【派特瑞克·鲁道夫】在佛罗里达，我们发现有些人刚刚从监狱里出来，但是马上成为了抵押贷款经纪人。人们发现这个是很好的赚钱方式，只要劝人家借钱，然后转手就可以借到钱。这个就是我们今天所说的次级贷款，最开始这个次级贷款是说一些风险的，而房地美和房地美不愿意接受的一些贷款。但是华尔街的公司愿意购买，因为有许多的人，需求的旺盛。除了这个传统的不动产抵押管道这个结构之外，还创造了另外一种风险性更加高的工具，也许你们已经见过这个术语了——抵押担保债务证券。
【派特瑞克·鲁道夫】这个抵押债务证券与不动产不同之处在于，不动产抵押管道会购买资产中的一部分资产，而这个抵押债务证券是人只是将钱出借给华尔街的公司持有债券。我们知道华尔街的公司只是行动的比这些管制人要快，所以这个业务出现的时候基本上受到很少的管制。在这个担保债务证券中，我们可以将住房贷款、汽车贷款等等一系列贷款放在里面，虽然这个风险系数是高的，但是人们还是愿意购买。房地美和房地美公司他不愿意购买这些次级的贷款，但是华尔街的一些公司愿意购买。这些次贷是怎么借出去的呢？就是你有个房子，电视里面可能告诉你，这个房子实际上可以再抵押我们一次，我们可以再借给你钱。就是你借了这个钱你可以买新车，可以给你女儿举办婚礼，可以去渡假，总而言之就是你只要有房子，不管你这个房子押了几次，只要你抵押给我们，我们都可以再借给你钱。人们看着这个老头儿是挺值得信任的，反正有人愿意借给我钱，所以就越来越多的人去借钱。那么这些贷款的利率一般都很高，而且次贷它可以接受抵押的数额一般比房子的价值还要高，在美国的是房屋价值的120%。那么借钱的人，就是借出去的这些经纪人，他们敢这么做的一个原因就是因为房地产市场很好，房价每天都在涨，所以他们觉得会有盈利。两三年以前我在中国，我们一起到政府部门去做这个的时候，我就提醒可能要注意这个问题，但是当时中国整个的经济环境比较好，大家都很乐观，说中国的房产是永远往上走的。我就跟他们说，我的年纪比你们大多了，我已经快70岁了，我在这个行业里做了很多年，我知道房价总有一天是往下走的，我的中国朋友都跟我说，我不了解中国，加州的朋友也跟我说，你根本不了解中国，借贷双方他们都觉得这个事情是没有风险的。
【派特瑞克·鲁道夫】但是为什么借钱的人愿意这样把钱借出去呢？这个是华尔街的银行是有责任的，因为经纪人只要把钱借出去了，华尔街银行就把这些债券买过去，去搞证券化、去搞CPO。因为华尔街出售CPO的时候，它是把好的贷款和坏的贷款都放到一起了，所以评级就是自己判断了，这个就不准确了。那么这个是我刚刚学到的东西，在华尔街里面现在又出现了一个新的金融工具，就是债权互换或者是债权交易。假设你有一个很大的资产值，往往你担心这个资产值里面有一些债权是有可能实现不了的，那么他实现不了你去找另外一个华尔街的银行，说怎么样我给你一些手续费，但是如果我那个资产里面的贷款出问题了，你就给我买过去。当然买方会跟卖方说你也是在赌博，所以不光我这个贷款变的多差，你付的价格是我原来的1/3，这个实际上从交易实质上来讲是有点保证的交易市场，所以对银行的控制并不是很难。但是我们一般来讲保证不一样的地方在哪呢？一般来讲你作为被保证人，美国的资本市场上，即使你压根儿不持有这些资产，你也可以去买东西，实际上就是所谓的对冲赌博，就是他要降的话我才可以拿到钱，这个就跟赛马是一样的。当然跟赛马不太一样的话，就是这个里面赌博的双方坐在华尔街很豪华的室里面赛这种赌博式的交易。像雷曼兄弟在这个里面就做了很多，他们的率也很高，是36比1这样的来做。
【派特瑞克·鲁道夫】还有一点，在这个里面交易双方都属于智商很高的，至少是属于机构的者，不属于需要法人保护的这些。就比如说政府的机构，就是说像我们这样的机构你压根儿就不用担心，我们经验丰富、我们这么大，我们不是一般的消费者，我们自己知道怎么照顾自己。那么真正的很有问题的在哪呢？这么大规模的市场到底有多大，我们到今天为止我们还是不知道的。因为买这个资产的人并不是这个资产持有的人，其实你没有持有也可以去买，所以你不知道他的交易量到底是这个资产的多少倍。实际上美国今天整个的金融危机，不仅仅是住房的抵押贷款的危机，因为像这种CPO涉及到很多非住房的信贷在里面。所以当整个金融发生的问题，还是由于次贷价值的下降所引起的，这个就像一个导火线一样，这个是从2005年8月份开始，那个时候是房价上升的时候。一旦房价下降以后，产生的问题就随之而来了。次级债的借款人通过重新的借贷来弥补他们在次级债上的违约，因为他们想获得债权的部分，但是他们的房子不再值钱了，所以他们借不到钱了，这样的情况就导致了他们的房子以低廉的价格在市场上卖出。还有拍卖的话应该是以更低的价格，因为他们卖不出去。有一些贷款人愿意给借款人一些机会，让他们摆脱困境。但是由于它缺乏了一种灵活性，所以它除了把房子以低价卖出去之外，其他的方式无法卖出去，就是说一旦他们的贷款被设定，只有没收他们的房子。
【派特瑞克·鲁道夫】因为我这个上面看不到屏幕了，我这个漏掉了一个内容。就是陈述收入的贷款，这种情况下通常来说贷款与价值比率很不错，有的时候能达到70%，甚至更好也就是60%，并且借款人的表面偿债能力也很好，因此他们有较高的收入。这种情况下，有些二级市场的买家并不对借款人的收入进行正式的分析。信用分析被局限在信用平分上。当然这制造了一种风险，那就是借款人或者与借款人共谋贷款经纪人虚报了收入。这些贷款现在被称为“骗子贷款”，因此其背后的基本信息通常都是虚假的，还有房屋价值本身的一些谎言，这个就是房产经纪公司的谎言。通常来说贷款经纪人会给房产评估师一定的回扣，让他们在评估房产价值的时候可以做一些变动。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
