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▲论坛背景：
“寻找新社区文化建设首任者”论坛旨在探讨开发商在新时期社区文化建设中身份定位、各方关系、建设方式等方面的内容，讨论在城市社区文化建设的背景下展开，对城市社区文化建设本身的研究也成为必不可少的内容。
鉴于社区文化建设涉及面广需要相关各方的协同努力，论坛将由以下七方人员共同参与：街道社区居委会、物业代表、业主代表、社区开发商、学者、社区文化建设模范开发商代表、主办媒体，前四方与社区文化建设直接相关，后三方则分别从理论建设、实践经验、推广宣传等方面提供智力支持和智慧碰撞，与会各方的开放式讨论将成为城市社区文化建设的一份思想成果，并为万年花城在成功建设社区文化上更上一层楼。
▲活动时间：
2007年11月22日下午14：00
▲活动地点：
万年花城售楼处
▲活动嘉宾：
主持人：京华时报房地产事业部副总经理 闻正宾
1、万年花城副总经理黄曦、市场营销部经理刘焜
2、万年花城业主代表邵亮、宋秀芝
3、万年花城所在新村街道工委副书记房书勇、居委会主任张燕
4、万年花城物业综合管理部副经理乔银龙
5、学者3人：夏学銮（教授、社会文化学者）、舒可心（教授、著名物业管理学家）、蔡晓航（著名作家，第四届鲁迅文学奖中篇小说获奖者）
6、万科销售高级经理、万客会负责人 鹏
7、地产营销、京华时报地产部总经理蔡照明
▲项目简介：
万年花城是北京万年花城房地产开发有限责任公司开发的综合性大型居住区，项目京城西南三环，整体占地82公顷，总建筑面积约200万平米，总约为70亿元。花城整体依托4000亩城市绿化隔离带、53万平米四环路绿化带、2000亩花乡森林公园、公园等生态大环境，并结合项目自身情况规划出三级绿化景观体系，项目三面环抱以首都经贸大学为首的1200亩大学城。花城在社区内规划出了三级交通体系、三级商业体系、三级体系以及由医疗、邮政、金融等全方位生活设施构筑的便利配套，成就独特的生活乐园。
万年花城是国内率先引进国外“新都市主义”先进规划设计理念的超级大盘，并结合“以公共交通为导向开发”的TOD开发模式，倡导“和谐邻里关系、以步行系统为社区主要交通工具、在5600米内实现一切生活所需”的积极生活主张，将项目打造成为集居住空间、工作空间、休闲空间、空间、医疗空间、购物空间为一体的“舒适、便利、沟通”的新城市生活区。
“便利、舒适、沟通”是万年花城的三大居住主题，也是幸福花城生活的基础。所以作为大社区的建设，也是紧紧围绕着这三大主题来开展的。“舒适”是通过产品来实现，“便利”是通过配套来实现，“沟通”是通过社区文化建设来实现。
从花城前期的社区规划、空间设计、产品研发到后期的社区文化开展，贯穿于项目的整个开发过程，花城目前正在积极尝试、探索一条以开发商为引导、联合业主、物业、居委会等各方力量共同建设的新型社区文化之路，并通过业已启动的“家住花城•都市邻里节”系列活动，不断营造“欢乐、友爱、向上”的社区风气以及“高尚、和谐”的社区文化形象。
社区全部落成后，居住总人口将达到三万多人，一万一千多户。万年花城从2004年开始面市，一期、二期、三期已全面竣工入住，四期上品4#地南区也将于07年底开始交房，目前累计业主已近7000户。
将对此次活动进行现场直播，敬请广大网友关注。
▲以下为此次活动的图文精华：
京华时报房地产事业部副总经理 闻正宾 |
【主持人】感谢大家参加这一次的“从居住场所到文化社区——寻找新社区文化建设首任者”的论坛。现在可能有几位嘉宾还没有到，我们先开始，一边开一边等。荣幸我来主持这一次论坛的活动。我先介绍一下本次活动，这次论坛是由京华时报来主办，万年花城协办，由我们房天下现场网络直播。我是京华时报房地产事业部的副总经理，因为之前大家可能很奇怪为什么由我来主持这个会议，因为我在京华时报之前是在凤凰卫视工作。本来我就没有资格主持，但是咱们万年花城的副总经理黄总认为，凡是在庙里烧过香的都能当主持，凡是在凤凰卫视工作过的都能当主持，所以就由我来主持这个会议。今天早上我打车上班的时候在路上看到一个招牌，上面写着“义齿维修”，当时我不明白“义齿”是什么？司机说“义齿”就是假牙的意思。我这个主持也是“异持”了，主持的不好请大家多多担待。
