[摘要] REICO年度报告发布会现场▲发布会时间：2007年1月24日上午9：30▲发布会地点：天伦王朝饭店▲发布会嘉宾：中远房地产集团总裁任志强全国工商联房地产商会会长聂梅生
【任志强】有一个报告，说05、06年报告销售增幅会下降，但我们的报告是需求在增长，而销售增幅是下降的。我们今天报告的说整个107亿存量中不是按新增计算的，假设把当年新增的存量中计算出去，不超过80%。从北京来看，100平米以上的，大概不超过15%，不能用当年新增数量出来来代表我们的实际存量数。“REICO报告”里面提出了低收入家庭、城镇居民家庭的面积数，商品房面积数，房面积数和住宅面积数。我们调查报告里面说的主力购买者不是无房户直接蹦到100平米面积当中去。
【任志强】他是有房子，把原来的房子卖掉，再去改善自己的面积住房，而不是从无房户一下蹦到100平米面积消费。这个数字跟建设部的数字不太一样，建设部的数字大概是82%，是按面积算的，我们是按户数算的，所以算出来是85.8%，比建设部拥有的数大，我们再看拥有9点多的是公房出租，公房出租相当于自有产权，因为没有任何人可以把你从公房里面轰出去的。主要购买人群和婴儿潮有直接的关系，这样会影响到我们长期发展过程中的态势，有人说08年房价要跌，有人说2010年房价要跌，有人说过了2010年之后房价要跌。
【任志强】按照我们婴儿潮计算，可能要到2020年之后，因为1点几亿人口都是结婚和生孩子的年龄。70年代的时候是1.2亿，80年代是1点多亿，到2020年的时候，就是结婚生孩子的时候，这么巨大的婴儿潮肯定会造成房地产市场的增长。同时，我们的出租率是2%，就是中国根本没有成熟的出租市场，有两个原因，一个是政府不让你买第二套住房，或者限制你买第二套住房。第二，你没有一定的金融知识，政府提出多少人不买房子，租房子是无法实现的。政府要通过租房来解决房地产市场，我认为首先要开放租房市场，不管开发商还是私人都要有人租，现在的问题是一方面有人要找房子租，但是另一方面又不让它发展，这是自相矛盾。
【任志强】我们只有2%的出租率，哪里有通过来抬高房价的可能？根本不可能通过这个原因把房价炒高。目前报告里面提出住房是8.88%，其中拥有第二套住房有一半用于出租了。这里有一个很重要的差别是，中高收入家庭拥有的第二套住房用于出租的比例，而中低收入家庭拥有住房用于出租比例。中低收入者不是没有第二套住房，我们报告可以看出，收入那一组和收入那一组拥有的住房并不低，他们可能是祖上传下来的，或者集成下来的，公房、私房还占有很大的比例。
【任志强】其中还有农民进城的问题，农民转为城市人口的时候，比如说石景山，把农民转为城市居民，所以把他们的原来的住房也带进来了。我们的报告中这类新增住房大概有5亿多。就是04年和05年相比，新增的城市住宅里面，其中有5亿是农民带房进城的，所以我说8.88%，并不是富人买了第二套住房，很多是由于农民进城之后房子比例有所增长。
【任志强】不存在因为高收入家庭因为买房子多买了，子或者用于而造成的误解，而社会上有大量的误解，我们的报告中，大家仔细看可以发现，有很多与现代理论完全不同的结论，这个结论来自于我们有大量的数据支撑，证明了有这种结论的情况，而不是我们凭空说，很多楼空着灯就说这个房子空置的。我们的报告里说明了，在去年2006年空置率大幅度下降，北京下降了30%，而现房销售量也大幅下降，因为我们竣工量大幅度下降，没有那么多钱，这也导致下一年可能会出现的销售增长的情况。
【问】我是北京晚报的记者，刚才刘博士说受婴儿潮的影响，2010年前，中国住房需求呈刚性，我想了解一下，这种刚性需求和户型上，以及政府提倡的90平米以下占70%的户型关系，因为现在大家都公认中国家庭都趋向于（选择）小型化。
