论坛：8号线即将引爆巨大的领域？

——轨道交通系列论坛之二

房地产门户房天下  作者：张丹丹  2008-01-16 19:50

2007年，北京交通大发展，5号线通车、1、13号线全面提速、8号线等5条线开工建设等利好消息，都使北京07年的地产中也呈现出极为明显的"热潮"。沿线新盘热销、二手房和租房价格均有较大比例的提升。随着北京的逐步升级，07年物业的利好必将延续到08年，并将得到更大的发挥。

本期大话地产将邀请社会学者、、开发商共同以8号线为切入点，来分析一下轨道物业的机遇与发展。

对此次活动进行了现场直播，敬请关注。

▲论坛时间：

2008年1月17日 上午10：00

▲论坛地点：

西环广场T3十一层搜房网大话地产直播间

▲论坛主持人：

搜房网新闻记者 张丹丹

▲论坛嘉宾：

经济管理学院教授 吴峨

房地产研究副主任 王宏新

加拿大宝佳国际建筑师有限公司副总规划师 邵云辉

我爱我家控股市场研究主任 秦瑞

东亚新华有限公司经营管理副总监 方强

▲以下为本次论坛的现场图文直播：

【主持人】各位网友大家好，欢迎大家在这样一个飘雪的天气关注我们搜房网的大话地产，在岁末年初有这样一个瑞雪兆丰年的好兆头，我们在2008年应该有更多的收获。说到收获我们就不得不提，现在有很多因素决定获益的大小，而轨道交通则是其中最为重要的一个环节。提到轨道交通又不得不提2007年，其中5号线通车，9号线、10号线二期、8号线和亦庄线也开始建设，如此密集的轨道交通给周边物业带来的也是巨大的，今天我们就以8号线为切入点来讨论一下轨道交通巨大的。

【主持人】首先介绍一下今天到场的各位嘉宾，首先是经济管理学院教授吴峨，房地产研究副主任王宏新，加拿大宝佳国际建筑师有限公司城市规划与景观设计室副总规划师邵云辉，我爱我家房地产经纪有限公司控股市场与战略研究主任秦瑞，还有东亚新华有限公司经营管理副总监方强。

【主持人】关于今天的论坛我做了一个PPT，这是我们今天的主要议题：首先是8号线的基本数据与规划，然后是8号线对沿线区域产生的影响，第三个是轨道物业的价值与发展。8号线一期工程是6月份左右通车的奥运支线，二期工程初步规划为北起回龙观地区，与六号线相接，线路总长为17.7公里，全部为地下站。大家可以在这张图中看到，8号线与其他的轨道有很多的交接点，像13号线、10、2号线都有很多的交差点，换乘会方便，同时对各大商圈的连接也是有益的。首先请大家讨论一下8号线的建成，它与其他的轨道交通之间有什么样的关系。与这些交界点串联的过程当中，它为8号线的延伸会带来一些什么样的帮助，对其他轨道的运行会有一些什么样的助益？

【邵云辉】我首先从专业的角度来谈一点个人的看法，谈到轨道交通的建设，就不能不提TOD模式，TOD模式是在国外提出的，它的意思就是以交通为导向的开发模式。这是指依托的建设，在它的每一个站点进行开发，这个开发是组团式的，以站点为核心。在有商业、、各种公共服务设施，周边是住宅。从站点的出发，还可以有次一级的交通系统，比如说公交车站，或者是小轻轨相联系。这个提法是从美国提出的，但是以亚洲来说，因为亚洲的人口密度是远远高于欧美的，比如说大家熟悉的新加坡，在很多地方都已经基本上实现了这样的架构。购物就挨着站点，其他的像楼、图书馆、医院、商业、餐饮等等，都是在这个进行建设的。同时，从站的旁边，就紧挨着公共汽车站，现在先进一点还有小轻轨是无人驾驶的。这个小轻轨或者是公共汽车走的是一条环线，把周边多个居住区全部串联起来，最终回到这个站点。这样人们的出行交通便利，我认为不考虑其他的因素，这种模式基本上已经实现了TOD的90%的理想，已经是比较接近于理想的模式了。当然新加坡是人为设计的，其实每个城市，建成线以后，都会或多或少的出现TOD理念的模型。现状条件影响大的话，就影响你的一些实现，比如说站点周边没有可用的地了，就会有所影响。如果在新开发的区域，这种模型就更有可能实现。