【主持人】我们这次论坛主题是“从居住场所到文化社区——寻找新文化社区建设首任者”。咱们的副标题可能看起来比较费解，在论坛的进行当中大家会慢慢理解我们提出这个主题的含义。我们的核心内容主要是我们所谓的这个社区，可能他不是一个简单的居住场所，不是一个建筑物的混合体，也不是一个简单人群组合体。我们倡导的是一个家园，一个文化社区。这个社区文化是一个建筑体的黏合剂，如果没有这个文化我相信整个社区都是建筑和人群的简单聚合。所以我们这一次的话题，可能明天京华时报会登出一篇文章讨论这个问题，标题是谁是社区文化的设计师。我们认为社区文化首要负责的应该是开发商，开发商把房子建好之后，我们大部分开发商的做法是建完房子就一走了之，那么社区文化由谁来做呢？
【主持人】更多的技术层面交由物业管理公司、居委会、街道办，可能开发商就彻底退出了社区建设的舞台。今天我们提出万年花城的做法，就是他们推出了一个开发商是社区文化的首任负责人，他推行的是社区文化的首任负责制。因为开发商在这以后对文化方面要起倡导的作用。我们今天的讨论话题可能是两个大的方面，开发商应该在社区文化当中充当什么样的角色？我们开发商应不应该做，应该做什么、为什么要做，怎么做？第二个是我们要探讨一下关于社区文化，我们到底涵盖哪些内容？可能任何一个文化都是一个虚幻的概念，社区文化跟每个人群是息息相关的，社区文化由哪些人组成，包括了那些内涵，这是长期以来媒体、学者没有定论的东西。我们希望这次论坛可以得出一些理论的成果。
【主持人】所以这一次我们由万年花城协办做这样一个论坛，万年花城的副总经理黄总也反复强调16个字，就是畅所欲言、群策群力、嘻笑怒骂、写出文章。我们是一个圆桌会议，包括我们的业主代表、街道代表，我们这是一个思想的碰撞场。我们没有吃万年花城的，所以我们没有嘴软，我们也没有拿万年花城的所以也没有手短。
【主持人】今天真正是学者、地方领导、媒体济济一堂。在这之前黄总也跟我讲希望咱们这次论坛轻松，能够有一些理论的成果贡献，希望大家畅所欲言。大致论坛的流程我先给大家简单介绍一下，由黄总介绍一下万年花城的情况。第二个是由我们的们、还有我们的代表们，就社区文化建设阐述各自的观点，进行观点论述。第三个流程是我们进行一些自由的辩论和发挥得时间。最后是由我们万年的黄总和一些就一些问题进行现场的咨询和探讨。首先有请万年花城的黄总给我们介绍一下万年花城的情况。
万年基业副总经理 黄曦 |
【黄曦】今天在这里开会，我觉得这个会议室的亮堂星光灿烂，所以在这里表示的感谢。刚才闻总的谦虚，我觉得主持的好。今天我作为开发商的代表，但是我觉得今天在这个场合我应该是一个学生，今天是向各位学习的。首先要感谢京华时报组织了这次从居住场所到文化社区的论坛，我代表北京万年花城房地产开发有限责任公司对出席这次会议的和代表表示衷心的感谢。
【黄曦】今天这个论坛的议题就是从居住场所到文化社区，寻找社区文化建设的首任者，并且把万年花城作为一个案例，我感到的容幸，我也觉得是有意义的。在下面也跟蔡总、闻总讨论到为什么做这个论坛？我觉得北京从2000年开始整个房地产市场化，到2008年是房地产高速发展的时期。这个市区里面有大量的社区建成，并且到明年会有大量的社区入住。作为负责社区前期规划和建设的开发商，应该以什么样的态度和角色来建设后期的社区还有邻里关系的建立。我觉得这个不仅是我们万年花城的事情，我觉得每一个负责任的开发商这是前期就应该考虑的问题。所以我希望今天在座的代表可以畅所欲言。
