【主持人】邵总为我们提供了一个美好的未来发展前景。今天说到轨道物业就势必要谈到它的价值，刚才我们也提到，今天的论坛议程当中，有一点就是要去探讨一下轨道物业它的价值。交通、地段、这几个要素当中体现出来的，我先介绍一下相关几条线路带来的物业的情况。99年底开通的13号线，沿线物业平均10%以上，下半年13号线正式开通以后，涨幅了22%，目前13号线，回龙观区域的商品房价格由03年每平方米4000元左右，提至目前的一万多元左右。这样的拉高，同样体现在八通线和5号线上，八通线开工建设前，区域的售价不过两千余元，随着工程的进展，现在已经过了六千、八千、九千，均价在9千左右。而03年5号线开工以后，沿线楼盘开始上涨了，年均上涨幅度达到17.8%，个别项目的价格年均上涨幅度超过30%。接下来我们谈一下8号线对周边的项目产生的影响，将来会有多大的空间，怎么样，这一点从市场的高度来分析，请方总和秦主任说一下。
【方强】我们公司开发了两个项目，一个是东亚奥北这个项目，这在5号线的边上，这条线没有开通之前，当时我们是2006年9月16日开盘的，均价是5800元，开通一年以后，现在东亚奥北的项目二手房的项目均价是一万一，幅度达到一倍多，这是5号线开通以后带来的效益。第二从市场角度来讲，当时东亚奥北在售的时候，包括周边的项目，房地产的开发，从需求来讲，一个是来自于本地和外地的客。客所看好的围绕三大稀缺资源来，个就是看好轨道交通。5号线、13号线、8号线规划结束以后，不会再有其他的线路，这块的是巨大的，就是围绕线在。第二个目标就是围绕着稀缺的公园在，公园地产为什么比较热，也是总稀缺的生态土地资源，只有这个项目在这个公园的边上，除了这个项目就没有其他的规划了。第三个目标就是围绕着，以及成熟的商圈在。这是从市场角度对客群的分析，通过几个项目的运作所得出来的经验。
【方强】从2007年到2008年，客的目标有了转向，从立水桥这个区域，我曾经写过一篇文章，就是针对客的放量，2006年是围绕着立水桥这个区域在，就是看好5号线开通带来物业本身的。我感觉8号线开通以后，最明显带来的影响，刚才从图上也能够看到，向北延伸到霍营、回龙观。纵向带来的人流，对于内城区域来说，前几年在透支着轨道带来的房地产，这方面不会有太大的变化。但是，对于城郊区域，比如说像回龙观这样的区域，8号线给他们带来的物业还是有一定上涨空间的。
【主持人】方总有现实的例子给我们讲了8号线的开通给我们带来的是大的，秦主任请您从市场的数据给我们分享一下您的观点。
【秦瑞】二手购房者主要考虑的因素一个是价格，一个是交通因素。如果就近上班的话，就离公司相对比较近的区域。物业，就给他们购买物业提供了一种很好价格提升的动力。内城的价格，回归的可能性比较小，毕竟内城的房地产价格已经提升到这样的状况了，住宅现在是处于偏高的状态。通过周边写字楼或者是商业的潜在支撑，还能够使价格维持一个较高的位置，但是涨幅的速度相对来说，空间或者是炒作的因素就比较匮乏了，或者是比较缓慢了。而轨道交通，比如说像东西走向或者是南北走向，几个边缘的集团，一方面是属于城市规划里面最主要要进行重点建设的。其次，原始的价值，包括资源配置相对来说，同内城相比是比较欠缺的。轨道交通的出现，会给所串联的远郊区域房地产市场的发展带来很大的促进作用。整体上为自身的价格，包括房地产市场的价值有更大的提升。就像望京这个区域，是一个大型的居住区，现在望京经过十余年的发展，包括轨道交通也在其中经过，包括地面交通这几年市政府也在大力改善地面交通的设施，包括环线在周边的穿过，以后内部交通线的改造，以及大型写字楼的建立，或者是工业园区的建立，吸引了工业和商家进入以后，也带动的整体区域，不单单成为一个睡城的概念，更多承载了和商业的状态，我相信回龙观这个区域也会朝着望京的发展趋势去做的。今天的望京就是明天回龙观的状况。我觉得这块还有很大的提升空间。
