【夏学銮】第二个要注重社区人际关系的发展，原来的社区是一个熟人社会，熟悉、亲密、相互依赖。现在一个陌生人的社会，首先是陌生、反感、不信任、相互独立，社会连接一下子就断了。我们的任务就是建设社区文化让他们发展信任的关系，打破陌生社会的隔膜，如果是互相的不信任这个就没有社会资本了。社会资本是建立在社会信任上面的，这就是社会功德。我们通过这个项目让陌生人很快的相识、相交，可以完全把自己委托给他，万年花城社区这个方面就做的很好。
【夏学銮】第三个方面就是社区人际感情关系的发展。我今天提出感情，按照社会学划分家庭是首属群体，人民是第二个首属。我们首先属于家庭，其次是属于人民、属于社区。首属群体的需要是什么？就是感情的满足，感情是人类生活一个重要的调节剂，没有感情我们的生活就的枯燥无味，的乏味。英国的一个哲学家说过，没有情感的社会就是一片繁华的沙漠。我在文章里面说不仅是繁华的沙漠，而且是一个冷酷的沙漠，人的冷酷无情。虽然是人山人海，但是人们心里感到很寂寞、很孤独。正像上个世纪50年代美国一个心里学家写过一本书叫做《孤独的人群》，我们现在朝这个方向发展，他还写了一本书叫做《独自打保龄》，这进一步说明美国社会资本的流失。
【夏学銮】过去在保龄球馆里面是欢声笑语的人很多，现在都是一个人在打，这就是社会资本的流失。我们的社区如何聚人气，而不是没有人气、孤零零、冷漠的建筑，这样的建筑肯定是要失败的。那我们怎么样聚人气呢？就是要抓住社区文化建设，文化是人们社会行为的一种规范，是社区的灵魂。你社区的灵魂就是一个行尸走肉，就是一个钢筋混凝土的东西是没有什么意思的。所以我觉得咱们抓的好，我支持咱们的社区文化建设。我希望通过咱们几年的努力，通过各种各样的活动，我希望可以在万年花城开一个社区文化经验交流会，到时候我还来检验你们的成果。我也参加过这样的活动，因为我们有很好的价值理念指导，只要我们认真的进行实践，我们这个目标是可以达到的。
【主持人】谢谢夏教授，给我们开发商作为社区文化的首任者提出三个方面。一个是要塑造社区的情义价值，第二个是要塑造人际关系，第三个是要促进社区文化感情的发展。这三个问题我们在自由交流的时候再进一步的讨论。下面有请我们舒老师，在他发言之前我刚好在网上看了一篇他的文章，我觉得这个文章很多观点引起了很多的争议。他说从法律层面上讲业主和发展商是公平的买卖关系仅此而已，发展商和物业公司只是前期的委托关系，随着业主委员会的成立而失去。第三个就是个别业主和物业管理公司没有关系。第四个关系是业主和业主之间是合同关系。
【夏学銮】我补充一下。其实你们的关系叫做社区共建模式，发展商是一个方面、政府是一个方面，现在和谐社区的共建模式是有利的，既有政府也有非营利组织，也有我们的企业，不是说他们没有关系的。
【主持人】下面请舒老师解释一下他的见解。
教授、著名物业管理学家 舒可心 |
【舒可心】谢谢大家！我刚开始是买房子，然后发现业主的权力受到伤害，随着时间的推移我就开始研究社区发展，给夏老师当学生。我前后大概做了八这方面的工作纯粹是兴趣，我想谈一下我对社区文化的一些想法，可能不成熟。
【舒可心】首先我觉得作为开发商在找首任者，我觉得政府的规划部门是首任者。人民通过立法确定的城市规划法，由政府的管理部门对城市的某一个区域的主要功能进行了规划。那么政府的规划设计院，以及最终提交给政府部门的北京市总体规划，交审议通过。实际上由人民来制定规划，但是实际上规划是由政府制定，人民只是表决同意这个规划。因此一个城市的好与坏个首任者就是政府的当局。这个经过批准了，才告诉我们西三环西北角的地方是用来建住宅的，开发商想用来做别的是不行的。这就是规划的首任者。