【吴峨】我觉得轨道交通，在北京发展得还是晚了。我是这样想的，如果咱们的市长现在换成是王岐山，他早几年来的话，可能北京的交通要比现在好一些。王岐山这个人比较硬朗，而且不失清新风格的执政风格，他讲话不带稿子，想到什么就说什么，而且说话很直。他有一次在芝加哥讲了一句话，他说我当市长，我现在头疼三件事，北京作为国际大都市，我最头疼的件事是交通问题，第二就是行业的差价，第三就是区域的差别。他说这三件事，是我当适当最头疼的事情。这比一个天天喊着我有病我有病的人还要厉害。他说我邀请外宾来参加会议，外宾迟到了，他说我首先检讨。为什么呢？因为，我作为北京市长，交通问题没有解决好，导致现在堵车的局面，外宾迟到了我要先检讨。他有这样的切身体会，所以他抓轨道交通这几年抓得看，非典以后他上任以后，北京的财政也就是这几年刚刚解决，他就集中搞轨道交通建设，这几年轨道交通建设速度快，轨道交通问题实在是太重要了。我举一个例子来说，中关村曾经有过一次，国务院批了一个文件，中关村要发展成国际化的硅谷，有这样的文件。结果很多朝阳区那边的外商纷纷进驻中关村了，结果过了半年撤回去了，最著名的是宝洁公司，当时他们的员工进中关村这条街，进来需要一个多，回去又需要一个多，三个需要在路上，就受不了了。中关村当时的海淀区区长我跟他谈过这件事情，我说中关村不解决交通的道路问题，实在是有失于当海淀区区长这个职位。我说中关村的道路中至少有几个车道被车堵着，城管局门口就是一条交通，那个地方就变成了车的停车道。这个问题现在总算是逐步解决了，通过轨道交通开始解决了。我说北京的轨道交通发展晚了，要是早几年的话，北京的汽车可能就没有这么多。现在王岐山又调走了，北京市有好几个市长调走了很可惜。我讲轨道经济是国际化大都市的经济形态，目前来说，轨道交通是城市经济的新的理念。轨道经济有一个大的特点，就是无障碍、安全、快捷，低污染，而且是一个立体的，全封闭的交通。轨道经济对于城市经济来说，起着不能说是的，但是是重要的支撑作用。因为轨道聚集的人气、物流、资金流，最重要的是经济资源的优化配置。至少这一点，就是说城市经济形态，现在步入到轨道经济形态了，这一点是无疑的。

【吴峨】现在也好，或者是轻轨也好，它的客运能力比公共汽车的客运能力要多出2.5—14倍，它的速度要比公共汽车快2—4倍。当然它也有它的缺点，就是太多。至少这一点来说是没有问题的，就是对于优化聚集人气、物流、资金流，经济资源，优化配置这一点是没有问题。从规划角度现在来看，北京提出来两轴——两带——多，有一点多的时间了，真正落实到日程上的，就是轨道建设。北京市的多的新规划格局，重新调整以后，城市空间布局这个问题，应该是轨道经济做了很大的贡献。现在是住宅郊区化的过程，那城市轨道交通的完善，就使得北京多的城市格局得以落实。我们从历史来看，1、2号线，把复兴门、建国门这两个大的商圈联系起来了，到了13号线把东直门、西直门两个商圈联系起来了，后来的5号线，10号线，还有机场快速道，无非就是把以三元桥为我们叫做国门三圈真正的撑起来，这要比西直门、东直门的商圈要大得多。三元桥这个地方，是多维立体的交通网地带。城市的布局改革以后，使得经济资源得以了优化配置。

【吴峨】现在说到8号线，它作为一个高档商务、商业、居住为一体的，而且是体育、文化、旅游，这几个功能综合的国际化区域。我觉得可以这样定义，8号线应该说它带动的经济好像是这样的，就是高档的商务、商业、居住为一体，又以体育、文化、旅游这些综合的国际化的区域。这一点跟5号线和13号线带的有所区别，13号线清楚，就是把天通苑和回龙观两个大的住宅区联起来。那么，8号线我认为是不是应该落实在高档的商务和体育、文化旅游这样形态为主要的职能。实际上，刚才提到TOD的模式，这样一个大容量的轨道交通，轨道交通就是指城市快速轨道交通，是指城市里面有轨、大容量的交通，大容量就是它的一个特点。现在容量一大的以后，城市的问题就好解决了。所以，现在变成和房地产、汽车成为中国经济的三大亮点。我有一个朋友原来是做水利的，他聪明，在三年前就把自己的公司转制改行，然后把水利这行不干了，到德国买挖掘机做轨道。结果这个公司马上就赚钱了，我说你有眼光。因为，轨道交通一年大概是2000亿的产业，这个2000亿产业的蛋糕谁脑子聪明谁先赚到。另外，也应该看到非沿线和沿线的物业差价。影响土地价格诸多因素当中，现在看起来轨道交通比绿化、服务业、文化交通配套这些因素所占的分量中，轨道交通更大。后来我建议他们买房子要看三点，看区位，第二看开发商的品牌，第三看房子的品质。现在中国的情况下面，交通问题没有解决的时候，那么，影响房子价格或者是土地价格的各种因素当中，关键还是区位。所以对房地产的拉动是厉害的。

