[摘要] 三个月前,花旗中国联手亨德森全球,高调推出的直接挂钩于海外房地产的银行代客境外理财产品——亨德森全球远见基金系列,如今的表现可谓差强人意。
转战中国
显然,全球房地产市场暴风雨的阴霾仍未消散。
仲量联行认为,是在欧洲,由外债危机引起的经济下滑和预期蔓延的威胁将动摇欧洲及其以外地区的经济增长,这暴露了全球金融体系可能出现的风险,为控制巨额的财政赤字而实施的财政紧缩措施所造成的负面影响也受到关注。
对于来自各方面的担忧和质疑,亨德森全球公司国际资产部主管曼拉吉·塞克宏近期表示,基于对欧洲债务危机不会迅速化解的判断,亨德森早从2008年12月起,就已经开始“减持”欧洲。另一方面,由于认为欧洲以外的市场增长前景更明朗,亨德森购买了中国银行在香港股市上市的股票,接下来两个月还将购进许多中国房地产开发商香港交易所上市的股票。
花旗和亨德森的底气,还来自于中国者对于房地产的热情,以及素来匮乏的国内渠道。
虽然近期推出的“国十条”以及可能推出的房产税等房地产政策,在一定程度上影响了国内市场上房产的交易量,但房地产的热情似乎暂时还很难消退。
近日有关媒体报道称,中国炒楼客开始走向全球,从日韩,到美欧、澳大利亚的许多国家,金融危机后哀鸿一片的房地产市场,都出现了中国炒楼客的身影。
地产基金≠房地产
与国内者习惯于直接购买物业来进行房地产不同,房地产基金一般不会直接持有物业,而是主要通过地产类股票和REITS来实现,所以流动性相对较强;而与主要股票市场及债券市场相比,房地产市场拥有二者长期回报的特点。
另一方面,同时作为金融市场的一部分,股票市场的走势和房地产市场并不完全一致。事实上,实体经济的表现看上去并没有眼下的股市那么糟糕。
一个证据是,目前欧洲和美国、日本的许多地区的房价都处在相对的低点。这些成熟市场的房价大多在次贷危机大幅下跌,目前也大多处在复苏期。
全美地产经纪商协会(NAR)表示,4月份成屋签约销售指数上升6.0%至110.9,为连续第三个月上升。4月份成屋签约销售指数较上年同期的90.6则显著上升22.4%。该协会称,目前房屋价格处于历史低点也促进了住房销售。预计今年成屋价格中值为174,500美元,2011年为180,400美元。2009年成屋价格中值为172,500美元。
今年5月,全美住宅建筑商协会(NAHB)房价指数上涨三个点至22,为2007年8月以来,且连续第二个月上升。受购房税务优惠和经济走强的影响,5月美国房屋建筑商信心也升至2年半以来位。
显然,风险和机会向来同步埋伏。欧债危机给全球股市带来空前的恐慌,却使得美国房屋贷款利率达到30年来的记录,目前30年期固定贷款的平均利率是4.87%。
“这是在我们这一代买进房屋的时机,甚至可能是在任何一代人的时机。抵押贷款利率如此之低,住宅的价格下降到合适的价位,并且库存又多,你不可能找到比这更好的购买时机。”穆迪的首席经济学家马克-赞迪如此说。
更有甚者,自经济危机之后澳大利亚已经加息6次,房价的上升一直是促使澳大利亚加息的重要因素,季度该国房价指数年率增为20%。
就在重灾区的欧洲,英国皇家特许测量师学会(RICS)5月11日也宣布,英国4月房价指数增至+17。而在5月份,英国房价环比攀升0.7%,年比攀升4.3%。
仲量联行发布的全球市场观察亦指出,亚太地区的部分写字楼的物业租赁市场出现明显的扩张;伦敦、上海和香港的商厦租金上升。
尽管如此,对于直接海外房地产是欧美房地产市场,盛世太平管理有限公司董事总经理陈立民却不太看好。
“部分发达国家的商业地产的发展还一定空间,比如,加拿大的房价已经上涨了很多了,但是商业地产的开发并不充分。”陈立民说,不过,欧美房地产市场持有成本较高,包括亚太的澳大利亚、新加坡、香港等地区同样如此,并不是的选择。
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