[摘要] 3月北京指数发布暨北京房地产市场回暖之路探讨
【黄瑜】今天在这里还得给大家介绍一下中房指数系统，中房指数系统是1994年，当时一批经济学家从宏观经济角度来监测房地产市场，由国务院发展和中国房地产协会发起，当时指数系统更多的是考虑经济因素比较多，随着房地产市场的发展，到了2000年的时候，市场发生了很大变化，我们基于十年的经验基础并结合市场的变化，对中房指数系统进行了全方位的改进，这种改进不仅是考虑市场的变化，把基期由原来95年1之月调整为2000年12月，同时把这几年的国际国内做指数更好的方法，比如Hedonic指数，来完善我们的体系。
【黄瑜】2005年我们指数系统请了一批经济学界、房地产业界给我们提供宝贵意见，对它进行完善和改进，刚才宣传片里也播放了。中国指数系统做到今天已经整整十五个年头，在这十五年的过程中，除了我们理论体系完善之外，样本体系也在不断完善，早期主要在十个城市的上规模楼盘进行样本系统，现在是十个城市几乎100%的在售楼盘都在我们系统里成为样本。此外还有30个城市80-90%的在售楼盘也在我们的样本里，这样我们对主要城市房地产市场，通过这些在售楼盘成为我们样本，然后进行全方位跟踪、监测，全方位反映我们市场的变化，这是我们指数系统的整个体系情况。
【黄瑜】通过一月一期对样本的跟踪和科学的理论体系模型测算，形成我们的指数系统，把指数进行常规发布，我们也希望对社会各界起到帮助。对于开发商、机构，希望我们指数的发布来帮助他们全面了解当前房地产市场的变化。我们看指数时不仅能够通过指数反映同一个城市在不同时期所处的发展阶段以及变化状态，同时也可以看到，在各个城市，同一个时间不同城市相互之间的变化以及差异。
【黄瑜】除了指数本身之外，我们还有形成指数和创造指数的详细数据，包括交易数据、销售价格以及同期上市楼盘的面积、套数等等，让大家全面了解市场的行情，通过对行情的了解，帮助大家对具体的楼盘制订策略，为你的定价、营销等方面提供参考，这是对开发企业、机构而言。同时我们也希望这些客观数据能够帮助政府有关部门，让他们来全面了解这个市场，在制订政策时也可以作为参考依据。目前，中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会的秘书处就设在我们研究院，每个月我们要给建设部、房协提交市场报告，他们也依据这个来把握市场情况，制订应对市场相关的政策。
【黄瑜】同时也希望我们客观数据的发布，让媒体界的朋友全面了解和掌握真实、一手的数据信息，让他们做出正确的市场评价。对消费者方面，从1999年开始，我们对整个北京市场，2008年市场我们划分了100个区域板块，每个区域板块都有典型样本楼盘，通过典型样本楼盘的跟踪，把典型样本楼盘的信息发布给消费者，作为很重要的置业参考。消费者通过我们的典型样本楼盘来了解这个区域里的价格怎么样，楼盘的品质，通过样本楼盘可以知道在不同区域选择不同的楼盘，我的依据和标准应该是什么样。从消费者层面也是通过典型样板楼盘的发布来提供参考。
【黄瑜】我说的这些是通过我们指数系统的发布以及我们长期对市场信息的跟踪、监测，对社会各界，包括对我们的政府、企业、媒体、消费者所做的一些工作，也就是我们指数的意义所在。我作为长期从事房地产研究的人员，也想对当前市场讲讲我的个人观点，也是对我们企业做个提示。当前的市场形势大家可以看到，确实有回暖的现象，但是需要提醒大家，目前的市场形势仍然压力很大，也不容乐观。为什么这么说呢？主要基于这几方面，是我们经济形势并不乐观，我们曾经依据经济学界研究的经济周期变化来对应房地产市场走势，我们发现中国房地产和中国的经济变化趋势吻合，关联系数达到0.8。从经济情况来看，目前确实已走入低谷阶段，根据过去经济发展规律，是很难短期内走出低谷，通常会持续两年甚至三年才能走出来。我们房地产既然跟经济关联度很强，整个经济形势是这样，我们房地产也不可避免逃脱不了，大的面也不会太好。
【黄瑜】另外我们确实可以看到，尽管一、二月新增贷款规模已经创了历史新高，但是根据我们经济学界的预测，对于大家谈得比较多的见底，我们认为这有点早，可能还有个过程。由于宏观经济的因素，我们房地产市场调整也会有个过程。股票市场目前也不是很好，各个城市的失业率还在不断的上升，由于整个资本市场2008年的下滑以及失业率的不断提升，大家对未来的收入预期也会打一定的折扣，消费信心以及未来收入的信心也不会像大家想象的这么乐观。这样我们房地产会一定程度的受到影响。
【黄瑜】还有一块，最近各个城市的成交量都有一定程度的上升，二月份环比来说，绝大部分城市都在上升，但是我认为这有一定的参考价值，但并不能说回暖，因为去年春节是二月份，今年春节是一月份，而且去年春节后各地都寒冷，并且发生了冰灾。我们二月份看起来市场情况有所好转，但是总量的角度来说，我们测算还不是乐观。是北京，北京1月和2月加在一块，成交总量相对于2008年1月和2月的成交总量增幅有限。2月尽管比较好，但2月的成交量还没有达到2008年的平均水平。大家可能看到有一些回暖，但不要盲目乐观。
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