主持人：感谢蒋总为我们分享了华润他们的成功经验，接下来把话筒交给我们中指研究院的副院长黄瑜女士，接下来的主题是北京房地产市场阶段性回暖的研讨会，有请华润置地北京公司副总经理蒋智生现象，还有研究所所长刘洪玉先生，还有新地产主编张文豪先生，有请！
黄瑜：从刚才我们说的监测数据看到，的各个城市都出现了不同程度的回暖了，那么我们觉得我们今天是要探讨一下这种回暖是一种阶段性的，还是全面性的，我们今天高兴既有学术界最的学者刘教授，还有主题媒体的张主编，还有华润置地的蒋总，各个方面的代表都在这里了，首先请刘教授谈一下，您对目前整体的或者说北京的情况您怎么看？
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刘洪玉：各位嘉宾早，很高兴在这里和大家见面，聊一下这个话题。感谢，实际上对市场的预测十有八九不准，但是大家都朝着这个方向努力的话，市场可能会变成现实，还是要有一个大家比较明智的看法，这样房地产市场需要一致的信息。从刚才介绍的这些数据当中大家可能也看到了，我们在从去年的11月份以来，市场的交易价格开始趋于稳定，不敢是小幅的上扬还是继续下调，幅度都小，这是一个概念，有交易量的回升，这个是我们当前关注的情况，交易量比价格重要。
我们同时还看到了另外一些特点，从小户型，中低价位的交易量显著提高，所以大家可以推断，现在买房的人是自住需求的作为主题。
大家都说市场回暖，什么叫回暖，交易价格尤其是交易量是一个标准，另外还有一些标准，从改善性住房的需求，还有需求开始出现，这两个一个是改善性需求，一个是性需求，是市场回暖的一个体现，从目前来看，这两个方面，这两个角度是的明显的。刚才也讲了，开发商对未来的预期，表现信心应该说还处在一个增加现金，减少存活，供应成本这样的过程。所以新开工还有都在减少。所以我自己的结论应该是当前的市场出现了比较好的迹象，我们大家都希望这个市场朝着这个方向发展，因为这样的话，对于我们整个国家的宏观经济，对我们土地市场持续发展是的有帮助的，但是我们也需要的谨慎，不要过分的乐观，尤其是当今市场的表现，房价开始回升了，买房的人的踊跃了，当前市场的状态还是比较脆弱的，不管是从开发商的角度还是从政府的角度，都要慎重的、比较谨慎的对待，继续朝着这个方向努力，总体上来说，我们确实存在着资源和人口，空间的矛盾，所以我们要比较慎重的对待，对现在的市场回暖是有帮助的。大家可能在讨论过去为什么出现市场回调的原因，不管是市场内部的原因还是市场外部的变化都起到一定的作用，我们毕竟经历了过去的经验，我们现在要有耐心，要把市场做的更好，我们当时预测，我们国家各个城市的市场调整开始的点不一样，调整的幅度也不一样，但是总体来说，调整的结束应该在今年，当然了，最终还是取决于外部环境，但是现在来看，外部的环境也是在向好的方向发展，谢谢大家。
黄瑜：刘老师从全面的分析了我们的市场，刘老师也是从中国的消费者各方面的需求、改善性、性需求完全被激发出来，以及我们目前的开发情况，多方面的情况也是分析出来现在的市场确确实实并不就是一下子乐观向上了，可能还会有一个过程，根据这个给大家一些提示，这些提示是宝贵的，也是给大家在具体操作当中希望大家更谨慎一些，同时刘老师还说了一下，每个城市的调整都有一定的规律性或者一定的时间点的，前一段时间我们分析了主要的城市调整的情况，比如说深圳先大家调整，北京是稍微后一点的，从这个时间的节点上和变化上确实有一定的规律可以探寻，大家要在目前的阶段更加理性或者更加全面的判断我们的市场。
刘洪玉：现在市场的调整，大家减少存货，提高效率，这对我们企业的长远发展是有一定的帮助的。
黄瑜：刘老师从各个方面都提到了很多的建议，下面请文豪主编，因为新地产是主流的媒体，在市场当中也是接触了很多的媒体和企业，您把您对市场的感受跟大家分享一下。