【主持人】刚才邵总是从整个轨道交通规划，从上的领先模式的角度来讲的轨道交通的重要性，吴老师就对比了一下8号线与其他的轨道交通有什么样的差异，以及会给我们带来什么样的作用以及重要性。我下面希望大家来谈一下这样一个问题，就是说8号线是今年要运行的一条线路，它与之前的轨道交通相比，比如说5号线、13号线等，有什么样的不同，在实际意义当中是起到了什么样不同的作用，与已建成或者是正在运行的线路之间有什么样的关系？是互相支撑的关系呢，还是说是彼此共同成长起来的？

【王宏新】我就刚才吴老师和邵总的观点交流一下，我因为同意他们的高见，然后再结合主持人提的问题谈一下我个人的观点。就拿国内城市来讲，北京的商业氛围没有南方一些城市，包括上海、深圳、广州这些城市发展得好，因为北京城市功能决定了它是一个政治、文化。虽然也是一个经济，但是，经济始终不是它最重要的功能。从建国以后，一直到现在，基本上在一个多重的城定位，就决定了它的发展模式和其他城市也不一样，包括现在也是。像刚才邵总讲的TOD模式，在西方发达国家，基本上经济在哪儿兴起，城市也就兴起了，社区也就兴起了。但是，在中国向来都是以商业未动，规划先行，往往是哪儿规划得好，哪儿的经济也就兴起了，这个城市的基础配套设施也就兴起了，相应的房地产，无论是作为住宅还是商业也好，的价值就提升了。到今天为止不管是8号线还是以前轨道交通干线的兴起，和经济的关系基本上是这样的关系，和西方国家市场主导的，我们是以规划现主导的。这就让我们想到了，8号线这样一个信号出来，给市场就会释放，沿着8号线这一条线会有一个商业带的兴起。这可能是我们中国也好，北京也好，城市发展的一个特点。刚才吴老师也讲到了两轴——两带——多。以前北京都是在画饼，13号线主要是为了适应回龙观和天通苑两个大的住宅区，在这之前，包括一、二号线在相当大程度上都是为了解决交通，一、二号线主要是解决核心区的交通问题。13号线解决了区和边远区的问题，现在已经不算边远了。按照我们多的观点，必须突破13号线的范围，8号线应该是突破了走向多定义很重要的一条线。

【吴峨】昌平都联进来了。

【王宏新】这对实施北京的多布局是很重要的，所以我觉得今天的论坛有意思。随着2008年的到来，很多商家以及很多市场上都仍然在炒奥运概念，但是奥运在今年一下子就过去了。但是，大家都看到，今年政府在轨道交通这方面释放了很多的信息，这个信息比奥运的信息还要多，还要重要。因为，奥运是一个时间的概念，也是一个很专业的概念，它对城市的旅游也好，其他方面也好，城市水平的提升也好，都有重要的意义。但是，一个轨道交通的发展，尤其是从目前来看，这么多条支线，或者这么多条沿线的开通，事实上给我们释放了北京轨道经济的信号。我今天来的时候一直在考虑这个问题，我们这个城市空间布局，相对以前来说是一种大规模的、革命性，甚至可以说是颠覆性的改造城市。既改造我们这个城市的交通，也改造了我们这个城市的商业形态，以及人们对待物业的价值观念。在以前北京的老百姓也好，北京的物业者，在考虑购买物业，无论是住宅还是商业也好，首先考虑的是便捷性，交通当然就毋庸质疑了，注重离城有多近。在原来轨道没有发展起来的时候，必须考虑地上的交通，就是城市的公交线，无论是私家车还是公交车也好。刚才吴老师就讲到，像以前的中关村，包括三元桥、燕莎那里，一旦堵起来，商业的价值就在下降。我们经常在讲城市土地利用的时候，我们平常讲的是区位、第二是区位，第三还是区位。也就是在城市的商业价值里面，交通太重要了。如果说这么多，密集城市快速轨道在形成，我觉得比奥运经济更火的一个概念，那就是轨道经济。这将在2008年兴起，但是，城市空间布局基本上已经搭好了，很可能城市的商业规划布局可能要重新调整。因为，以前的商业布局模式没有考虑到快速的交通网。

