中国楼市泡沫 有没有?

证券市场周刊  2013-03-04 13:00

[摘要] 看多与看空中国楼市者皆爱拿日本地产泡沫说事。看多者认为，中国目前的经济社会发展阶段相当于1970年代中期的日本，其潜台词是1975年的日本离1991年日本地产泡沫崩盘还有约15年，所以，中国房价至少还能上涨10年；看空者则认为，中国目前很像1980年代后期的日本，泡沫已到极度状态，崩盘一触即发。

看多与看空中国楼市者皆爱拿日本地产泡沫说事。看多者认为，中国目前的经济社会发展阶段相当于1970年代中期的日本，其潜台词是1975年的日本离1991年日本地产泡沫崩盘还有约15年，所以，中国房价至少还能上涨10年；看空者则认为，中国目前很像1980年代后期的日本，泡沫已到极度状态，崩盘一触即发。

那么，中国房价到底贵不贵？泡沫有没有？不如追根溯源，看看日本经验。野口悠纪雄在1992年写的《泡沫经济学》、小林义雄的《战后日本经济史》都是很好的读本。

中国房价的贵与不贵

同一个事物，分析角度和参照系不同，可能得出完全不同的结论。分析中国房价，尤其如此。

从国际比较看，跟东京、中国香港、莫斯科、伦敦、纽约、巴黎等国际大都市(小区网论坛)每平米动辄上万美元的价格相比，北京（楼盘）房价确实算不上贵得离谱，如果未来的发展趋势是跟国际接轨，那北京房价还有上涨空间。跟泡沫高峰期的东京房价相比，简直就是白菜价。根据PhilipShapira在PlanningForCitiesAndRegionsInJapan中的数据，东京银座写字楼售价在泡沫高峰期曾达到惊人的21.5万美元/平米，按照dollartimes的计算，1990年1美元的购买力相当于今天1.71美元，按照目前大约6.3的汇率，相当于232万元/平米（人民币）。而目前北京最贵写字楼的月租金大约1900美元/平米，按照25倍PE估算，北京最贵写字楼的售价在30万元/平米（人民币），跟泡沫高峰期东京银座房价相比，尚有7倍差距，好像还不够贵。

但对比一下过去10年的北京房价，涨幅的确相当惊人，平均涨幅大约5-10倍。但中国是一个各地区发展极度不平衡、权力高度集中且存在严重城乡二元分化的国家，这使得全社会的资源在高度集中在首都、在全省高度集中在省会、在一般地区高度集中在城市，一线城市、二三线城市、四五线城市和中小城市的房价上涨幅度差别很大。二三线城市和中西部地区省会城市过去10年的房价涨幅可能在3-6倍左右，四五线城市和中小城市的房价涨幅则更小。但不管怎么算，过去10年中国房价涨幅惊人是不争的事实。

从人均收入的涨幅来看，《中国民政统计年鉴2012》显示，2000年城镇人均可支配收入大约为6280元，2012年大约为24565元，12年间上涨3.91倍。从收入增长与房价增长的对比来看，一二线城市房价上涨过快，其他地区收入与房价涨幅基本同步。从房租承受能力来看，一个典型的城市三口之家至少需要两室一厅、面积在60平米以上，目前二线城市均价在1.2万元/平米，房价至少在72万元以上。年房租按房价3%计算，大约为2.16万元，月房租为1800元，而城镇居民人均可支配月收入仅约2000元，基本上除去租房开支，医疗、、社交娱乐等开支后就没有着落了。就算夫妻双方都工作，家庭月可支配收入增加一倍达到4000元，考虑到抚育下一代及赡养老人所需成本，在人均收入没有显著增长的前提下，城镇居民对房租上涨的承受能力有限。因此，尽管一二线城市之外地区房价涨幅基本与收入涨幅同步，似乎不存在泡沫，但从承受能力来看，目前房租或房贷开支占家庭支出比重过高，非一二线城市的房价照样存在泡沫，只是没有一二线城市那么夸张而已。

目前一二线城市的年房租收入大约为房价的2%-3%，低于定期存款利率，买房者都在赌房价继续上涨，而不在乎比定期存款更低的房租（真正的自由现金流入），这显然是投机而非。目前房价市盈率大约在30-50倍，除非未来房租能够保持年均30%以上的增长幅度（PEG<1），否则这个估值就明显偏高。