[摘要] 吴先生2006年购买了宣武区某楼盘三期的商品住房,2008年入住,但直到现在房产证还没有办下来,吴先生告诉《广厦时代》,开发商由于手续上的问题,还没有拿到这栋楼的大产权。在朝阳区某楼盘购房的张女士,也向我们反映她所居住的项目房产证迟迟不发的情况。
困扰:退房差价难倒购房者
据了解,购房者不愿主动退房,主要原因是担心市场变化,使自己遭受房价损失。不少购房者认为,不到迫不得已,不会选择退房,万一真的需要退房,造成的市场差价应当由开发商来承担。“如果退房,可能在同地段已经买不到质量相当的一手房了。房产证迟迟不发,是开发商造成的,过错并不在购房者,这笔损失不应由购房者承担。”购房者张女士认为。
而有些开发商认为,处理纠纷应当以合同为基础,如果合同没有约定,当然就没有执行的基础。还有一些开发商提出,即使是开发商存在过错,退房的差价也不应由他们承担。因为市场是瞬息万变的,如果是遇到房价没涨反而下降的情况,那么退房时是否得将差价补偿给开发商呢?
疑问:退房差价谁补偿
中原市场高级顾问徐经理认为,对于退房者来说,赔偿额是比较少的,一般来说,购房者都会受到损失。
据了解,在上海曾出现过购房者要求开发商支付退房损失的官司,法院判决开发商支付购房者近10万元的房子差价。这个案件中,法院认为,因为开发商存在过错行为,导致购房者要退房,业主退房后再买同类一套房,形成的差价应当由存在过错方承担,因此判决开发商支付购房差价。
北京汉卓律师事务所刘律师认为,几年来北京楼价有较大幅度上涨,如果开发商仅按照合同签订时的价格给予补偿,有违公平原则。但刘律师提醒读者,如果开发商没有过错,而是购房者单方面提出解除购房合同,法院可能不会支持购房者按照当前价格给予补偿的请求。如果是因为开发商过错,提出退房,则可以向法院提出按照当下价格补偿。可以提出退房的开发商常见过错有:开发商擅自变更规划设计,商品房面积误差超过3%,开发商迟延交楼,商品房发生质量问题等。
建议:通过合同规避纠纷
北京市展达律师事务所张永魁律师说,目前房产证迟发的现象,是很多项目都存在的问题,开发商的确得承担大部分责任,但房产证的办理,并不是只由开发商决定的,其中还有很多政策层面的因素,如某些项目房产证拖了十年还未办理,是因为其中存在政府违规审批等原因。由于房产证迟发引起的法律纠纷,实践操作性小,胜诉的可能性小,因为如果法院支持这类案件的受理,那么可能面临大部分业主要求赔偿,开发商可能蒙受较大的损失。张律师建议购房者通过合同规避风险,例如可以在购房合同中规定房产证办理的时限、迟交产权证的具体赔偿等。
我爱我家法务部许丹律师认为,房产纠纷而导致的退房,其价格只能按买房时的价格算,在购房者认为违约金不足以补偿实际损失的情况下,可以向法院申请足以弥补损失的赔偿,如通过举证主张权利,提供目前该项目的市场价格,以及买房时的价格,从而体现出差价,但是法院能否采纳还得看开发商的举证和抗辩情况。只有在签署合同时,将违约赔偿明确规定,才能避免住房纠纷带来的损失。
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