【刘琳】首先谢谢你的提问，“REICO报告”在今年报告里面提出了人口年龄结构的分析，我们感觉在市场的分析当中，人口的年龄结构很可能是决定房地产市场发展重要的因素，实际上经济学里面常讲，需求就是有支付能力的需要，人口的年龄结构直接体现了这种需要，通过这个需要来影响房地产市场的变化。第二，人口年龄结构的变化，从更深层次来讲，可能会影响经济发展的长期趋势，在人口学家和经济学家大家长期关注的一个观点就是人口红利，正因为人口年龄的变化，我们国家未来20年会出现人口红利的增长。
【刘琳】在我们国家婴儿潮出现了三次，第二次目前是35—45岁，群体数量大概是2.6亿左右，这部分人的需求，我刚才讲过，它实际上是以改善性需求为主，而25—35岁这种年龄段的人口需求应该是处于结婚的婚龄需要，他们的需求更偏向于刚性一点，在2010年——2020年期间，进入婴儿潮的人是1.2亿左右，这部分人对住房需求的刚性程度要高很多。刚才记者问的这个问题，2010年阶段，35—45岁这部分群体对房产的需求是以改善为主。
【刘琳】这种房地产的改善结构也是有影响的，这种改善是另外一种问题，这种改善性的需求是集中在90平米以下还是90平米以上，我想作为住宅来讲，面积只是其中的一个方面，户型的结构或者户型所能提供给居住人员的享受，住房质量的提升可能也是很重要的一个方面。就我个人的观点，这种改善性的需求应该是大于90平米的。对于刚性需求而言，就是婚龄人口而言，由于他的家庭结构比较小，因为人口少，所以会出现户型小型化的情况。
【问】刘琳博士，刚才您在报告中提到自住的住房比例数据来源是什么？跟建设部公布的住宅私有化率有什么关系？
【刘琳】我们今天做的住房存量资产的报告数据来源是国家统计局入户调查的数据，在我的报告中用的是自有住宅的比例，建设部也在公布住房私有化率，主要的区别在哪里？实际上按照我们现在的这种计算方面，是按来进行计算的，就是自有的家庭住户，有护舒的比例，按照户计算的比例，应该是自有住户和自有出租，应该是78%的比例。这个数据跟建设部的口径应该是一样的，但是计算方法不一样，建设部是住宅的建设面积来计算的，我们是按户数来计算的。这是两种计算数据方式的区别。
【问】我是房天下的杨春晖，刚才我们也提到了我们的2006年的特点，就是房地产开发资金贷款增幅的下降，我想问一下这个原因都有哪些呢？
【聂梅生】点是2005年的二季度实际上是比较低的，点是2004年的四季度，宏观调控从2004、2005、2006年，贷款幅度卡得是很紧的，实际上是2005年的三季度、四季度都在上升，所以形成了国内固定资产过快，而且在去年开会的时候，这个数字就显得比较高。2006年一季度和二季度飙升是很厉害的，几乎达到了2003年的水平，所以才促成了2006年宏观调控固定资产过快，房地产增幅过快，2006年二月份达到顶峰。在“国六条”出台以后，增长依然很多，实际上到了三季度减少了38个百分点，这和银行的政策有关系，不仅银行的准备金率提高了，同时升息了，限制了房地产开发商的门槛，信托这块也卡得比较紧，又限制了外资的进入，整个的渠道都卡住以后，国内的贷款幅度减少，现在有很多的呼吁，要把直接融资做起来。这是整个市场的趋势。
【问】我听说聂会长一直在做基金方面的工作，不知道有没有消息跟我们大家说一下。
【聂梅生】现在个条线都做紧锣密鼓的准备和实际的准备，我们REICO也出了一个金融报告，跟那个是基本一致的思路，现在和商会有关系的大概是三件事情，都属于直接融资，一个是大家都知道的，关于房地产基金，在产业基金法出台之前有一个管理条例，有一个征求意见，有一些试点，比如说滨海基金，已经开始挂牌了，其它的在批。