【舒可心】开发商拿到这个规划以后，就是要从自己的建筑外形、建筑的结构、建筑的风格，以及他所考虑到今后对社区文化的影响，这就是我们前两天讨论的金帝格林小镇的影响。一个好的城市住宅规划设计师，并不是简单的根据甲方的要求容积率做到，让甲方出更多的房子来卖钱，他是会考虑到各种各样的因素。有的设计师追求天际线效果，要漂亮，有的设计师追求的是的东西。我们看到金帝格林小镇的项目就有意思，他设计一个一个小的组团，小的组团中间有一个活动场所，他使人们下楼来就有一个聚集的场所。并不是发展商在那主导社区文化，是因为发展商请了这样的规划师做成了这样的项目，他就使人群自然而然形成了聚集。我们到底是工具创造了人还是人创造了工具，这一直是争论的。我们共产党讲存在决定意识，一个好的硬件环境会影响一个人的变化。为什么我们中国人到新加坡就不吐痰，到了日本就都走人行横道，一个好的社区建设，一个好的社区景观建设是会影响人的。我觉得总体上一个一个小组团的规划，在建筑风格上、建筑形式上，都会对今后的社区文化有影响。从这个角度上发展商是政府之后的第二个首任者，直到形成社区文化之前开发商做的都是重要的。
【舒可心】我提两个重要的问题，刚才夏老师也讲过武汉的模式和深圳的模式，这些都是他们自己说他们有责任感的商人在做的事情。北京有几千个社区，是不是我们要有几千个有这样责任感的商人？这不现实。所以我认为社区还是应该建立在社区自主的文化基础上，发展商当然应该是引导。所以桃源居的女士实际上是逃到国外想回馈社会，实际上很多在国外的黑社会老大，为什么要做公益？他就是要恕原罪，他有一种心里要回馈社会，这样的社区在北京也有。我认识一个朋友是当年从新疆放回来的，因为打架误伤人发到新疆，回来以后把自己的生意全部放下，帮助小区的业主把地下室水抽干、把台球室弄上，从他回来管理以后这个小区一辆自行车都没有丢过。就是这种新镶身的现象，有的是个人镶身、有的是企业镶身。我们的目的是要国家可以盖一个可以复制的系统。
【舒可心】我们万年花城的董事会要考虑，是不是要用全企业的精力建立一个深圳的模式、武汉的模式，这个黄总也做不了决定，因为后期这个要投入大量的资源，你建房时候赚的钱要全都投进去，而且可能还不够。你要像运转一个企业一样运转一个社区，这就像咱们国家早期经营社区的理念。像万科模式不是一个企业做一个项目，是一个企业用这个理念做他自己的项目。万科集团每年要往万科物业管理的项目里面垫资上千万。北京万科城市花园，业主物业管理费交一块钱，还有的免费大巴到城里面来。有的业主说要炒了万科，但是没有人能接的了，因为按照这个物业管理费是没有物业管理公司愿意这么做的。只有万科的王石先生愿意这么做，他这么做是一个大手笔，不是简单可以做到的，不是用一个社区文化可以做到的，背后都有着巨大的商业目的和它的价值。包括百步亭他有他自己的价值，是桃源居的女士她根本看不上钱，她希望她死时候桃源居某个地方有她一个雕像，这就是这群人的价值观。毛泽东一辈子的精力连儿子都没有，把全身心都投给中国人了，为什么？就为了一个雕像，为了一个名，这就是一个镶身。
【舒可心】我个人认为在北京也好、更多的城市社区也好不适合这种，如果万年花城的董事层真想做这个模式的话，我也可以帮你们策划，这是一个很复杂的工程。我们看到这个规划有大量的绿地、大量的运动场，大量的配套。这个如果想做百步亭的话你发展商就要全部接手，你不能不给人家用，还要给人家免费用，这些都是大问题。中国的物业管理主要问题产生于政府城市管理责任的懈怠，使得公共资源交给商人来管。美丽园之所以出现物业管理企业拿断水、断电来要挟业主，就是因为这些资源在商人的手里，不在政府的手里。