【张志宏】我看刘总的微博谈到主动调整有一条说政府在出台政策的时候，为什么没有考虑行业企业持续发展和生存的问题，我们把这个问题留给柴博士，您也是规则的制订者，至少是参与者，您把制订政策的来龙去脉跟大家分享一下。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长 柴强
柴强：宏观经济和房地产市场的波动紧密相连
【柴强】实际上我看交易量对于调控政策反应是最敏感也是的，因为交易量是领先指标，不管是国内是这样，国外也是这样。所以交易量的大的波动对我们经济行业影响也，因为我们是促成交易的，所以交易量的波动影响是自然的。我感觉到交易量永远是在这个地方，只是说它是会提前还是会推后，目前来看是推后。推多长时间，三个月、半年还是一年甚至更长？经济行业长远来看还是向好的，还是刚刚发展不多长的时间，未来会越来越好。经济行业的特点也是和整个宏观经济和房地产市场的波动紧密相连，不管什么时候也是这个特点。我记得当年美国有一个老头到我们单位去说他早期是做估价的现在做经济了，问他怎么不做经济了，他说经济是饱一顿饿一顿，我也想图个稳定，所以行业就是这个特点。
【柴强】当然我们讨论宏观调控我觉得意义不大，我们也左右不了这个东西，我们只是认清楚它的总体形势，在这个形势下我们怎么去应对，怎么把自己保存下来，下一步怎么更好地发展。当然如果谈调控，为什么要调、什么样的情形就达到目的了，政策就有什么变化了，这些东西研究透了自然能够推理出来走向了。
【张志宏】博士给我们画了一张很完美的蓝图，只要大家就活下来我们未来是美好的。我记得是在新国八条出台的前一天，我们颁布了中国房地产经纪管理办法，这也是中国房地产经纪管理行业个部门规章，对赚取差价、违约挪用交易资金出发包括追究责任，这个管理办法的出台对经纪行业的意义在哪里？
【柴强】去年年底住房和城乡建设部、国家发改委还有人力资源和社会保障部三个部委联合发布了《房地产经纪管理办法》，这个办法的发布确实对这个行业规范健康发展有很大意义的。这个出台也说明了他已经关注到这个行业，也重视了这个行业。当然里面隐含着一些对我们有逐步的过程，因为它的立法效益成长还没有高，还是部门规章，如果将来把一些规定上升到法律高度影响就更大了。其中一个规定就是房地产经纪机构必须具有足够数量的房地产经纪人员，这个房地产经纪人员就是房地产经纪人，通过统一考试获得资格的人员，而不是通常说的我这个公司有多少房地产经纪人。还有房地产经纪人也是有考试大纲，各个省直辖市统一组织考试的，你要有人才能干这个活，没有这样的人就不能干这个活，干了也是违法的。再就是机构要备案，过去是可备案可不备案，现在备案了之后政府公布你备案的信息，告诉老百姓这些备案机构是可靠的，没有备案的机构不可靠，你找他买卖租赁发生的问题可能也没有人解决。还有一个就是备案的机构取得了在网上签约的资格，这是现实的影响，你能够上传交易合同，能够代办房地产登记，不是备案机构就办不了，等等还有一些其他的你应该做些什么行为我就不讲了，比如要告知、公示等等，还有不允许的范围，不能吃差价、不能搞阴阳合同、不能散布虚假信息哄抬价格或者帮助发展商提价等等。
【刘田】政府紧密出台一系列调控房价同时，百忙之中还搞了房地产经纪的办法，这说明政府已经充分认识到二手房流通行业对于调控房地产的重大意义，我觉得这是对我们行业的重大利好。
【卢航】这个法规为什么很重要，因为行业从业人员已经过了百万，两万多人的企业挺多的，行业发展这么大面临两个方面的问题，大家对行业口碑服务质量等等方面瑕疵多多，有没有执照的都在做，大小公司也都在做。所以某种意义上来讲这是必须要有法规出来的，否则的话作为一个比较正规的公司显然是吃亏了。第二其实跟行业上还是在发展比较深刻的事情相关，就是工资大幅度上涨，对于整个行业经纪人的底薪大幅度上涨。这是发生在这个行业跟其它行业，普通员工生存成本增加，使得行业必须有这样一个面对，普通经纪人有比较好的生存环境才能比较好地善待客户。你要让年轻人觉得这是可以长期发展的行业，今年也是一个好的契机，北京从房改以后还没有经受过这么严厉的专门针对北京市场的调控，这对行业企业从业人员来讲也是要看怎么适应，使得从业人员素质、公司运营模式有些调整和变化，这样从长远来讲才能有更好地发展。在这个前提下，我觉得管理办法起码给那些不合规的人增加点成本，让市场干净一点，让比较规范的公司在运作，这对比较大的公司是比较好的情况。最差的情况是市场本身很差，鱼龙混杂，什么人都有，这样的话企业工作难度就更打了。
