是在过程中，可通过紧密穿插土建和装修工序节省时间，另外，门、天花、地板等装修半成品提前预制，可以现场安装，此效率非一般性开发项目流程相比;第四、全产业链之下，园林景观的铺陈更是小菜一碟，指日可待。
另一则传闻是摘牌当天即出设计图，有违反常规，图快“不洗泥”之嫌。这是第二个误解，把规划图当成了设计图。
真实情况是：能做到摘牌拿地当天出图纸，确保项目一天不等图那个图是“规划图”，不是设计具体的住宅设计，户型朝向等“设计图”。前者仅仅规划区块功能，拿地之前，对地块当然要详尽调研，所以规划图前置有必要也有可能，即使当天出图，也不会对项目的设计质量有干扰。
当然，规划图也是技术活儿，不易为。但你要知道，碧桂园有自己4000 人的设计院！这减少了外包沟通时间成本，可以派设计师驻项目现场，工作配合度更加紧密，可以保证摘牌当天出图。
不怪旁观者误解，因为术业有专攻。但误解宜解不宜结，还是说开了好。
3
关于高周转，除了误解，还有不了解。
豪哥曾与一地产老炮喝茶侃大山。听他说出好多金句后，豪哥感觉自己没有与时俱进。
老炮说：房企的长大仿佛在一夜之间。从2013年到去年，也就三年。其来势之迅猛，甚至超出了当事人的预估。
能这么快，主要是解决了两大问题，一是资金，表外解决，靠自有资金滚不起来；二是快周转，也就是操盘速度问题。
好了，融资这块豪哥另找时间专文再聊。今天主说高周转。
老炮接茬说：融资和周转，当前者不给力时，后者更重要。
怎么玩快周转？
一、产品标准化。户型立面都一样。今天拿地，今晚开工；二、集中采购。一是省钱，二是安装也快；三、不外找资源，能不外包就不外包。比如碧桂园养了4000人的设计团队，沟通成本小多了。当然，养这么多人，规模也要大，不然养不起呀。这也是小公司没法儿接着玩的原因之一。百几十号人，耗不起。四、决策中心都在总部。碧桂园和恒大都如此。五、对周转的奖惩不含糊，提前就奖励。XX天不开工，你就下来，归零。
老炮特意举了一个报建的例子。
“豪哥，你知道现在去政府跑报建的是什么人吗？”
见豪哥眼珠间或一轮，表明是个活物的样子，老炮自答：听说在碧桂园，报批不是前期部和开发部的事儿，而是项目总经理的事儿。
因为这个时间不由开发商掌控。
一、政府可能认为这个立面难看，那个造型不行，回去改。让你改个把星期，很正常。二、政府只有白天上班，上班期间还有那么多会要开。你晚上弄好了，送给谁去呀？所以，房企让设计人员晚上加班，也正常。加班改好，次日白天再送过去。如需再修改，第二天晚上继续加班。如此往复，N遍方止。
所以，现在的设计单位，一看水准，二看速度，三看服务，四看体力。
内部工作都可以主动掌控，可以前置。但像报建，是人家说了算，基本上没有讨价还价的余地。好不容易沟通上了，还要沟通得法。怎样办？只能请最有能力、资历、面子的人，就是项目总去做。这也对呀。
所以，为了省却麻烦，开发商投资拿地时，尽量买干净的地，能迅速动工，找到最合适的土地成为要务，现在房企中最重要的是投资总。另外，开发商找人融资时，投资人也非常看重土地质量。
碧桂园杨老板手下项目总经理将近1500位，员工总数18万，还有几百家上下游合作单位。所以，快周转是个全局的事儿，还需要一套严格的内部管理章程。
比如1、讲信用：给施工单位付款要一定要按时，以免产生负面互动，影响合作质量；2、推进信息化：信管中心会建立预警体系，延误到一定天数直接亮红灯进行处罚；3、提高内部工作效率:当日事，当日毕，加快内部审批流程，决不影响现场进度；4、合理安排施工:严格按照400+关键线路对流水穿插施工进行管控。
4
实现了快周转，会不会导致房屋质量下降？或者说，如何在快周转之下，做出好产品？
这是比实现快周转更重要的问题，没有这一条，快周转也就失去了意义。豪哥从有关系的内部人士手里拿到了一份秘笈。为避免转述岐义，特以原汁原味之“干货体”登出。
按照开发流程，分为设计环节、质量管控和客服环节三大部分，其中质量管控的内容最核心、最丰富。
、设计环节
1、所有图纸标准化；
2、区域设计标准化：强化区域设计管理职能，加强对各项目变更的有效管理，从设计层面避免货不对板。
第二、质量管控
1?反主为客意识之下的换位思考
“如果你是客户，你会怎么做?”，从客户的角度出发，杜绝群诉。、
2?机制考核
只要触碰质量红线，发生群诉，项目总经理就地免职，执行总经理和区域总经理相应处罚。
