从去年起，中国房地产市场出现了一些新特点，二手房销量赶超一手房是其中一个。然而，这个新特点，在限购的喧嚣之下，其深刻意义远没有被人们认知。
二手房的崛起预示存量房市场的开启，事实上，整个房地产市场以及行业形态都正处于存量房带来的格局大转折中。
“增量”切换为“存量” 流通是特点
2016年，被普遍看成是房地产市场上半场与下半场的分水岭。
这一年，新房销售面积和销售金额都创下历史新高，达到10万亿元；也是在这一年，二手房交易规模占交易总额的比例达到41%，其中北京和上海交易量甚至都超过了70%。房屋的供给正在逐渐向二手房，即存量市场转移，尤其在一二线城市，二手房因为位置好，生活教育配套设施齐全，承担了满足居民住房品质升级需求的主流供应。
房地产的上半场是以土地和新房开发为主的，伴随着雨后春笋式的城市建设以及如河决堤般的人口流不断向城市持续涌入，房地产行业当时可谓风光无限，促成了无数城市的繁荣局面。
而下半场则是存量市场的发力。原始的城镇化告一段，房地产供求关系基本平衡，人口红利的消逝等因素，今天站在高位的房地产开发商必须要面对土地成本一路走高，竞争日益激烈，利润率不断下滑的处境。盘活现有的房子资源，促进房子在城市的合理分配，提升居民的住房体验及在城市的生活质量感，是这个市场留给城市建设者的共同课题。
这个过程中，房地产对中国经济的拉动引擎正在从以土地开发和售卖，转移到房屋的流通以及衍生的服务生态上。
要房子流通起来，是下一个房地产市场繁荣的基本点
存量房的高效流通是一个城市房地产市场成熟的标志，在交易市场，计算发现，每交易一套房屋将带动26万GDP、提供2.6个就业岗位，为国家贡献7.7万税收。然而，中国的房地产目前流通率不到2%，远低于美国等发达国家，这与中国房地产持有税未开征，流通税却很高等政策密切相关。
要做好房地产供给侧改革，培养健康的房地产市场，必须推动存量房流通，建立保障流通的长效机制。从房地产税的推进、对房地产居住属性的再三强调，建立购租并举的住房制度，以及中介市场的整顿等并举措施中，我们已经看到政府的发力。
那么存量房市场落实到产业形态上，究竟会带来什么变化呢？最本质的是从买地、开发到售卖的房地产开发商生态转向了房地产服务生态，包括二手房流通、租赁等交易服务，装修、维护、搬家、保洁等维护服务，租金、货币化等金融服务，会日益兴盛。
毋庸置疑，房地产中介服务角色会愈发重要。二手房的流通与租赁是存量房产业链的起始点，在二手房之上形成的一二手联动，装修、金融等需求市场极大。可以说，中介行业的发展已经告别最初的野蛮生长和成长期，开始步入一个较成熟的阶段。
除此之外，以下房地产行业的变化也能说明存量房的服务生态正在形成：
,商用崛起，商业公寓以及商业地产的租赁市场开始活跃；
第二,对持有物业的深化经营，注重内容产出，服务优化升级；
第三,资产证券化未来渠道将拓宽，通过房地产证劵华，能把零售、酒店、工业设施、租赁公寓等资产打包上市，实现投资大众化。
搅动存量房服务格局 多种跨界主体都在进场
存量房市场服务生态除了长租公寓等新细分领域的出现，还有原有服务领域的规模扩张，但这一切都绝不仅仅意味着服务市场的盘子更大了，而是玩法也变了。
表现之一就是越来越多的投资主体出现在存量房市场。资本、创业者，甚至房产投资客户正在搅动原有行业的边界，跨界、融合、转型、混搭蔚然成风，外加互联网科技、消费升级等多方因素，势必会全面重构房地产市场的全貌。
一些开发商和酒店瞄准长租公寓这一片万亿“蓝海”。如万科、龙湖、碧桂园皆在打造自身的长租公寓品牌。截至2016年底，万科已经在实现18个城市的布局。长租公寓目前已经形成了四大运营主体，除阵营的开发商和酒店外，拥有大量房源的中介机构以及以轻资产运营为主的公寓服务运营商也来势汹汹。
中介服务市场在过去一年，无疑是受到资本和企业家青睐的热门。以全球中介连锁品牌21世纪不动产为例，现已经进入中国45个城市。自2016年以来，扩张步伐强劲，新进入14个城市，门店增加600余家。在该创业平台上，涌现出多种类型的加盟商。如刚刚签约的绍兴城市加盟商中联智博为绍兴本土一家新房代理公司，来自黄山的加盟商之前从事娱乐行业，而今年年初拿下21世纪不动产海口市场的，则是来自安阳的本土开发商公司信合置业。这些创业者和公司或为了充分利用现有客户资源，应对市场变化，或看重了巨大的存量房潜力，选择布局二手房交易。
与此同时，个体投资者也大胆进入服务市场。比如有客户购买市中心的老破小，重新统一装修做民宿运营。
总的看来，随着国家城市群的建设，以及存量资源持续释放，围绕着房子和业主衍生出的各种服务，将诞生众多的细分行业和至少几百家“独角兽”企业。这将开启全新的投资理念和机遇，上到资金雄厚的大公司，下到白手起家的创业者都能百花竞放。
就连普通如你我的人，也能从房屋的投资参与到房屋服务、运营的投资当中。且中国的幅员辽阔，房地产市场的本土化与分散性，一定会给青睐它的人带来更多惊喜。
地产瞭望2017-05-19 21:45:33