【黄曦】万年花城具体到这个项目，我就不过多的介绍，大家也有所了解了。我现在跟大家说两点。一个是这个项目的内涵，就是在03年的时候，当时这个项目比较大，占地是82公顷总规划面积是200万平米。03年经过国际化了规划招标以后，美国的霍克公司以新都市理念的新城市社区规划概念高票中标，在后期的深化设计上我们又融入了一个新大盘的理念，我们是叫城市四方面——城市性、开放性、多元性、生态性的理念。最终我们归结成一个便利、舒适、沟通为主题的社区。我觉得便利和舒适可以通过我们建筑配套规划的前期实现的，而沟通则是要通过我们社区文化的建设来实现，邻里关系和社区文化建设的出发点，也是咱们营造沟通的出发点。我们这几年一直想在这方面有所努力，这也是我们万年花城的一个内涵，也是最开始的一个设想。
【黄曦】第二点我讲一下万年花城的现状。我们2004年已经上市，到现在经过了三四年的时间，我们已经拥有了7千个业主家庭，这个速度在北京市场上也是少有的。到今年年底我们即将有6千户入住的业主，这个在北京乃至在都是少有的速度。我们的客户来源从初期的丰台周边发展到北京，发展到今天我们的客户来源是来自各个地方、五湖四海，有山东、山西、内蒙、湖北、华北地区。客户的年龄段，基本上是在28到35，70%是具备有本科学历的。所以项目在业主活动上面，现在的万年花城已经不属于丰台的花城，或者是西南三环的花城，应该是属于一个华北的花城、乃至全中国的花城。这个就是花城的现状。
【黄曦】根据这些现状，花城在今年推出了一个“家住花城”大型社区共建的活动。我们的主旨是想通过这些活动，由我们开发商搭建这个平台，联合我们的业主、居委会、物业，还有各个相关的利益关联方，共同来实现我们当初所提出的沟通主题，还有就是欢乐、友爱、向上的和谐风气，高尚向上的社区文化，实现我们今天提出的从居住场所向社区文化的过渡，最终达到开发商和业主双赢的结果。我们在下面和京华时报讨论的时候说，开发商做这个事情是我们要的一个目标，但是在做的过程中我们应该是处于一个什么样的角色？还有后期我们应该起什么样的作用，因为毕竟房地产是产权转移的。我们应不应该引导这种文化，还是让社区自发形成这种文化？我觉得这不但是我的疑惑，现在社会上很多的开发商都存在这个问题。我觉得今天京华时报拿万年花城做一个案例，我也当做一个学生听听各方是怎么理解这个问题的，然后再来讨论具体的问题。我想把宝贵的时间留给各位老师还有各位朋友，大家一起来讨论这个问题，作为我们、作为开发商、作为业主、作为居委会，乃至以后的业委会，在社区文化建设上应该是什么样的角色定位？这个问题就是我们要解决社区文化的建设，不解决这个问题其他的问题解决会更困难。谢谢。
【主持人】我把黄总刚才的讲话再重复几点。个其实在这之前我们跟黄总一直在交流一个问题，就是现在开发商把房子建好之后社区文化究竟谁来做？按照目前的现状来讲，包括、包括北京，可能社区文化创建的模式，要不就是自下而上式的，这种就是居民自娱自乐，他们自己组织一些活动，然后也没有的组织，自然的会升华出一种社区文化。还有一种是自上而下式的，就是由我们的开发商来设定，或者是由我们的街道来设定，然后由居民来执行。这样就是有一种自上而下的途径。还有一种是放任自流型的，现在大家知道北京口碑最差的是天通苑，基本天天出现一些问题，这是一个典型的放任自流型的社区管理。实际上这是的开发商、媒体、、学者都在关注的一个问题。到底开发商在社区文化建设当中应该扮演一个什么样的角色？这是一个敏感的话题很多人认为开发商走了之后就不应该再介入社区的事情。我认为作为一个负责任的开发商建好房子以后不能一走了之，起码对社区文化有一些作用，有一些建设性的做法。那么开发商应该扮演一个什么样的角色，确实是一个很微笑的方式，在这方面有哪些经验和理论上的贡献，我想听一下的意见。
【主持人】万年花城的做法是想推行一种首任加共建型的社区文化。首任就是开发商是这个社区的构建者，他理所当然应该成为这个社区首任的负责者，他作为一个开发商应该有这个职责把社区的文化做的的人性。包括邻里关系的重建，包括社区文化活动的开展等等。什么叫共建呢？他们提出一个路径就是开发商因势利导，物业积极倡导，业主积极参与的模式。这种模式可能也需要各位学者来评价一下，看怎么样来看待这种模式。刚才已经介绍过夏老师是在中国社区建设方面的理论领域、实践领域有成就的，所以首先有请夏老师给我们做一个理论指导。
