预售制改革势在必行：现房销售将成房地产市场新常态

住建部提出推动房地产高质量发展，改革商品房销售制度，推进现房销售。专家马光远认为预售制导致高杠杆和烂尾楼问题，现房销售势在必行，但预售制仍有价值，可保留并完善。北京、上海等地已开始现房销售试点，未来可能形成现房为主、预售为辅的新格局。

随着"十五五"规划的推进，我国房地产行业正面临重大转型。住建部明确提出要改革完善商品房销售制度，推进现房销售，从根本上防范交付风险。这一政策导向引发了业界对预售制存废的热议。

预售制改革是解决房地产高杠杆问题的关键所在

当前我国房地产市场的痛点之一就是预售制度带来的高杠杆风险。开发商通过预售提前获取全部房款，却缺乏有效，导致资金被挪用、项目烂尾等问题频发。马光远指出，预售本质上是一种融资方式，但现行制度下权利、义务严重失衡，购房者承担了过大风险。现房销售的推进将从根本上改变这一局面，实现"所见即所得"，保障购房者权益。

现房销售试点成效显著，未来或成市场主流

北京、上海等地已率先开展现房销售试点。北京在2021年以来的土地出让中，多宗地块明确要求现房销售，市场反应积极。上海更早在2014年就尝试现房销售模式。这些实践表明，现房销售不仅能保障购房者权益，还能促进开发商提升产品质量。随着房地产市场供需关系转变，房价趋于稳定，现房销售的条件已经成熟，很可能成为未来市场的主流模式。

预售制仍具价值，关键在于完善机制

值得注意的是，预售制本身并非一无是处。在一些发达国家，预售制与严格相结合，能够有效满足多样化需求。马光远建议，可以借鉴国际经验，采取分期付款、保留质量保证金等方式完善预售制度。未来理想的模式可能是现房销售为主、预售为辅，通过健全资金、强化质量保障，实现房地产市场的健康有序发展。

房地产销售制度的改革是行业高质量发展的必然要求。现房销售的推进将重塑市场格局，但改革需要循序渐进。在保留预售制优势的同时加强，才能构建更加公平、透明的房地产市场环境。

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