3?措施方法
1) 、从源头上提升质量
a、选择合适的施工队；b、大力推行新工艺，强制使用新工艺的档次 SSGF；c、在安全的前提下开放工地，倒逼管理，过程精品。
2) 质量标准化
样板房与货量要对板，对齐图纸标准和集团标准。
3) 根据质量风险的严重程度，建立质量管控三级预警机制。
如已列入一级预警，一个月后整改未通过，动议撤换区域总裁。
4) 工程质量“十条红线”
“十条红线”是针对开发过程中可能出现的重大质量问题、已交付项目维修记录所反映的高频问题，如结构安全、渗漏开裂、观感、成品破坏、一些安全漏洞等，根据行业共识所制定的有针对性的质量警戒标准，具体分为结构安全、两防底线、过程管控、重点工艺控制四大类。
这个标准涵盖了技术、原材料、工艺和管理方面的要求，例如交付前要提前一个月模拟验收，形成现场问题清单，责任分解到人，限期整改到位，用客户视角去检查，通过后才能交给客户;又如针对防水，必须做模拟试验等。
5) 精装八条
分别是图纸深化、土建移交工作面、集中+定尺加工、交楼样板层、重点工艺控制、防范假冒伪劣材料、模拟验收、成品保护。
6) 强制推行“四新”，即“新技术、新材料、新设备、新工艺”，必须把应用“四新”作为提升质量的根本途径。
25 层以上(含 25 层)楼栋必须使用铝模+全混凝土外墙，实现免抹灰，不采用铝膜体系的必须使用成套钢支撑体系。
第三、客服环节
1?大力推动工地开放，要求在“工地开放日”基础上，对具备条件的项目必须开展“全天候工地开放”活动,即项目具备随时接受营销组织“意向客户”、“准业主”参观碧桂园集团“过程精品 人居典范”的施工现场, 达到“不看工地不买房”的效果。
2?具备开放条件的项目，逐步实现网上直播全覆盖，倒逼质量提升，确保口碑相传。
5
由上可见，5000亿+的业绩“大海”，由成百上千的精益管理“细流”汇合而成。而“快周转+好产品”的秘诀，则是产品标准化、工艺技术流程改进和严格管理的集成。
这一切远未到尽头，甚至可以说刚刚开始。
中国开发商从拿地到开盘，用时一年，算是不错，用时半年，则被视为高周转了。但你能想像从开盘到入住只用一个星期左右的时间吗？
4年前，新西兰基督城。玛吉和帕特·兰伯恩夫妇的新家，从开工到入住，只用啊10天时间。
因为这是一套住宅产业化的集成住宅，由地面、楼面、墙面和屋面等系统组成，而系统则由单元模块组成，如浴室和厨房，单元模块在工厂制造完成，房屋现场由单元模块装配完成。
更令人兴奋的是，这套房竟然远涉重洋，来自中国！
向兰伯恩夫妇交付新住所的新西兰公司表示，到2019年中期，中国工厂每年可建造7000至8000套住房。
新西兰人越来越青睐中国制造的集成住宅，原因如下：
1?高效率周转。165平方米双层模块化别墅，整体吊装，一周内快速组装完成，拎包即可入住；
2?成本低、房价低。上述兰伯恩夫妇那套104平方米、拥有三个房间的别墅，价值33万新西兰元（约合148万元人民币），远低于当地传统新建房屋的价格；对于山地、远地区、多层住宅和商业项目而言，可以节省30%的成本；
3?节能环保。散味问题在工厂阶段完成，施工现场只是组装，基本无污染；
4?质量有保障，安全。抗震能力达到9.7级；
5?缓解当地紧张的用工问题，有利于当地社会稳定。目前新西兰建筑工人与相关从业者劳动力缺口已经达到3万；
6?有利于政府解决首次置业者和中低收入阶层的住房问题。
正因如此，十几年来，中国大型房企一直是住宅产业化的积极倡导者和实践者，比如万科的王石。对他们而言，只有住宅产业化，才能在商业和社会双重意义上，实现“快周转+好产品”。
但这条路无疑“正确而困难”，想要有所作为的房企，要做好行百里者半九十的准备。
你没看见，王石从当上董事长时，就推动住宅产业化，但直到卸任董事长时，这事的八字一撇，你说有也行，没有也可。
1?贝壳之战，没有主角
2、桃花运与桃花源
3、“收拾”姚振华的理由应该是什么？
4、与施永青谈房地产
5、小平，你还好吗？
6、左晖的两次赔款
7、高人高论：买房的11个理由
8、我们等的是靴子，却掉下来一块大石头
9? 从马英九的春联想到帝都的地名
10?芳华逝去，小刚醒来
11?寻龙记
12?单车女孩和中国房价的秘密
13?你为什么恨范冰冰？
14?金地“例外”论