【聂梅生】第二，关于REITs，一个是商用住房，一个是物业，现在银监会在促进这个事情，有很多的机构在关注这个事情，也在做准备。还有一个是企业债券，大概跟房地产开发有关系的三个方面，企业债券主要是针对一些偏大型的企业，原来发过。这都是在房产贷款减少的情况下，属于机构性质的，这个出台了，这个出台之后，一方面减缓了金融的压力和开发商的压力，老百姓也不用直接买房，如果有钱的话，还不如买和房地产有关的证券基金，这可能也是很好地和国际接轨的方式。所以，我认为2007年和金融有关系的接口比较多，同时业面临着国外银行做中国人民币业务的压力，因此要跟国际接轨。
【问】我想再问一下，讲到城镇居民家庭住房的时候，指的是城镇居民家庭自住比例是多少？出租比例是多少？而且城镇居民家庭平均建筑面积是86.5平方米/一套，那么90平米以上的住宅大概占多少比例。
【刘琳】刚才问的个问题是城镇居民家庭住房的比例，是的数据，不是从典型城市调研过来的，而是抽样调查的数据，第二，关于北京的数据，因为我手里面没有拿报告，所以记不太清楚数据是多少。第三，90平米以上的住宅大概占多少比例，从整个抽样调查体系里面由于没有设这样的指标，我们无法算出来，在目前存量的住宅里面存量的比例大概占多少。
【问】我注意到“REICO报告”里面提到，07年住房的增长需求过大，但是最近一直有需求，是是北京人的购房信心或者用户购房的情绪有所下降，但是从去年实际的市场来看，大家的情绪和项目一开盘就被抢光的情况看，并没有体现主流声音的看法，并且去年主流声音一直是导致北京房价不断上涨的因素。我想请问刘博士如果需求在减缓的情况下，有没有其它的原因？
【刘琳】我们的报告对需求方面的预测是从整体来看，我们现在认为影响房地产需求有两个方面重要的因素，一个是人口的年龄结构，第二，货币政策环境，我们认为这是最终决定房地产需求变化两个最主要，最关键的因素，从刚才我讲的时候，并没有讲得很仔细，实际上从年龄结构来看，刚才我也讲过，在目前现阶段，实际上35—45岁的群体占的比重是大的，他的需求应该是改善性需求为主。实际上暗含了什么样的含义呢？就是改善性需求比刚性需求需求弹性要大。
【刘琳】它的这种需求跟货币政策环境是直接关联的，当货币政策环境不断收紧的情况下，需求量的产品需求量就会下降，就会减少。从经济学的道理来讲，需求是在这里。07年流动性需求过剩的情况下，政府肯定以收缩政策为主。部分改善性的需求有可能就会减少，所以我们认为这个需求减少、下降的可能性是比较大的。第二，刚才您举的例子是用北京市的情况来举的，我想北京市的市场走向并不能代表市场的走向，北京是一个特殊的地方，它是首都，北京房地产的需求来自。作为北京来讲，政府一直积极努力增加供给，做这方面的工作，07年北京市完成土地开发面积增幅达到了200%以上，商品房新开工面积也出现了比较大幅度的增长，我想对于07年来讲，这样会有利于供求矛盾的缓解。
【任志强】刘琳博士说弹性大，我说通俗化就是每个人有房子住，刚性强的就是到了结婚年龄没有地方住。就女孩子来讲，到了结婚年龄可以不买股票，也要买房子。刘琳博士说，流动性需求就是有足够的能力买房子再买房子，刚性强就是不管政府政策有什么样的变化都要买房子。
【问】北京和其它城市不一样，有很多外国和外地人在北京买房，北京政府是不是应该限制在金融和其它政策上限制外地人买房呢？在国际上有没有这个惯例。
【刘琳】我想不应该限制外地人来买房，但是作为政府的现有住房保障体系，在现有的条件下只能限于北京市当地居民的住房改善，但从长远的趋势发展来看，流动人口的住房条件改善也是政府应该考虑的问题。
【任志强】国际没有户口问题。
【聂梅生】前段时间我看到一个户籍管理，跟你讲的相反，美国有一个政策，就是各地人口只有一个在美国范围内的登记号码，没有户籍管理这么一说，中国在逐渐走向取消户籍管理，而不是强化户籍管理。已经以深圳为例子已经开始迈出了这一步，就是外地人口可以在深圳取得户籍。
【主持人】如果大家没有什么问题，我们今天的发布会就到此结束，感谢各位嘉宾，感谢媒体朋友！谢谢！
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