[摘要] 在地方政府和开发企业双重需求的推动下，各地包括旧城改造、棚户区改造在内的土地一级开发尤为火热，不仅是招商地产、云南城投、中天城投这些传统的央企及地方国企深涉其中，那些背景深厚、资金雄厚的民营房企也试图分一杯羹。
背后目的
一二级联动低成本扩充储备
在不少的开发商看来，如果仅仅是土地出让，土地一级开发商实际上只赚取了一次利润。但如果接下来在自己开发的土地上建房销售的话，无疑可以赚取第二次利润，这就是所谓的“土地一二级市场联动”。
“土地一级的开发商在拿自己开发土地的时候明显。”一位深谙土地一级开发内情的国企高管向记者表示。在他眼中，土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的，一是由于开发商在进行土地一级开发的阶段已经和政府部门有过一些互动，因而对竞拍地块的价值和前景了然于心；二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为“土地一级开发”进入土地一级开发商的腰包，在这种情况下，土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。
而这一说法在大名城身上也得到印证，A股的市场当中，一些开发商的目光并不仅仅盯着土地一级开发，他们还要继续在招拍挂市场上获取自己平整开发的土地。
早在今年3月间，大名城曾发布公告称，子公司名城地产与福建永泰人民政府签订《永泰东部温泉旅游新城项目合作协议》，120亿打造4000亩的永泰温泉旅游新城项目，并按照15%的资金成本加土地溢价的方式获得回报。就在与永泰县政府签订合作协议的半年后，9月27日，名城地产如愿以2.53亿元获得永泰葛岭镇的7宗土地。
无独有偶。10月13日，华夏幸福基业开发股份有限公司宣布，旗下的全资间接控股公司沈阳幸福基业房地产开发有限公司以1.88亿元竞得沈阳两宗土地，总面积为15.65万平方米。而这两宗商业土地，正是公司今年1月间取得的沈阳苏家屯35平方公里土地一级开发区域的一期部分土地，在进入二级招拍挂市场后又被华夏幸福摘得。
“在招拍挂阶段，土地一级的开发商在参与自家开发地块的竞拍时可以说是进退自如。”一位国企内部人士告诉记者，如果土地一级开发商参与自家开发地块的竞拍，由于它拥有巨大的成本——所出的地价有一部分将以“”的形式回流到自家腰包，因而其他公司一般不会与之竞争。但不排除遇到对地块志在必得的公司不计成本地抬价，这个时候，当竞拍价达到一定金额时，土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍，因为拍卖成交价已经高，仅是从土地一级开发的分成上面土地一级开发商便可获利不菲。
获利方式
地方政府缺钱民营房企伺机分羹
土地一级开发商与政府之间的分成比例，无疑是土地一级开发合同当中最为关键的条款。
以新湖中宝与江苏启东政府在圆陀角项目上达成的分成协议来看，规划中3000亩土地为商业开发用地，一级开发商在土地平整过程中，加上财务成本等一级开发成本大约是60万元/亩，另外3000亩为高尔夫、湿地公园等公共设施及配套建设用地。公司土地进入二级招拍挂市场化，成交价格在100万/亩以下的，土地出让收入全部归公司；成交价在100-130万/亩的。收入由政府与公司五五分成；成交价在130-170万/亩的，政府与公司六四分成；成交价在170万/亩以上的，政府与公司七三分成。
“分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高一些。”国内一房企高管表示。
令人羡慕的是，一级土地开发商甚至还能得到一些地方政府的保底承诺。
大名城无疑就是其中的一位幸运儿。其控股子公司名城地产与福建永泰县政府签订的协议明确，若名城地产取得期项目用地，则已支付的预付款可冲抵土地出让金；若名城地产未能竞买取得，则永泰县政府应在项目用地挂牌成交后10日内，将名城地产已支付的预付款返还给名城地产，并以名城地产已支付的预付款总额为基数，按年15%的比例支付名城地产财务费用。这15%的回报相当于保底收入，而在大名城与福建福清市政府、河北滦县政府签订的合作协议上，都有10%-15%的投入资金保底回报。
以往土地一级开发基本上都是有地方国企担当，如云南城投、绵世股份、中天城投等，而如今，愈来愈多的民营房企开始参与其中。“地方政府没钱了，又想多整土地卖地挣钱，因此不得不多种渠道引入资金进行一级开发。”有券商分析师在对土地一级开发市场进行调研后表示，正是由于地方政府目前资金紧张，想要收储土地又不愿举债经营，因此才大量引入民营资本进行土地一级开发，这也恰恰给了大名城、华夏幸福等资金、背景均雄厚的民营房企一次分食土地一级市场利润的良机。
据某土地咨询运营总经理郭玉良介绍，目前广东、河南、云南等多地“三旧”改造如火如荼。“地方政府不仅有土地一级开发的需要，也有产业落地的需要，政府不仅要卖地，还要通过扶持产业来带动地方经济、提升地方形象、为地方政府的政绩加分。”郭玉良告诉记者，而像大名城、华夏幸福这种有主题地产或园区地产开发经验的民营房企，自然与地方政府一拍即合，成就美妙“联姻”。
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