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公租房资金饥渴 融资模式挑战地方政府

财新网   2010-12-06 07:10

[摘要] 为了应对房价高涨引发的民怨沸腾,中国今年推出了庞大的保障房建设计划,但与之配套的资金仍面临巨大的缺口。

为了应对房价高涨引发的民怨沸腾,中国今年推出了庞大的保障房建设计划,但与之配套的资金仍面临巨大的缺口。

按照中国的“十二五”规划,2012年末,政府将力争基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题,2013年-2015年力争让人均住房建筑面积13平方米以下住房困难家庭基本得到保障。作为呼应,国内主要城市纷纷抛出了规模庞大的公共租赁住房(即公租房)建设计划。北京市准备在2010年建设、收购1万套以上的公租房;2011年公租房建设比例要扩大到保障住房建设规模的60%以上。重庆公开表示,三年内每年建1000多万平方米公租房。消息人士还透露,重庆公租房建设计划近期得到肯定后,在建设规模和速度上都提出了更为激进的想法。

现实并不那么美妙。“在目前各地公租房建设过程中,土地和资金两方面都遇到问题。”一位接近住建部的人士向本刊记者表示。公租房如何建、怎么管,是融资模式,是目前摆在各个地方政府面前的大课题。

所谓公租房,是指由政府出资或提供政策支持建造的低租金公共住房。2007年在深圳等地首先试行,租住对象为收入够不上保障房标准,又买不起商品房的“夹心层”人群。近期,住建部组织人员到各地调研保障房建设。尽管调研尚未结束,但各地探索的公租房融资模式,引起了业界广泛关注。

 城市之压

“对于不少中小城市,公租房的融资压力不小。”接近住建部的消息人士向本刊记者表示,“若不能解决长期资金的问题,公租房很可能将来被卖掉,以缓解地方政府的财政压力。”

11月初,重庆市市长黄奇帆在财新峰会上接受本刊记者采访时表示,重庆30%-40%的低收入群体,将由公租房来供应。重庆为此需提供4000万平方米公租房,以满足约200万人的住房需求,总共需约1000亿元的。

黄奇帆称,1000亿元中,政府将投入30%的资本金,由土地出让金收入、对高价房的税收、土地储备收入等来负担;此外70%要依靠市场融资,包括商业银行贷款、保险资金、信托、债券等。黄奇帆称:“市场融资形成的利息,可以用公租房的租金来平衡。这是一个信用很好的投融资平台。”

不过,很多业内人士认为这过于乐观了。一位业内资深人士称,从目前重庆的土地出让净、公积金和财政补贴等指标看,至少有数百亿元资金缺口,现在成熟融资模式并未成型。

引人注目的是,重庆允许公租房使用满五年后,可按市场成本价出售,只是转让时仍由公租房管理局回购。

这一可售条款,有助于政府回笼资金滚动开发,但可能的威胁是,使得公租房失去其公共品属性。因此,不乏反对者。香港大学经济金融学院教授许成钢便认为,公租房产权必须掌握在政府手中,只能租,不能售。否则,就会变成政府补贴部分人进行房产。这既会制造腐败,也会扰乱市场,此前经济适用房的方向,就是错的。

许成钢认为,各国经验表明,公租房的支出,不会给政府带来很大负担。在中国,地方政府从商品房中获取了暴利,可以从出让商品房土地使用权中所获的巨额利润,通过“自我相互补贴”方式来支持公租房建设。同时,公租房租金也不能低。公开资料显示,香港目前有30%的民众住在公租房中,租金大约是市场租金水平的四分之一。

前述接近住建部人士告诉本刊记者,通过“自我相互补贴”建设公租房,在厦门等地已有尝试。国内各地具体情况差异较大,一线城市和不少东部沿海城市的地方政府财政实力强,建设资金问题不大,而中西部二三线城市财政压力较大,且租金违约风险不小。

一家外资银行分析人士则认为,香港建立公租房体系的关键仍在于政府投入。而到目前为止,内地仅投入700亿元左右的政府财政补贴,对庞大的保障房建设计划可谓杯水车薪。

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