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张文豪：我主要还是对一些数据看了一下，刚才从数据看到阶段性回暖，购买的户型自住型为主，这是一个，这个说明了最刚性的需求来发力，再有单项占的成交权重过大，这就说明它不是全面性的，这个还不足以说明脆弱性，脆弱性比如说我们的市场从刚性需求启动的，但是在我们北京的市场上租金并没有回暖，所以我说如果仍然是以刚性需求，自住需求为主的，这个是难以支撑回暖期的持续，从这个角度来说，我倒觉得市场的回暖一定要改善性需求和需求一起发力，后两项如果需求可以起来的话，它需要的因素不决定于我们每个人的个体的购买者，而是决定于政府的态度，这个接力，原来大家，包括开发企业的老总，最关心的是后面能不能接上。刚才刘教授提到外围的因素，这个应该是政府的需求，从政府的需求来说，我们认为比较全面的，其中最主要的就是主观上制造轰炸，到四月份天量的信贷已经占了去年整个信贷量的90%，从这个角度来说，制造通胀率比较明显，还有最近出台的开发企业的资本金降低的趋势，种种的迹象我们觉得这两项一定要跟上的，从这个角度来说，我觉得阶段性的回暖仍然是阶段性的回暖，回暖期在外围因素的推动下有可能变成改善性需求，甚至是以后两项为主的回暖，这个回暖对开发企业经营和利润指标帮助是比较大的。
但是有一个问题，我们天量的信贷，最后还是要叫中国的整体经济，不单包括开发房地产行业的企业，实际还是要的行业达到回暖，但是从现在来看，并不是这样，天量的信贷出来以后，有两个方面回暖比较明显，一个是楼市，还有一个是股市，如果在企业家的信心没有得到恢复之前，这种信贷的走向会偏好于跑进资产市场，资产市场足以支撑我们的回暖，但是之后呢？我觉得很关键，谢谢！
黄瑜：文豪主编说了一下资金回暖的局面是好的，下面有请蒋总，蒋总应该是项目卖的比较好的，您在市场一线的感受，对市场的判断给大家分享一下。
蒋智生：就像刘教授说的，预测市场永远是费力不讨好的市场，但是这个事又不能不想，怎么看待这个市场，刚才二位都提到了，市场核心问题就是供需两方面的问题，现在供大还是需求大，我个人觉得这段市场大家应该把眼光更关注在供应方，从严格意义上来讲，中国的房地产市场应该是比较典型的卖方市场，在这个市场当中，买方和卖方哪一方占据了主导地位，这一点来说，供应方在现阶段具有一定的话语权，所以我们看到，08年销售量出现急剧的萎缩，如果08年的房地产公司像万科一样，这个量肯定不会只有这些，卖方还是占据主要的支配力，未来还有8个月的时间，这个时间我们要看发展商要做什么事儿，现在很多的发展商还面临着资金短缺的因素。
08年北京公司从1800到1999的年消化量降低到现在，这个量是不正常的，各地的其他的一二线城市情况都一样，我们算了一下，存量按照正常年份的速度消化需要一到两年的时间，所以今年前四个月，我们看到成交量的确在回暖，我们看到调研组，一月份的销售面积，我说的面积都是除掉了政策因素，包括双限房，廉租房，期房加现房，一月份成交面积在75万平米左右，2月份跟1月份差不多，3月份175万平米，4月份190万平米，每个月的增幅在2%-5%的 的递增，这个数字多多少少的看出来开发商还是急于把这个量消化掉。那么可以说发展商在未来的时间里面，应该还有不少，像华润置地也好，远洋也好，可能在前四个月感受到了夏天般的炎热和春天般的温暖，应该说还是不错的。还是保持着相对比较合适的价格，从这个方面来说，未来的市场不会出现去年那么少的量，但是要达到05、06年高涨的价格和量还不可能，我们看到的应该都是刚性需求，换句话说刚性需求中国的城乡差别这么大，整个的中国的城市化进展还在40%左右的徘徊，有大量的上升空间，这个空间还是存在的。
黄瑜：蒋总是从具体的经营数据和销售情况给大家提示，确实我们在未来的市场当中还是要更加谨慎，更加理性的做出一些判断。刚才主持人也说了一下，今天既然是一个探讨，那么就希望跟台下的朋友一块互动一下，希望大家提一些问题。
提问：我是北京青年报的记者，我想问一下刘教授，去年年底四千亿的，下半年很多人对贷款存量的传闻也比较大的想法，我想问一下通胀压力对房地产市场会产生什么样的影响？
刘洪玉：我不是这方面的，有关问题不一定回答的准确，但是我觉得房地产，或者说购买不动产，主要的问题是抵御通货膨胀，买房地产不一定要非要让你赚钱，但是他会抵消通货膨胀的影响，使用的价值是保持不变的。
黄瑜：是不是说其他的单纯的，比如说股市还不一样？
张文豪：美国的次贷危机造成了全的危机，信贷危机简单来说就是天量的贷款，还有美国出现了房地产价格的上升的停滞或者说下降。我们现在来说，我们的天量信贷这几个月出来了，后续性如何银行还在考虑，但是天量信贷出来了，但是我觉得美国和我们的情况不一样，美国是鼓励没有钱的人买房，在这个基础上出现了大量的信贷，在中国目前来说，应该不是说太有钱，但是对购买力有一定承受力的人放的，这次的天量信贷 在这个基础上出来，和美国不一样。刚才说了天量信贷和房地产价格停滞造成的，政府对这个控制很重要，这个时候应该不会让资产的价格出现波动，大家说政府的态度管用吗，我觉得在中国的情况还是管用的，98年到现在，上一个房地产市场，朱镕基98年做了几件事情，经济上出口，工业发展，这两个方面赚取了大量的货币外汇，另外一个方面，他进行了房改，又把银行大的货币按揭做出来，还有一个拆迁，大量的拆迁，这样构造了上一个十年。现在在需求这个阶段，恐怕像刘教授说的预期来带动，通胀的预期一个是人造的，还有一个这个通胀是经济发展的必然现象，中国是一个新兴市场，回忆一下98年，98年的是200多美元一盎司，石油是9美元，这个都决定了房地产的特殊性。