所以我想说你们规划公共资源一定要交给政府，否则的话将来物业管理企业和业主是打不完的仗。因为物业管理企业没有强权去收取税收，只能根据买卖双方的乐意与否。我今天中午做了一个电视台的节目，说的是一个小区到现在还没有供暖，就是因为不交供暖费，这是没有办法的。政府就有办法，个政府有财政补贴，第二个政府有税收。所以任何文化背后都有大量的预算支撑，别空想一个文化，如果作为商人想用文化铸造品牌，想用文化提高利润，这是要做长远考虑的。这个项目上你可能真拿不到好处，但是要做长远考虑。所以王石是一个好的这方面的楷模，至于百步亭和桃源居的模式我觉得都难复制。
【舒可心】另外我们国家的物业管理和社区不是一个概念，社区是一个大的区域一个区划，而物业管理是以建筑区划来划分的。所以如果你把建筑区划做到200万平方米的时候，咱们项目这么多的组团有好几个物业管理区域，像丰台四环边上一个100万平米的小区，那个物业公司的经理就要累死，他就是这个小区物业执行官。我推行一个理论温家宝就是中华人民共和国的物业公司总经理，人民都是业主，交的物业管理费就是税，就是给物业管理公司花。保安费就是军费，文化建设费用、道路、交通都是一样的。我看这个项目这么多的公共绿地，如果都交给物业管理的话，将来会有很多的纠纷。一定要清晰权属，谁的孩子谁抱走，体育设施是政府的要给街道办事处，左下角的绿地一定要给街道办事处。我看上面的规划还不错。
【刘焜】中间这一块是大学。
【舒可心】就是右下角的绿地，就是高消耗资源的公共配套设施甩给业主，将来全是纠纷的地方，最后业主会在那上面私搭乱建，最后又是一个贫民窟。我老是说一句话为什么和绅的宅子拆不了，因为人家有文化，为什么南城的很多四合院就给拆了，就是没有文化。因为他有钱有投入，他定期刷房子来修，故宫能留下来就是因为有钱，咱们国家每年故宫的物业管理费是上亿，这个钱是13亿人民在出的。所以我再一次强调中国的城市管理，还要回归到公共资源由政府来管理或者是。在香港虽然有两家电力公司，有几家通讯公司在竞争，但是必须都在政府的严格下，不能由商人按照纯粹的市场法则你不给我钱我就不供，因为这是公共能源，因为有低保，他就是买不起水你也要供水，因为这是公共资源、公共产品。
【舒可心】我们国家的政府曾经把房地产看成一个纯商品，所以造成了这么厉害，很多人住不上房产生了社会问题，现在又回过头来认清了房地产的公共商品属性。甚至温家宝这次去新加坡谈到一个重要的关系，就是经济适用房要面向中产阶级。我认为中产阶级应该自己买房，把更多的资源让给穷人。但是可爱的温总理说中产阶级可以买经济适用房，我明年也申请一个。97年经济危机我从国外回来我真的有能力可以买十套、二十套经济适用房，但是我觉得我不应该占用穷人的资源。但是我错了，现在住经济适用房的都开奔驰、宝马，而且经济适用房盖的都漂亮，而且都是大面积的，我觉得我真的很傻。
【舒可心】社区文化我历来反对由什么人引领，不是我们一般意义上理解的参加。我们今天实际上来大部分人是参加，什么叫参与呢？是主动的，一种完全发自内心的活动参与才叫参与。所以我一直在强调大家要分清楚参与和参加，或者分清楚主动参与和被动参与。这个在社会学里面有这样的名词，我不懂社会学。什么情况下最容易形成参与呢？就是让他参与决策。现在在座的也有很多的领导，你搞活动的时候他不愿意来，但是让他决策一年公益金怎么花的时候他就愿意来。所以我觉得社区文化你盖的再破也有社区文化。有一个老师从印度还是孟加拉回来，说有一个铁路旁边全是贫民窟，铁路过来了人民就往两边走，火车走了人们再回来。他说那个社区之间邻里关系相当好，也有当地的贫民窟文化，人家也不愿意搬走。夏老师刚才谈到你把这个居住者设计一个门槛，我曾经也妄图说服开发商只卖给大学老师和教授。但是后来我发现不行，有些人跟大学老师、教授没有什么关系，他的素质比农民还差。所以这个社区文化开发商只能起到引导的作用。