【王宏新】所以，这方面既是一个机遇，也是对我们大家来说，也是必须重新面对思考的问题，如何去态度？其他的线路也是一样的，原来的一、二号线也好，包括13号线也好，与以前交通干线不同的地方，以前的交通干线上方也有繁荣的商业，那么城市的建筑价值，交通价值都会得到提升。13号线，像回龙观、天通苑也好，也有大型的商业卖场，商业形态也好。因此，如何协调它们之间的关系，北京的商业景气还受制于北京人口的区域性分布。一定要有一个城市商业布局的概念，如果这个时候的老百姓还是商业者也好，这个时候盲目的购买物业，很可能是不理性的。所以在这个时候，政府官员、学者和开发商，一块来为未来的业主，为城市居民提供潜在的土地，这是最重要的事情。我前一段时间看电视台的《新闻联播》，在讲一个城市，说政府为了关照城市低收入家庭住房困难的问题，把城市里面的，本来用做政府楼的地段拿出来给廉租房的对象建一个不是很好的楼，把下面的商业，让廉租房的对象，让他们在下面摆门面，这从政绩上来讲，是可以说得过去。但是，从城市土地利用和城市经济来讲是的可耻。因为，今天城市的功能，个首先就是它的商业功能。如果城市不能够给人们提供很高的价值，比如说快捷性，为什么人们愿意来大城市，就是因为能够提供发展的平台。如果在这个城市的商业布局中不遵循商业的规律，不遵循市场的规律，还是按照政治来出牌，那么再好的土地也会被你糟蹋了。因此，我就觉得地方政府在进行轨道交通布局，在进行城市布局的时候，必须考虑到商业价值的布局，如果这一点不好好思考的话，很可能会损害城市居民的商业利益。

【主持人】刚才王老师从轨道经济，或者说轨道商业带来的影响，给我们分析了这么多精彩的观点。接下来我想问一下秦主任，您在市场方面是有发言权的，8号线现在即将投入使用了，您觉得它周边的物业，与5、2号线相比，有什么样的差距？它们之间有没有一些隐性的联系？

【秦瑞】刚才各位老师已经把轨道交通的作用都说过了，我再阐述一下个人的观点。从城市发展的角度来看，轨道交通包括了轻轨和，包括城际特快。现在我们讨论更多的是和轻轨这块，承担了串联区域或者串联地域，缩短出行的成本的作用，完善空间结构的作用。同时，我觉得轨道交通也使城市整体的经济向前快速发展。我觉得现有的轨道交通的经济网并不是十分完善，从现在已建成的1、2号线以及八通线还有13、5号线来看，现在大型中、的物业还是稀缺的。现在比较著名的是银座，还有西环嘉茂，还有西单、复兴门还有东方新天地以及国贸，屈指可数就是这几个大型物业。在其他的轨道交通站点看到的是小商小贩的摆摊。我看好未来的发展趋势，当然需要政府部门，包括开发商以及各个相关的机构，包括商家在其中发挥作用。谈到8号线的问题，我觉得有几个作用，8号线里面有一个奥林匹克公园，实际上这是体现了后奥运经济的一种概念，主要是承载体育文化的作用。因为，毕竟奥运会过后，这些场馆要取之于民，用之于民。其次，是旧有城市的规划，从的城市规划，从摊大饼的格局，最核心部分是政府。在城市里面谁地价支付能力最强谁离核心地位越近。现在最核心地方是政府地方，其实它们是不需要任何支付能力的，次一级是商业和这一块，再往外是住宅这一块。由于咱们的城市规划，以及环保问题等等，大量工业、企业围在最外围，由于地价支付能力，导致很多住宅的功能被集中在城市的也不算边缘区，如果我们想突破旧有城市规划的话，就必须把相应的、包括商业以及住宅、以及工业这些区域有效或者合理的串联起来。现在的8号线，由于属于最古老的北京中轴线，长度也长于4、5号线的。是北京市政府在完善两轴——两带——多的规划。第三个作用，就是分担13和5号线的作用。13号线起到的作用就是连接回龙观和天通苑的连接作用，5号线也是在分担这样的作用。由于票价的降幅使得的承载能力接近于饱和的状态，8号线的投入使用带分担了这种作用。去年包括今年年初的时候，市政府提出的保障性住房的地块都是围绕着轨道交通周边在进行。政府的作用一方面是在提升城市的交通串联作用，另外一方面也为保障性住房体制提供良好的交通保障。

