[摘要] 2008中国不动产投融资大会（第三届）将于9月18日-20日在北京举行，大会已经成为中国最高层次与最大规模的房地产盛会。
【卢元强】首先我代表大会主办方和组委会全体工作人员欢迎大家的到来。大家都知道，由于美国的金融风暴正在全球蔓延，中国的房地产市场正在遭遇一个高峰之后的低谷。作为大会的主办方，我们召开这次会议，我们感到压力大。一方面我们觉得这个会议是及时的。为什么这么说呢？因为我们的开发商比任何时候都需要资金，而我们的机构其实比任何时间都需要信心。与其他同类的房地产金融会议不太一样的是，我们除了追求现场的气氛热闹以外，我们更多地追求开发商和金融机构有一个深入的交流。为了更好地服务各参会地区，有投融资需求的参会代表，我们经历两年的时间，设计了一个集线下和线上交流的平台，叫投融资综合平台。今年已经是第三届了。
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【卢元强】我们现在已经跟国内国外22家金融机构，包括一些实业机构签订了这样一个协议。就是他委托我们寻找目标，或者是可以参股的公司。同时，我们现在已经接纳大概是89个项目和地产公司。这些公司如果项目需要融资，可以进入我们的项目库。我们做这样一个平台的目的是什么呢？就是让资金找到项目，让项目找到资金。这个说起来很容易，实际上中间操作起来有一个很长的时间，因为资金方核项目方还有一个互相考察的时间。中间我们也会尽一些力所能及的努力，来协调中间的关系。由于时间的关系，我不在这里做太多的阐述，把更多的时间给今天演讲的几位嘉宾，谢谢大家！
【主持人】感谢我们的秘书长卢元强先生致词。本次大会得到了建设部中国城市发展与环境创新工程室，中国房地产文化促进会的大力支持。我们有请建设部中国城市发展与环境创新工程室主任陈运高先生做精彩发言。有请！
【陈运高】各位朋友们，先生们女士们，早上好！首先祝贺中国不动产大会顺利召开。在介绍情况之前我说一下中国城市发展与环境创新工程室，主要是研究房地产发展与城市之间的综合发展关系。其中一个是对项目的规划，市场营销，资本运作，还有新技术的推广。今天的会议，资本运作重要。它不仅是在我们目前宏观调控形势下重要。从整个中国房地产发展来讲，是有一个战略转型的关系。我们的企业从过去做项目到资本运作和运作企业。我们几万家企业里面，真正能谈得上做资本运作，做资本筹划，做得好的少。就是因为我们的素质跟不上，所以，一遇到这样的调控，就会生这样的感冒或者那样的病痛。
【陈运高】因此，就强调我们的企业要转变经营模式。我接触了很多的房地产企业，也有很多好的朋友。很多开发商的老板，知道赚钱，也知道做项目，但是不知道做公司，更不知道做资本运作。比如山西就有一个开发商，他在20年前搞建筑工程赚了一千万，后来做了一个别墅项目赚了一个多亿。但是没有贷款一分钱，到05年06年的时候还要转变模式，到现在一直没有转变，所以现在遇到了很多问题，没有土地储备。
【陈运高】房地产企业的利润应该是有三个方面的来源，一个是生产利润，也就是项目利润。第二个管理利润，第三个是金融利润。为什么叫金融利润呢？今天跟大家分享一下。比如说，现在很多的保险公司，尤其是财产保险公司，他集合了大量的资金，他可以把大量的资金去运作。还有国美电器，他的盈利关键是把厂家的资金拿到这里进行周转，综合性地运用到其他项目中去。包括国外很多的汽车行业，他们可能生产汽车或者销售汽车是微利，但是他们在品牌输出和品牌兼并的时候赚钱了。还包括我们很多的网络公司，他的网络实际经营过程中是不赚钱的，但是他的品牌和融资模式是赚钱的，包括我们国内很多的网站，这是一个重要的观点，一定要学会金融运作。
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【陈运高】很多的企业在思考这个问题，但是思考这个问题，并不见得你就能够做好这个问题。这个要跟很多的和专业机构进行沟通和交流。所以这个会议提供了这样一个交流平台。最后，希望大家在会后要找到一种，怎么样使你具备这种经营和运作的能力，可能比你做单一的项目更重要。我们很多企业只知道埋头苦干。这是个观点。