教授、社会文化学者 夏学銮 |
【夏学銮】感谢京华时报和万年花城邀请我来参加这个会，这个会的主题好，从居住区到文化社区，寻找社区文化建设的首任者。这个题目我感兴趣，因为我在社区建设方面的理论和实践方面有一些研究，有一些经验。现在很多的开发商盖了一片房子就走了，对社区文化是不是能形成一个有凝聚力的社区，一个共同体，他也不管，所以基本上就是一片住房。所以邻里关系很紧张，社会治安也很糟糕，这方面是新建小区普遍存在的问题。
【夏学銮】社区建设有几个模式，一种是由我们传统的街区，由居委会、由街道办事处，这是由民政系统领导的政府主导大型的。再一个是企业主导型的，企业主导型的社区建设是最近越来越多。就是成为一个新的方向新的潮流，像武汉百步亭小区，他们的社区就是集开发、管理、服务于一体，他的主体责任人就是开发商。另外在深圳有一个桃源居社区，他有一个李总是从澳大利亚回来的，他的主体社区文化发展，在社区文化广场组织一些中老年跳舞，还办了社区大学，这也是一个开发商主导的社区文化建设的案例。在北京也有的，李建国主导的在社区文化建设发挥了作用，我和舒可心老师一块参加的他的物业管理模式的推广。是他出180万建了一个物业管理公司，让每一个业主都持有股份，然后他来管理。他们对入住者的资格有严格的限制，这一点不像我们前面说的英雄不问出处谁来都可以的，他哪里有一点社会排斥的性质。总之就是说你这个企业好，其他的新建小序、开发商建的小区在这方面是有很大缺失的。
【夏学銮】开发商与居委会的关系上弄的也不是很明确。我学生做了专门的论文，一个是居民委员会主导的普通社区管理模式，再一个是业主委员会主导的管理模式，因为只有业主委员会没有居民委员会。当然也有混合的既有业主委员会也有居民委员会，我很欣喜的发现咱们万年花城是两样都有。只有这两样结合起来才能让我们的居民享受更多的社会福利。去年国务院发了一个文件叫公共福利要覆盖到社区，覆盖到社区基层，如果没有业主委员会光有居民委员会，我们原来居民委员会承接的工作还有一些新发展的公共服务，我们新区的居民可能就无法享受到，我一直鼓励这样的模式。新区既有业主委员会，表示一种新增的力量他们在维权，他们主要的对立面是物业公司。当然有了居民委员会作为一个后盾、支持，我们居民委员会在维权上的合法性就更强大。这次北京市一个副书记讲到，一定要在新小区建设居民委员会，这是一个发展方向。我很可喜的看到咱们这既有居民委员会也有业主委员会。
【夏学銮】我一开始看万年花城没有发现新都市主义，我感觉新都市主义还是以人为本，加强邻里之间的连接，不再是过去一栋一栋的住房，而是加强社会之间的连接、促进社会团结，发挥社会资源。我看咱们是自觉的引进新都市主义的理念，这个是很好的。现在我们又提出要进行社区文化建设，抓的也准。十七大讲要促进社会主义文化大繁荣、大发展。文化是一个社区的灵魂，他是社区凝聚力一个很重要的表现，当然还是社会生产力、社会凝聚力的重要表现，我们的国际竞争力表示为文化软实力的竞争。我们注重社区文化的建设是必要的，也是抓到点子上了。我觉得在新区里面的社区文化建设要注重这样几个分析。一个是注重社区情义价值的发展。
【夏学銮】现在新建小区的居民的流失不是经济方面的，的是他是社会感情、社会关系方面的。原来在城区他有深厚的人力资源，我们叫社会关系的资源，有很多亲朋好友，社会关系就是社会资本。他的社会资本很雄厚把搬到一个新的小区都不认识，他的社会联系就中断了，没有社会联系了。我们现在就是帮助他们重新建立一种新的社会联系，促进社会情义价值的发展，这不是一个口号是要通过实实在在的项目、活动，促进邻里之间相知、相交，成为一个共同体。只有他成为一个共同体，这样社会团结就形成了，遇到什么样的突发事件才能够形成一个拳头，形成强大的战斗力来解决问题，解决困难。
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