【主持人】从秦主任的分析当中，可以得出8号线对于南北价值还有很大的空间。刚才提到8号线的期，今年开通运行就是奥运支线，这就离不开奥运的效应，王老师您觉得奥运效应为轨道物业提升当中，起到了什么样的作用？
【王宏新】要说奥运的话，8号线是最可以运用的价值。尤其是在2008年，8号线的轨道经济是最重要的，其他的线路还没有办法来争夺这样的地位。但是，我觉得对于北京这样的城市来讲，刚才邵总也讲到了，其他的嘉宾也提过。以奥林匹克这个概念，对于这个区域的商业价值也好，还是物业价值也好，我认为2008年仅仅是一个开始。如果从这个角度来讲的话，无论是奥运时代，还是后奥运时代，还是结合刚才所讲的文化、创意产业的兴起，可能都会在这一区域内释放出来。这里面我想讲的是，不仅是它，这里面也解决了，刚才邵总在规划方面也提到，讲到城区、核心城区和外围城区之间的关系。以前无论如何去解决交通，都是为了很大意义上去解决输送人员的作用。因为，外围的产业没有发展起来。结合奥运以及后奥运时代，一系列的文化创业，体育、休闲这些产业，很可能就会从回龙观这样一些区域崛起。这样就会在客观上能够起到北京城市商业布局改善的作用，刚才秦主任也讲到了，以前的核心城区，大量的用地，这对于城市的商业形态来说，并不是很理想的状态。但是，如果有快速的交通干线，能够大力的提升外围地区的一些商业价值，也可以缓解城的压力。事实上对两着的价值都是一种提升。所以，刚才我一直在想，如果轨道交通，轨道网络，对城市商业布局的改变，通常来说，城市和外围城区之间的关系不外乎就是这样几种，要么就是竞争的关系，外围发展起来，就会衰落，要么就是相互促进的作用，要么就是共赢的。我觉得在短期内，尤其是结合中国二元话的体制，像北京这样的城市里面，这几年人口的压力也大，如果从这个角度来讲的话，沿着轨道干线向外延伸，可以大力提升城市商业景气的综合性。所以，从这个角度来讲，8号线的作用还是强大的。
【主持人】您觉得奥运效应只是它的一个开始是吗？
【王宏新】对。
【主持人】刚才王老师提到的轨道物业未来的发展，我们就要去讨论一下，轨道物业的未来发展趋势，这是必然存在的。先请吴老师跟我们谈一下，您从经济层面去分析，轨道物业未来的发展空间是什么样的？
【吴峨】我与大家有一点反调，大家都说沿着轨道物业的房价就会涨，房价涨轨道交通是罪魁祸首。轨道交通是政府，轨道经济要统一来考虑，它的成本回收跟后续的盈利不能完全靠市场化。要考虑到老百姓由于轨道交通的发展，当然会得到好的一面。同时，也多支付了开发商很多钱。
【方强】政府，开发商。
【吴峨】对，这完全是不平等的，这会给福利成本带来负面的作用。这一点需要考虑，不能够只唱一边调，现在我赞成茅于轼教授的观点，这个人是好人。我跟他接触过，我听他讲过课。他是很老老实实的时候，他是实在的。完全是一个学者，该讲什么，就讲什么，为富人说话也好，为穷人打仗也好，他就是这样。在这个问题上，就是经济发展了，要把实惠给老百姓，这就需要政府把轨道经济的整个运营要纳入到政府轨道上面来做。轨道边上的地价就要重新考虑，在轨道的沿线搞什么样的物业，这也要从全局来考虑。北京不是一个北京人的北京，而是要考虑，北京的定位也要从大处着眼。我觉得从它的发展趋势来看，就得政府和市场两条腿走路，包括房地产也一样，我也不赞成都交给市场。我在前两、三年的时候，我就为《参考消息》的房地产创刊题辞，我就强调一条房地产这个产业是我们国家的命根子，就不能全部交给市场，政府的调控是重要的。那个时候就应该考虑这些因素，就应该有所调控。那个时候没有调控，最后房地产搞得不可收拾，房价涨到现在这种程度，实际上虚高的东西很多。再结合轨道经济，再抬高了，就不得了了。所以茅于轼提的观点，要泼一下凉水。要全面考虑，盖什么样的房子，发展什么样的东西，发展样的物业形态，这都要全面来考虑，不能谁有钱谁买地。