【陈运高】第二个就是融资。现在大多数企业一谈到融资就想到上市，到银行贷款。但是实际上有很多的企业已经转变模式了。你必须要寻求这两者之间的中间模式，比如信托，比如私募，比如股权合作，还有一个是你的产品盈利模式，商业模式也重要。不要停留在过去传统的单一的住宅发展模式上去。要把我们的住宅产业纳入到真正确确实实地服务于我们的居民实用居住和国民经济其他的行业，发展协调服务上去。
【陈运高】调整住宅结构，积极适应我们宏观调控。实际上现在的需求是旺盛的，刚性需求依然存在，我们的限价房等等一些提供实用的居住模式是重要的。还有一个是我们的产业模式要调整，就是要树立产业地产。过去很多城市运作房地产的时候，也是发展住宅，其他的产业没有跟上去。住宅发展过剩，经济和社会发展没跟上。他的收入是三千块钱的时候，买三千块钱的房子他可能不觉得房价高，如果经济发展起来了，他月收入达到六千的时候，你房价是四千块钱，他觉得价格也不高。那就是说我们很多城市的政府要思考，我们房地产企业要为当地的经济发展和产业发展服务。一些房地产公司就积极地适应了城市和产业的发展。所以，最近崛起很多以产业为龙头的住宅产业，最近也很多的公司我们在接触。比如上海的会展经济和住宅结合起来。包括还有各种类型的总部经济，说到总部经济，一定要是以某一个具有核心经济生产力的产业为龙头，来配套地做我们的总部房地产。比如天津，首先是因为汽车发展起来，城市经济和设备总体发展起来了，房地产也发展起来了。可是我们有些城市是先大量发展住宅，其他的经济配套跟不上，我们很多的市民就是炒股，就是地产。这一点重要，要调整产业机构，你的资本组合不要太单一。
【陈运高】第三个，现在我们的房地产公司太多，不精，不专，水平不高，或者产业素质有心。我认为房地产企业还要少一些，多一些公司来运作房地产，少一些人来炒楼，现在的投机太多，这个是不健康的，但是并不见得就不让大众参与房地产。我们要提供很多可用于公众参与房地产的形式。比如说通过商业地产和工业地产，通过他的股票也是一种形式，通过他的债券也是一种形式。把他的钱投到专业的房地产公司去，让这些专业的房地产公司去做合适的项目。而不是今天买这个楼，明天卖那个楼，这个是投机行为。我们要发展行为，杜绝投机行为。
【陈运高】谈到目前的现状，我说过去房地产经济是粗放型，现在是集约式的。过去是单位自己分公司，有的是单位分不到房子。包括刚刚改革开放，一些人富起来的企业家，大量地都没有房子住。政府也是简单地把地卖出去，没有考虑集约经济。现在市场受到影响了。我的观点是，你是真正的好汉就会在真正困难的时候看到前途光明，真正有实力的企业，这个实力不是光有钱，一定是综合性的实力。你的思维，你的产品研发能力，你的资源组合能力，包括资金实力。这个情况下，反而这是你的机会。所以，房地产企业要从过去粗放型变成聪明型的企业。那你就把多种资源组合好，把资本嫁接好，把企业团队建设好。过去传统的融资模式肯定是要进行调整的。今后的房地产企业肯定要走规模化的发展道路，我有一句话叫中国房地产将进入大房地产时代，包括资本化运作，包括企业的产品模式，包括适应城市化建设和新农村建设，包括土地改革，你要根据这些信息进行资本运作。
【陈运高】我接触到一个企业，这个企业有名，我们在一个项目赚了一两个亿以后，就会拼命拿地，想着还可以赚五亿。中国人有这种不好的贪婪的特性，所以我们的企业家要好好规划你的资金链，资金规划比你项目规划更重要。最近好多的企业跟我们联系，要进行融资。我们目前帮助企业有两个方面。一个是帮助企业卖楼，第二个我们帮助企业在二级市场，促进企业土地和资本的对接。现在是进入现金为王的时代，你得尽快卖楼，快速回款。就是我们的心态要进行调整。第三个，运作模式，过去很多的开发商都想做高利润的产品，对于居民真正需要的产品重视不够。
【陈运高】中小企业，尤其是二线城市的企业，我的观点是，不要过多考虑土地储备。二线企业应该更多地考虑快速进行土地开发，通过管理来降低成本。你的产品模式好，在二三线城市相对来说比大城市，刚性需求受宏观调控的影响比较小。所以，你要切切实实地把你可持续发展的模式落实到你的当地真实的消费需求上。而且我们鼓励在二三线城市发展规模型住宅，一千甚至到五千户的大盘。你的资金不够，要和一些大企业进行合作。刚才跟大家分享了几个观点。其实今天的会议我是昨天下午才接到通知的，说得不对，请大家多多批评。我认为新的时代就在你们的面前，谢谢大家！
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