【舒可心】另外十七大报告里面讲，在党的领导下加强中国基层组织社区自治组织的建设。实际上就是让业主也好、居民也好尽量自己管理自己的事务，而不是靠几个所谓有社会责任感的商人，或者几个镶身、几个领袖。今天如果你成为百步亭的领袖你可能就是明天的禹作敏。我们曾经华西村为什么不倒？禹作敏倒了？因为禹作敏把警察给扣了。所以这种镶身制的文化会导致一个一个独立王国的建立，而不是一个开放、自由迁徙的社区文化。
【主持人】咱们舒老师讲的真实的一种声音。待会下一步咱们再就一些细的话题进行一些探讨，我们先让的学者都发表一下自己的观点。下面有请咱们的鲁迅文学奖获得者蔡晓航先生发表一下他的见解。
著名作家 蔡晓航 |
【蔡晓航】刚才舒老师激情澎湃，有一点知识分子批判主义精神。我同意舒老师大部分的观点。我根据刚才咱们黄总说的问题，简单的说一下我想到的几个方面。一个是这种论坛也参加了几次，我感觉在咱们万年花城的资料里面也比较丰富，想的也比较周全，看样子咱们万年花城现在是比较想投入到社区文化建设当中去。就这个问题我有几个看法。
【蔡晓航】一个是我看咱们资料里面说三种类型，一个是自上而下型、一个是自下而上型，还也一个是放任自流型。
【舒可心】放任自流型也是自下而上型。
【蔡晓航】我觉得不要把这个分的很清楚，还是应该一个上下互动的。我觉得所谓社区文化形成的推动力还是开发商，就像冬天下学结冰晶似的没有核就不能结晶，开发商就是那个核。但是我觉得开发商的作用是有限的，社区文化的形成是自发形成的，而不是靠开发商去构建。所以我觉得应该是上下互动，开发商作为一个存在，允许社区文化自发形成。
【蔡晓航】因此开发商在做的时候，大致有一个文化建设推动的方向，而且要警惕开发商不要自认为是一个社会工程师，我可以做一个巨大的社会工程，我可以建立一个巨大的社会文化，这个理论上讲是不可能的。社会学说我们的理智是有限的，我们没有那么强大的理智可以建造一个完美的社会工程，而且社会工程的结果是不可控的。所以让开发商做这个事无论是从理论上和实践上是不可行的。
【舒可心】你只要把房屋建好了，卖好了这比什么事都重要。
【蔡晓航】还有一个是开发商做的表面上的小区示范作用，实际上是不具有生命力的。第三个是在与业主的互动当中，我觉得舒老师有一点讲的很好，开发商做社区文化还是有利益支撑的，没有利益支撑就是佛和上帝，我觉得上除了这两个人能办这件事，别人都办不了。因为有一种观点是人不可能有完全的利他主义，肯定是有利己主义的。我觉得在跟业主的互动过程当中，他会给自己企业文化建立一种实践，在实践中寻找发展机遇也好，看看将来怎么构建自己的企业文化，走的更远一些。当然像舒老师说的你要做社区文化肯定是要投入的，而且投入的时间、资金都是相当巨大的。
【蔡晓航】最后一个我们社区文化的建设是好几方在一起。应该有一个理念，我们建设社区文化的时候首先要构建某种共同的价值观，我觉得这个共同价值观包括基本的爱、平等、尊重，然后再追求社区建设不同文化的差异性，这样才能有一个比较正确的方向。你构建文化的过程当中他有可能走的是低俗的东西。比如说讨论民主的时候，民主有很多的缺点，民主可能会带来媚俗性。这是我想谈的问题，我还有几个问题想问。我觉得万年花城做的不错，一个是等会儿讨论一下新都市主义，还也一个是5、600米实现生活需要，我也有一些问题。我现在就说这么多。
【主持人】刚才蔡老师提出了下一轮有一些细致的问题进行讨论。下面有请万客会负责人 鹏先生，介绍一些万科的经验。