【刘军】其实市场经受宏观调控已经是对我们经济行业来讲比较严峻的问题，在同时加上对行业的一些规范化的管理，我觉得其实这两个东西叠加以后，其实我认为在今年会有比较大的促进一个行业的洗牌。但这个洗牌我觉得从两个角度，一个是调控本身导致了市场萎缩，让我们这个行业本来已经过度竞争，虽然是朝阳产业，太阳刚刚出来还没有到顶上，但这个行业已经过度竞争了，尤其北京我认为过度了50%都不只，行业成交量和从业人员应该是多了一倍，本来应该是一副牌，现在是玩拖拉机两副牌了。这种情况下市场本身就挤压行业生存空间，有了规范希望是挤出去一些不规范的玩牌者或者是不规范的牌。在这两重作用之下我相信行业洗牌会是比较良性的。当然在梁崇作用之下，其实还有卢总说的这个行业面临经营成本上升的问题，大家管住宅房价的时候没有人商铺租金，租金怎么调控都是越来越高，从来没低过。加上经纪人收入今年也是面临比较严峻的情况，因为不管是通胀还是行业本身就滞后于平均薪资递增规律，总会在一个时刻进行弥补。正好这个时刻行业也做了这方面的动作，所以在这三重力量绞杀之下，这种洗牌就会是规范的有实力的有比较远大理想的公司会活下去。其实在洗牌之后，我相信行业竞争情况会被缓解一些，同时整个市场的秩序也会好一些。同时这个行业从业人员日子也会好过一些，尤其是那些最基层的经纪人们。
【缪寿建】我们看到一些条款，感觉这一次管理办法定的细则很详细，另外感觉确实是很用心地做整个房地产经纪的管理体系，很多点我们认为这一次做得很专业，可能也有柴强博士的贡献，显然对我们这个行业有深入研究。从我们的角度来说，我们对整个管理办法抱着一种欢迎的态度，也相信台上的各位应该都是按照这里面的管理办法规定来做的，所以我们也希望这个管理办法会促使我们行业提升，我们也相信行业未来会越来越健康。所以总体来说我们还是抱着这样一个心情，欢迎的心态去看这个办法。
【林倩】我跟谬总的看法一致，显然是对行业现存问题做了调研，前面几位老总讲得比较宏观，我觉得这个办法有几个对我们行业未来得影响，我个人觉得蛮正面对行业现存问题有了一些指导方向。刚刚博士也提到明确说未来从事房地产经纪业务必须是房地产经纪公司，这看起来是一个很理所当然的话，这也解决了一些问题。前一阵子我常接到记者的问题说现在有一个行业想做中介，你们是什么看法。我觉得未来这个问题就不用问了，只要你取得房地产经纪公司的资格就可以，这明确了你想做房地产经纪业务就必须具备什么资格。第二对行业未来跟现况可能会产生一些冲击，是要求房地产经纪公司取得房源跟委托必须跟业主有书面委托，这在现在至少在北京大部分经纪公司是不具备的，大部分是快要签约了才跟业主补上签约的，这个措施如果落实在地方的话很好地解决了对经纪公司而言解决了收服务费有法有据的合同协议关系。另外对于中介公司的虚假房源信息广告，我觉得也会因为管理办法落地而有所提升。
【林倩】此外还有规定要求未来房地产经纪公司协助买卖双方签约的时候必须有一个新增附件就是房地产状况说明书，所以未来对购房人而言是服务的升级，未来买房子在签合同之前可以通过附件看到房屋状况是什么样，业主必须在上面签名负责，如果未来买到的房子跟上面记载不同业主是要负相应的责任，这也是很好的。还有一点是我们很期待的，里头明确提到地方政府相关部门应该要提供房地产经纪公司一些查询权属的方法跟权利，以北京来说，我自个儿在上海跟北京都工作过，我们很希望这一点能够尽快地落地，城市房地产经纪公司的经纪人都可以依照一定的方法在成交之前把购房人把房屋权属查明，确保购房人的安全性。
【林倩】最后一点是收费跟服务范围，办法当中明确规定了房地产经纪公司要跟客户讲得很清楚，经纪服务范围跟签约之后后续贷款、权证过户服务范围必须要有清楚的界定跟个别收费标准，这一点也好。北京有明确的收费标准没有明确服务范围，所以各个地方政府借由这个办法出台，开始有各个地方的细则，我觉得整体对这个行业或是对购房人的保障、业主的保障都是正面的。
【张志宏】相信我们的房地产经纪管理办法对规范经纪公司和经纪人的职业行为、对保障购房者的权益会起到一些促进作用，我们也相信房地产经纪管理办法会促进房地产经纪行业的健康快速发展。我们刚才谈到了调控，大家现在都在积极想办法，有从买卖转租赁的、有从住宅转商用的也有推动一二手联动的，想请在座各位嘉宾给经纪公司一些建议，在新政下企业应该如何去做从而健康稳定发展？