【主持人】吴老师从高的角度来谈了这个问题，轨道交通带来是经济、社会比较全面的推动作用，政府和市场要共同努力，把经济或者是房地产市场回归到一个比较理性的趋势上。谈到物业交通的问题，我们想最后请邵总从规划的角度跟我们谈一下。
【邵云辉】我首先同意吴老师的观点，我曾经在上海工作生活过多年。上海当时轨道交通大发展的时候，曾经在多个区域就出现过房价透支的现象，一说要建了，不知道哪天开始建，房价就已经涨得很离谱了，北京现在有些区域也出现了类似的情况。我们预想一下，将来轨道交通网络成形以后，真正能够形成一个便捷的网络，像上海就曾经提出来过，在城市内每500米就有口。像新加坡都已经在向这个方向做得差不多了。到时候会出现全新交通系统的架构，如果再结合现在北京在推行的B&T，就是快速公交系统，这个架构就会更加完善。我相信这个时候，对房地产的价值，物业的价值，应该是在一个新的架构下面形成竞争了。到时候就看在哪个地方会出现更强有力的聚集。我还想说一点，轨道交通，我想强调零换乘的概念。国内的轨道交通的建设，只注意线路的建设，但是对于每个站点出来的出行便利，以及两条线之间的换乘站点的换乘注意不够，细节差。比如说新加坡，完全做到了两条线，直接用自动扶梯就可以上到另外一条线上。是真正意义上的零换乘，上海有一个失败的例子，就是在上海火车站，1、2、3线在那里都有换乘，互相换乘要走的话花的时间长。我相信如果换乘的问题不解决，这里面还包括公交车展的换乘，从公交车展走到又需要十来。如果换乘距离不解决的话，照样是影响物业价值的。
【王宏新】刚才受吴老师的启发，我插一句，之前我都赞同他们的观点，刚才吴老师讲到房价、地价以及政府和市场的关系，我之前一直有自己的观点，如果我不在这里讲出来的话，就以为我又跟大家的观点一样了。我在这里说一下，我们老百姓认为，现在的问题在开发商，问题在市场那里。但是，在这个问题上，包括首先对房价的问题，我在今年下半年一直到现在为止，基本上认为目前的房价是很高的，这个房价是不可持续的。到目前，尤其是在通货膨胀有进一步发展的时候，对老百姓来讲，对房地产业来讲都是有伤害性的。在短期内还可能还会使房地产的价格。对于老百姓来讲，物价稍微有提高，基本的生活都会受到影响。在这个问题上，我们一定要找到根源，我恰恰是目前的政治、体制，土地使用权的制度，造成目前房价提高，老百姓还没有满意的房子可以买，恰恰是过去十多年政府做得不好，而不是市场做的。我举一个例子，2007年出了一个政策，就是国务院关于解决城市中低收入家庭住房困难的问题，在这之前98年的23号令，的不同在于政府的思路和实际出现了问题。在98年的方案里面，明确指出我们要让有钱的人来买商品房，城市的中等收入群体来买经济适用房，让买不起房子的，连经济适用房都买不起的低收入家庭由廉租房来解决。但是十年过去了，一直到23号令的出台，意味着这个执行是失败的，在这个时候大规模的土地投入到商业化的商品房中。而经济适用房和廉租房投入得极其少。在这之前我一直提倡大规模投放经济适用房。如果这个过程和低收入家庭在过去的十年里面，有一个很好的办法来解决，那么北京也好，其他的城市也好，不会有今天，有这么多的中等收入和低收入家庭住房的问题解决不了。在过去的十年里面，政府没有起到它的作用。同时，一个计划型的土地供应制度和市场型的商业开发和商品房的制度文化脱节。今天我们需要土地供应量的时候，短期内土地参与调控完全做不到。两个不同的体制，这都是由于政府在改革土地制度，城市房地产制度，城市发展制度中严重的滞后。