【 鹏】我简单跟大家分享一下北京万科关于构建和谐社区一些相关的经验。对于万科来讲我们是希望建立起这样一个组织，这样的组织是以我们业主为基础的这样一个会员组织。这个组织的名字就叫做万客会，我们是从上个世纪就做这个万客会了，今年我们在北京7月份的时候重新做了一次万客会的升级，现在我们保留的会员大概有1万人。这些会员是由我们的业主为基础的，我们业主的比例要占到80%以上。从今年的3月份开始，我们又响应的号召，我们自己也提了一个和谐社区构建文明公约，这个公约是由16条组成的。我们所倡导的其实都是一些社区内居住细节的地方，其中条就是很人性化的、很小的、很细微的一点，叫做看到路上的小垃圾是否可以随手拾起来丢进垃圾筒呢，这就是我们倡导的和谐社区的文化。我们这16条主要是包括在园区内生活，比如说废旧的手机电池不会随手丢弃，而是放到小区集中回收的箱子里，我愿意为环保事业做一点点贡献。这是我们07年以来开始倡导的文明社区的文化。
【 鹏】从7月份我们重新梳理了一下前些年做万客会的经验和教训，我们重新又梳理了一下我们会员组织的思路，就提出了一个家的概念。实际上从情感人性、城市、社会这几个方面，重新剖析了我们会员组织的价值。比如说情感观我们就希望我们的建筑富有表情，让我们的房子更具有人情的生命力。我们最后倡导社会观，就是说对于一个社会的小社区应该是和谐的，而且是健康和互动的。社区文化应该是我们万科的家观念持续追求的和万科社区价值的附加。这是万客会的。
【 鹏】我们重新梳理了一下万客会的体系，我们在9月份就提出了，在我们一期的万客会的会刊上，有一篇对北京万科总经理的专访文章，这里面就有一个概念叫做360度尊享服务体系的概念。这个概念是指我们每年都要从地产拿出一笔专项资金，这笔专项资金是专门回馈已经入住的小区业主的。我就先说这么多。
【主持人】下面有请蔡总谈一下他的观点。
北京时间传媒执行董事 蔡照明 |
【蔡照明】感谢大家！我是这么感觉的，我觉得从事情本身发展商角色是很重要的，很多年前发展商不会来做这个事情，最近我们组织了很多次这样的会议，大家都不停的向这个方面转换，就是反映了发展商的企业理想和价值偏好，比如说顺驰就想做，我们万年花城企业也想在这方面有所作为，我觉得这个是很可贵的，很值得社会、媒体关注的。
【蔡照明】我看今天的主题我还是很有感觉的，我前年在金地格林小镇的时候也做过一个类似的东西，我把格林小镇的文化进行了系统的梳理，提出了一些东西。我会从这个角度跟大家分享一下。实际上我们经常会算人的生辰八字，我现在想为什么人的生辰八字这么重要？汽车我们现在一眼可以看出是40年代生产的、80年代生产、21世纪生产的，所以时间的生命体是很重要的。我觉得生辰八字之所以可以测人的一生，是他来到上的刻是对他有重要的影响。我们社区文化也是这样的，他的刻是什么样的，可能会对他的未来有大的影响。我们在社区文化设计的原点上，可能动作不是很大，但是这个作用是潜移默化的。
【蔡照明】在这一点上，我觉得首任者这个责任开发商是不能推卸的，这个是肯定的。我们的首任者有哪些职责的东西呢？我前几年在做格林小镇的时候有一些体会，我觉得有三个方面是我们可以做的。段是前期规划的阶段，实际我们在做规划的时候有两个方面的规划，一方面是建筑方面的规划，这个实际上是规划的更多是居民未来的生活形态。比如说我们做小区的时候不能做很巨大的广场，因为巨大的广场是很宏观、很庄严的感觉，我们会做一些小组团，让邻里之间进行交流。通过这样空间的规划来实现他未来的生活形态。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
