[摘要] 为了应对房价高涨引发的民怨沸腾，中国今年推出了庞大的保障房建设计划，但与之配套的资金仍面临巨大的缺口。
谁来长期持有
一方面地方政府对公租房融资存在巨大需求，另一方面市场上各路资金跃跃欲试。但双方的诉求，并非一拍即合，一个分歧是期限。
商业银行的开发贷款一般期限为三年左右，而公租房建设所需资金期限可能长达二三十年，商业银行并不乐意支持这类项目。负责数十万平方米公租房建设的重庆地产集团向外界表示，已与数家银行达成超过50亿元的十年期协议贷款。一位大行房地产信贷部门人士表示，重庆这种中长期协议贷款，不是每家银行都会认可，一方面完全依靠租金收入作为还款来源存在不确定性，另一方面公租房通常产权仍由政府，且产权不能抵押给银行。
一位信托公司内部人士称，近期信托公司响应国家政策，也参与了一些地方保障房项目，但信托介入这些项目的期限都不超过两年。“这些项目年率为12％-13％，比一般房地产信托计划（一般为18％-20％）要低。保障房建好之后由政府收购，信托退出。”
11月18日，工商联房地产商会有关人士向本刊记者证实，由该商会主导的国内公租房基金经过约四个月的酝酿，已拟定方案，并准备上报工商联、住建部和发改委。根据方案，公租房基金拟采取股份公司制，未来三年内，在各地下设有限责任制项目公司，建设约1000万平方米公租房。预计募资100亿-300亿元。包括上海建银精瑞、华远地产、路劲地产、复地集团、华润置地等在内的九个发起人，将认购基金总额的10％-20％。
值得注意的是，上述公租房基金计划在基金后第七年退出，也并不打算成为公租房资产的长期持有者。
然而，不少地方政府希望，由社会资金或企业长期持有公租房产权，政府只负责前期投入和融资平台搭建。据住建部相关人士介绍，到目前为止，公租房建设参与者中，主要是国资背景的地产开发公司，民营企业参与未有先例。
针对产权问题，中国现在规定，公共租赁住房建设“谁、谁”，者权益可依法转让。住建部副部长齐骥曾表示，要着力建立以企业为主体的公共租赁住房运行机制，鼓励各地发展由企业持有公租房产权。
一位大型开发商高层的观点颇有代表性。他表示“愿意多参与公租房建设，但其经营是政府行为，不应是企业行为”。这与政府期望并不一致。
联想融科管理公司总裁李汝容与深交所金融创新实验室主任毛志荣曾在《中国改革》撰文建议，引入国际通行的REITs（RealEstate Investment Trusts，房地产信托基金）拓宽公租房建设资金来源。
引入REITs要求在公租房制度设计上，能根据资本市场的需要，完成公共品与资本品的对接。李汝容等建议，一方面，通过政府补贴提高公租房资产租金，以达到市场可接受的率水平，这可以“补人头”（建成后补贴租金）的方式实现；另一方面，公租房资产应具有明确权属，包括公租房建筑及附着物权、土地出让使用权、配套物业权等。在满足公共政策前提下，公租房资产持有者对公租房拥有一定处置权，物业可整体转让。
与政府寻找的长期资金相符的，除了财政资金和住房公积金，便是社保资金或商业保险公司的保险资金。上海市长韩正、平安集团董事长马明哲等在不同场合都发表了支持保险资金参与保障房建设的观点。保监会9月下发的《保险资金不动产暂行办法》也为险资保障房留下了“口子”。
然而保险资金特点在于长期性，追求长期资产与长期负债匹配，但同时也厌恶风险。担心发行长期债券会带来风险的公租房资产，会减少保险公司担忧吗？保监会至今未明确表态。知情人士称，此前保障房REITs方案在部委会签时，有关部门并未同意，就是担心将来出现难以收到租金而产生的信用风险。
“此前也有人提出，由地方政府发行长期债券支持公租房建设，”上述知情人士称，“但也因为害怕租金违约风险，引发类似美国次贷危机，所以针对公租房的金融创新都放慢了节奏。”
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