【主持人】刚才秦主任从市场的角度提供了专业的分析，东亚上北这个项目就在8号线的北延长线的周边，是好的位置。您觉得8号线的开通运行与13号线的开通，对你们这个项目周边区域的提升，或者出行有什么样的差别呢？

【方强】我感觉从咱们公司的角度来看，轨道交通最直接的受益者就是房地产行业，这是最明显的。可以这样说，轨道交通，是城铁轨道开到哪里房地产的开发就火到哪里。从2005—2008年这两、三年当中，这一点反应得明显。从房地产行业来说，首先房地产开发是根据市场的需求，从需求来分析，就吸引两方面的客群，一是自住还有一部分是客群。他们首先都是围绕着城市轨道交通所在区域。人的眼光为什么围绕着城市轨道交通所在区域进行？从的来看，从这一点来分析，房地产的也是两个方面，一个是物业本身的空间，第二个就是资金的。从市场来看，物业本身的的，是从区域的发展趋势来决定的，轨道交通开通以后，区域的价格肯定有大幅度的提升。者买了物业以后，就会有大的提升。第二点，从人的资金来看，因为轨道交通缩短了时间和空间的概念，比如说像我们公司所在的项目回龙观地区，13号线到东直门就是25，到上地15，到西直门也就是25左右。8号线开通以后，它是一个南北纵向的大动脉。8号线开通以后，住在郊区的居民就不会有郊区的概念了，从城市的交通发展来说，公共交通在北京，无论是座公交车，还是开私家车角度。我现在住在回龙观，如果在二环或者三环上班的话，每天至少要有四、五个浪费在路上，生活成本也高，二、三环的物价、包括租金，以及周边的消费水平高。如果通过轨道交通能够便捷在郊区买房的话，每天能够计算出路上的时间，还能够很大一部分节约生活的成本。这是对资产的有效提升，同样是一百平方米的房子，在回龙观现在均价应该是一万块左右，如果是同样的房子，在东直门或者是西直门，这样的物业要在两万以上。价格相差了一倍，但是这种价格在没有轨道交通之前，大家是认可的。我在东直门和西直门毕竟离城区近，能够享受到城区繁华的商业氛围，以及工作的便捷性，但是如果轨道交通开通以后，很多人觉得不值了，因为从回龙观到西直门也只需要花25的时间，就没有城区和郊区的概念。但是从人的资产来说，反差就大，同样买一个房子，在郊区50万，在城区就要花100万或者150万，才能够享受到同样的居住环境。

【方强】第二点，从生态环境来说，我觉得在回龙观地区的生态环境，应该来说是北京好的居住环境。结合我们东亚上北这个项目来说，我的感受深。从9月15日开盘，到目前为止我们销售大概1600套房子，我们对客群也做过分析统计，从需求来看，基本上是自住和各占一半，自用达到51.86%，这是根据销售部从每一部合同里面冲击出来的数，的需求占48点多，差不多占到了一半，这种数据是来自于市场一线的数据，是最真实的。从我们客群的区域来看，基本上目前为止走向是围绕着城铁13号线的走向。我们主要是来自于上地和中关村，另外是东直门和西直门以及亚奥，东直门占到20%，西直门占到了差不多10—15%之间，在亚奥地区占了10%左右，这是自用的客群。从的客群来看，我们做了详细统计，来自于四个区域，有内蒙、山西、浙江还有江西的客。有一个江西的客一下子了20多套的房子，我跟他聊了很长时间，我问他为什么一下子买20多套物业，因为他本身来北京很长时间，他就住在回龙观，他在望京投了几个房地产，他说现在看回龙观的发展态势，让他想到三年前望京的发展态势。我说为什么？他说从回龙观的趋势来看，回龙观首先从它的基础市政配套设施，是按照城市基础配套设施来规划的，从轨道交通来看，13号线是一个东西大动脉，还有奥运支线的延长线，它的规划在回龙观地区也有。从北京轨道交通规划来看，还有16号线，也是南北纵向的大动脉。

【主持人】方总刚才提了一下8号线和13、16号线，在回龙观属于一个交叉点，三条线共同为这个区域起到助力的作用。这几条线路可以共同支撑起这个区域的发展。

【方强】我感觉从轨道交通来说，个能够限度的节省城市的稀缺土地资源，另外从发展走向来看，能够改变一个区域的原始规划。

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