最近，深圳又搞了几个大动作，楼市风云再起！
先是4月下旬，龙岗、坪山一次性将13宗工业用地变为宅地；紧接着，昨天龙华又从工业用地中一次性放出了8宗宅地；就在明天，深圳有6块宅地将集中出让，土拍大战一触即发！20天内，深圳一下冒出来27宗宅地。这些地块从何而来？深圳又在下什么棋？01.
6宗宅地均限价，透露什么信号？
先来看看明天拍地的情况。明天出让的6宗宅地总建面约91.01万㎡，起始总价约105.76亿元。其中，有2宗为人才房，4宗居住用地分别位于宝安尖岗山、光明凤凰城、深汕合作区。
届时，壹地产将进行现场直播，欢迎扫码观看。
值得注意的是，这6宗宅地都有限价要求。例如宝安尖岗山地块限价约8.33万／㎡（不含室内装修），光明凤凰城地块限价4.89万／㎡（不含室内装修）。
这意味着房企拿地的价格越高，所获得的利润越少，猜测越到后期，房企举牌的间隔越长。
▲制图：深圳壹地产
回顾深圳土拍市场，宅地限价的情况时有发生，新房与二手房价格倒挂成为常态，深圳人买新房的热情持续高涨。
今年1月，天健悦桂府以10.3万／㎡的均价入市，推售427套房源，1172人入围，开盘仅3就宣告售罄！
这是天健集团在2019年12月，以38.9亿＋60000㎡人才房拿下的地块，其限价为9.9万／㎡。
1月初，其周边的二手房如星海名城挂牌价达到了11万＋／㎡，附近招商领玺2019年开盘的均价为10.8万／㎡，价差明显。
▲截图自链家网（2021年1月3日）
而明天拍卖的两块限价宅地，价格倒挂依然存在。
尤其尖岗山地块限价8.33万／㎡，附近的新房有越秀和樾府高层均价约9.12万／㎡，洋房约10.7万／㎡，附近的二手房如曦城、中海九号公馆的指导价为9.03万／㎡。
▲截图自链家网
土拍限价，显然是官方对买房人的一种保护，同样也是解决深圳高房价顽疾的一剂良药。
深圳高房价的源头在于土地面积有限，人口暴增，人地矛盾突出。
深圳本土仅1997平方公里，加上深汕合作区共2465平方公里，相当于北京的1／6，广州的1／3。截止2019年底，深圳常驻人口达到1343.88万，相当惊人。宅地供应少，市场需求大，价格自然上去了。
▲来源：深圳梦
因此，要想稳房价，必须增加供给。去年“扩容”凉凉，不免引发人们对宅地供应以及未来房价的担忧。
深圳是否无地可用？未来的住房难题如何解决？
我们看到，深圳已经在土地供应、房源转型上开始大刀阔斧的改革！
招，工业用地改住宅用地，并且火速推进！
昨天（5月11日），［龙华新城核心地区］法定图则修编09-06、09-07等19个地块及周边道路规划调整，一口气调整出了8宗居住用地＋3所学校！
▲深圳北站南侧地块组调整
4月23日，深圳一口气将13宗工业用地变更为宅地，总面积约23万㎡。其中7宗宅地来自坪山沙湖-碧岭地区、6宗宅地来自龙岗的宝龙工业城地区。
要知道，从2019年到2020年上半年，一共只有8个地块实现了“工改居”的调整，并且有4个地块要求建设保障房。而如今，在不到20天的时间里，就调出了21宗宅地！数量之大、速度之快、力度之强可以说是前所未有！
▲图源：见水印
第二招，深圳宅地供应比例大幅增加！
去年一年，深圳就拿出了31块宅地，再看2014—2018年，仅公开出让21宗宅地，2019年供应14宗，去年的供应量几乎接近过去五年的总和。
再看从2018年到2021年的宅地供应计划，109万㎡、150万㎡、293.2万㎡、363.3万㎡，分别占当年供地总量的9％、14％、24.43％、32.1％，趋势一路向上。
今年深圳的宅地供应比例更是突破了30％，其中商住地就占到了149.3万㎡（新供应58.3万㎡，城市更新和土地整备供应91万㎡）。
从供地计划来看，今年公共住房将供应214万㎡，占比18.9％，远超商住地供应。值得一提的是，本次还单列了租赁住房用地计划，计划供应租赁住房用地37万㎡，公租房、人才房等供应大幅增加。
可以说本次集中出让只是前菜，在今年6月底7月初、9月底10月初还将有两批集中供地，还有一大波供应在路上……
第三招，深圳公寓正在积极转型。
去年7月31日商务公寓突然停批，并鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。
今年2月，官方允许商务公寓和宿舍项目使用燃气管道，实际上也是一个试探性的住宅化动作。
燃气政策后，一定还会有更多的公寓住宅化政策推出。由此推断，当住宅化政策全覆盖的时候，公寓事实上就全部融入深圳住房体系中去了，所谓公寓的商办属性以及非住宅属性也就自然消失了。
尤其，最近重锤的小产权房让更多买房人意识到了深圳合法住宅的重要性。相比之下，类住宅的公寓有红本保障，有住宅的功能，可以有效缓解住房压力。
最近的市场表明，越来越多的人开始认识到公寓的价值，买来自住的人不在少数。一些优质的小公寓产品，甚至可以缓解二套房改善需求。
除了供应端的大刀阔斧，需求端的把控也是雷厉风行。
为了打击炒房客，保护真刚需。深圳自715以来，打出了一系列的调控组合拳，更是成为楼市调控的风向标。
先是限制了购房资格，深圳房票越发珍贵，门槛节节攀升。例如，今年开出的新盘，不仅要拼积分，银行流水、征信次数、税收等都要严查，即便是网红盘，入围的人数也比预期的少很多，几乎很难见到万人摇号陪跑的场景。
二手房指导价更是一记重拳，让整个二手市场冰冻了一段时间，如今市场观望情绪也越发浓厚。
当投资客被围剿，“泡沫”被挤出，市场回归理性，越来越多的买房人开始重新审视房产的价值，房屋逐渐回归居住的属性。
此前被爆炒的区域和的二手市场，也出现了降价的情况。《重拳出击后，南二外业主紧急降价100万，名校真凉了？》
对于深圳的供地动作，中国城市经济专家委员会副主任宋丁老师表示：在宅地供应这个如此重要的问题上，深圳一旦做出决定，并明确启动了，就会坚决落实和推动下去，这次宅地供应以及住宅供应力度的明显加大，必将成为一个强有力的趋势，不可逆转！
刚需刚改们看到了希望，投资投机客们则要灰心丧气了。
当住房、教育、医疗这些极为重要的社会指标在深圳取得高分的时候，我们才能说，深圳的确是一个有责任、有担当、有情怀的先行示范区，的确是一个得起国际国内各种风浪考验的、能够代表中国特色的全球标杆城市。
以上种种，都透露出一个信号，困扰深圳已久的住房难题，真的开始破局了！
深圳壹地产2021-05-12 19:33:05