【王宏新】地价在提高，开发商并不是受贿者，而是政府。中国的公民和美国的公民的区别，美国的公民和政府的关系就是税收关系，今天我们的中国老百姓，除了要向政府交税之外，还要为你自己的房子而支付价款，达到了房子的1/3，这1/3又给了中国政府，这就是不同的地方。开发商每卖一个房子，1/3的钱给了政府，这是糟糕的。所以，今天中国的老百姓困难的原因，就是在于过去十年政府做得不到位，如果做好了，23号文就可以解决24号文解决的问题。我们今天的地价也好，房价也好，今天我在考虑商业的时候，我根本不太考虑政府能够做到什么，过去十年做不到的，今天也做不到。如果说因为感觉到市场出现了问题，我们就去搞市场的话，这段时间我有一个提法，政府要解决宏观调控的问题，但并不是要加紧宏观调控。过去这几年来的房地产政策基本上是失灵的，在这个时候政府的思维是，以前我的手段少了，好，我再加一点，以前我的手段松了，我再紧一点，以前手段软了，再硬一点。恰恰没有想到，其实这几年我们应该反思，政府在哪些地方做得是不对的。前几年政府每调控一次，市场上的价格也好，反应也好，都是往上冲一次，这就说明做法错了，如果有很科学，有效的办法，就不会这样了。政府拿市场应该是有办法的，但不应该非要把市场当成很可怕的东西。我觉得这一点上，可能我稍微有一点自己的思考。
【吴峨】政府该干政府的事，市场只干市场的事。是地方政府，就是为GDP。
【方强】从王老师的观点来看，以前地价不透明，但是从招牌挂以后，都清晰知道地价成本，这是一个刚性的成本。开发商开发商相当于一个组织者，包括工程、设计、园林、监理、施工单位组织起来。从成本来看，2007年下半年，现在钢材涨了10—15%，钢筋、水泥一直在涨，这是两个主要的成本，混凝土涨了6%，这种综合税费，开发商交给政府的达到33%。而买房人要交的税费加起来是5%，一共是38%的税费，再加上人工的运营成本，营销成本。一般现在的营销成本大概是1—3%，这样算起来，我感觉从2007年拍出来的84块地，到2008年开发以后，它的售价都不会低，因为低不下来。38%的税费，再加上钢筋、水泥的涨幅，的人力成本都在增加，以前一个瓦工工资是80块钱，现在要涨到120块。人力资源涨了12—15%，房地产开发的重要成本一个是开发成本，一个是人力成为，钢筋、水泥、施工人员。
【王宏新】我插一句，尽管你认同我的观点，但是我的观点还和你不一样。我之前是反对成本的，不管怎么算成本，开发商都不会输，都会赚很多钱，这是应该的。我们不应该用成本的角度去看。比如说今天方总很英明，就是把成本控制下来了，你的利润可能是，有的人还可以达到120%，有的人差一点。问题在于，包括前一段时间的餐饮，什么东西都去用成本算。这一定是受成本影响的，最可笑的是馒头成本标准都出来的，如果都去讲每个人的成本的话，市场就不需要存在了。好多人都说一个馒头，非要把它的重量、标准、形态都规定了，那上面按一个枣，那就不是馒头了。非要政府监控价格就很糟糕了，现在电信的垄断，是谁造成的？就是政府。移动、联通它们之间最喜欢竞争了，因为只要它们为消费者让一点点的利润，它们的业务一下子就上去了。而只有竞争才能让价格被老百姓接受。一旦加入人为一点点的管制，比如说商业银行的异地存取款，我有一天发现，他说没有办法，我们也不想收中间费，而是央行这样规定的，来自于不合理的东西，都是因为没有实现充分的竞争。
【主持人】刚才各位嘉宾讨论得都热烈，我觉得目前的市场状况给政府提出了很多的要求。今天从8号线为切入点，探讨了轨道交通的影响与发展趋势，可以看出轨道交通还有很长的路要走，同时也可以说轨道物业存在着比较大的。就像刚才方总提到，我们要两手抓，两手都要硬。市场和政府要共同努力，从成本、质量方面，达到共赢的状态。所以，我们以后也要继续关注轨道物业的发展。今天我们的论坛到这里就要结束了，因为轨道交通的发展，还是很长远的，所以，我们今后可能还会继续去做10号线、16号线，或者是机场快速线，把它做成轨道交通的系列论坛，也希望大家继续关注我们的搜房网，关注我们的大话地产栏目，谢谢各位嘉宾带来的精彩观点，谢谢大家。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