提问：刚才几位嘉宾提出了刚性需求，很多人认为压抑一年半的刚性需求是目前的房地产市场的带动，但是四环之内1.5万以下的初次置业的比较多，1.5万以上的都是改善性需求，但是所谓的刚性需求是不是应该有一个界定，现在刚性需求在多元化，或者说多方向上是不是有更新的发展的趋势？
蒋智生：我一般把需求分成四个方面，一个是首次置业，一个是首次改善，从小变大，房地产跟其他的产品不一样，实际上住房和汽车都是一样的，大家都在不断的递进消费，首次改善也是比较好的刚性需求，第三方面是的享受类的，一般是别墅的项目，第四个是的需求。我们分析这四个需求，我理解的刚性需求，包括我们认为更多的是前两个，一个是首次置业，一个是首次改善，这里面也包括了一些豪华享受性的需求，但是这个量比较少。原来置地公馆，那个房子在06、07年卖的很火，但是在今年前四个月，卖了3.8亿，应该仅次于星河湾，这些基本都是首套的豪宅客户。四月份190万平米，抛去我们和远洋沁山水还是有170多万平米，所以这个市场还是很大的。
刘洪玉：实际上我们旁边有一个项目卖3万块钱一平米左右，但是他有60平米的小户型，在那个地方买这个房子我觉得也是刚性需求。
提问：我想问一下，今天的主题是阶段性回暖，阶段性回暖持续多长时间，交易量的回暖和房价的走势接下来是什么样的？
张文豪：我个人感觉几个因素，一个是经济形势两个方面发展，一个是往好的方向发展，一个是往不好的方向发展，房地产市场应该跟整体的趋势一样的。另外一个因素我刚才提到了，现在看来，政府整体的稳定的信心，一个是经济结构的改善，还有制度性的变革，还有比较坏的，用信贷扩张为主，做一些短期性的手法，这些手法我觉得从下线来说，可能会对稳定资产价格和市场的热度是有帮助的，从上线来说，如果他能够使中国的经济回暖，能够跟短期的市场良好的对接的话，这个回暖会持续。一个是经济总体大势的发展，还有一个是出现了经济情况，虽然是周期性变化，但是变化比较大，所以他用的方法规，这个要看后期的经济发展如何了。
蒋智生：我自己先看看房地产最终的推动因素还是中国的宏观经济，中国的宏观经济我们一月份研究的时候说未来会出现三种变化，一种是L型的，还有一种是V型的，还有一个W型的，我们最希望看到的是V型的，但是大家觉得不太可能，特担心出现的是W型的，现在来看，我觉得应该是比当时一月份研究中国经济的时候，相对来说更乐观一些，一季度的GDP 增长了6.1%，这个数字还是让我们比较振奋的，因此调整了对中国全年的经济预期，另外我们看到其他的辅助指标。其他的一些经济指标都开始出现了一些回暖，我们也看到其他的指标并没有出现回暖，但是现在来看，应该比今年年初相对来说更好一些了。基于整个中国经济在未来虽然不可能迅速的企稳，回升，但是再差的可能性会降低。我觉得今年北京大势范围之内，除了一些政策的因素，我们只看住宅的交易量，我觉得今年的量应该在1200-1500之间，但是肯定达不多06年的1800那种量，价格我觉得应该说到今年的4月份，我们看的是一万两千三的均价，我觉得这个价格应该比这个数字略高。对于量比较乐观，对于价谨慎乐观。
刘洪玉：他们说的比我说的，他们更接近一线，房地产市场有长期和短期的波动，长期是经济基本面回暖的定论，短期的波动是市场的预期，还有金融的政策，还有和市场供应的口径，还有市场信心，所以刚才您讲的走出这个过程，应该从长期的角度看待这个问题，不是短期的波动的问题，基于现在我自己的研究宏观经济，我看到相关的情况，今年的宏观经济应该比去年好很多。谢谢！
主持人：我们刚才几位嘉宾把这个问题从各个方面都跟大家进行了讲解，因为时间的关系，确实台上的几位嘉宾阐述了很多的层面，或者说探讨了一下目前市场回暖的情况，不仅有市场基本面的情况，还有宏观的政策，大的经济形势众多方面的影响，下面我们继续持续的关注我们市场的变化，今天谢谢各位嘉宾和台下的朋友们。
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