【林倩】对于初碰到市场有剧烈变化的时候大家都会谈到这个问题，我认为其实如果没有这一轮调控的话，会三年五年十年一直这样下去吗？就市场经济学的角度来说这是不可能的，市场上的波动一定会有春夏秋冬的规律，除非碰到什么声音或者反声音。即便今天没有调控某个时间点可能也会有一些改变，我们市场变化如果你就视为大自然的春夏秋冬的时候就会用比较健康的心态面对，不会认为这时时期，自然认为它就是自然时期的一部分。
【林倩】具体做法上，经过几轮市场波动之后，我相信包括坐在台上的企业或者是台下同业们自己心里会越来越淡定，也知道怎么样面对市场剧烈变化。去年4.30次调控出来之后，类似场合大家也谈到这个问题，每一年大概都会经历一段时间是这样的状况。累积下来大家也都有一些经验跟能力了，我们总结无非是看看你过去累积的能力，企业已经具备的能力在现在市场变化过程当中还管不管用。现在市场状况需要的是哪些能力是企业不具备的，赶快想办法在现阶段不需要的能力不需要投入太大的资源，有一些现阶段需要但是你不具备的能力必须要快速累积。以北京京十五条调控对很多企业就是能力的挑战，因为虽然限购，但同时保持了改善性需求的弹性，你是北京户籍或者外地户籍，你有两套房，你想再买房必须把手上的房卖掉腾出空间再买一套。京十五条一出台一万多经纪人六百多家门店每天接到许许多多客户咨询，这都需要我们想办法，这对从事经纪行业的经纪人也是一个挑战，过去他对政策不需要解读只要执行就好了，现在对他们的解读能力对客户的快速满足能力都变得很重要。对于企业怎么在这么短的时间内满足成千上万经纪人能力养成很重要。这个时期对企业很重要的能力，过去房地产经纪行业人员流动性高是这个行业的通律，但是市场好的时候企业面对的是员工自行创业、同业挖角，面对是人才流失的压力。市场部好的时候我们面临更多的是我们的同仁放弃这个行业的压力，所以对企业而言还要思考这时候除了面对自己营业额的下降，可能还要面对人员如何延长收入短缺的耐性，怎么样促进他们之间的合作，他们也许开不了大单但是有绵延不绝的小单维持业绩收入。心态上大家不要太过躁进，但是能力盘点上要跟时间赛跑，要的积极。
【张志宏】因为时间的关系我们进行最后一个问题，请大家做解答。2011年度二手房交易量是什么样、房价是什么样，给网友的建议是如何的？
【林倩】如果2011年成交量延续下去都像这几天的话，那么11年不会破万，从过去几次调控经验来看，调控都是前期效果明显，然后就会缓过来，所以如果这个角度来看4月以前可能万套左右甚至以下，4月以后会逐步升高，可能从二季度到一万两千套，年底也许可以重新逼近一万五千套，房价如果乐观来看，各地地方政府接下来出来调控目标应该不会是房价调控到多少到多少钱的范围内，应该都是相对值，跟城市家庭年收入增长相比跟通货膨胀率相比，相信会是一个相对值，如果是相对值的话就暗示着多数城市地方政府调控目标不是房价下跌而是稳定。
【缪寿建】关于市场这次调控我跟林总看法基本一样，调控对我们来说是预料之中，不是意外的。因为我们也认为房价确实涨得太快，没有一个市场可以忍受房地产持续长久的亢奋。我们公司市场很好的时候也没有很快速扩张，市场低迷的时候也不会有太厉害的收缩，我们业务上会稍做调整，租赁上力度会加大一点，商业地产也会相对加大一点。关于我们怎么样度过这个阶段，对我们来说有几个部分，一个是怎么提升我们的服务品质，怎么样给顾客带来有价值的服务，内部机制建设力度也会加大。人才还是这个行业最最重要的资源，也是这个行业最重要的竞争力，怎么样让团队在冬天里面看到春天。
【张志宏】最后请几位嘉宾一句话来做个预测。
【刘军】我觉得预测从来也没太准过，不预测也就算了，对交易量要说预测现在还没有准确的依据，就不预测了。
【卢航】要预测再过一段时间以后，从企业来说在比较暖和的地方多给点力，北京这样的地方是练好自己的内功，做好人才储备，业务品种上做一些变化。
【刘田】北京上半年房价会有所下调，下半年有所回升，时间点在六七月份，一个是客户观望情绪结束，一个是国外经济形势给中国带来的压力。
【柴强】坦率地讲未来影响因素太大了，包括人民币还是贬值，跟房地产相比有没有更好，国际大环境稳不稳定？这次调控目标什么时候大家上面的预计目标，所以如果预测的话，预测准了都是碰上了，预测不准是正常的。
【张志宏】再次我们预祝中国2011年房地产业健康发展，也预祝大家能够买到逞心如意的房子，谢谢大家。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
